Seit Jahren kämpfen die Projektenwickler mit bürokratischen Hürden im Zuge von Widmungs- und Bauverfahren. „Insbesondere wenn in solchen Verfahren eine hohe Anzahl unterschiedlicher Dienststellen und Abteilungen beteiligt ist, wäre eine zentrale und transparente Koordination wünschenswert“, meint Matthias Waibel, Geschäftsführer von STC Development: „Das würde helfen, Reibungsverluste zu vermeiden, die Effizienz zu steigern und Verfahren zu beschleunigen.“ Gerade in Hochzinsphasen führen lange Verfahren dazu, dass die laufenden Projektkosten – und damit auch die Verkaufspreise – enorm in die Höhe getrieben werden. Und in dieser Phase befinden wir uns jetzt.
Werte und Renditen
Das wirtschaftliche Umfeld und die Preisentwicklung der Immobilien machen derzeit den Projektentwicklern, die nicht entsprechend vorausschauend waren, besonders zu schaffen. Generell wird der aktuelle Wert eines Projekts residual ermittelt, wie Wolfgang M. Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner, erklärt: „Bei der Wertbestimmung wird von einem fiktiven Wert bei Fertigstellung ausgegangen, und davon werden alle Kosten abgezogen, die bis dahin noch anfallen werden. Übrig bleibt der Wert des Projekts zum aktuellen Stichtag.“ Bei Ertragsobjekten ist in der Regel die Rendite die entscheidende Maßzahl. Wenn sich diese im aktuellen Marktumfeld zum Beispiel von drei auf vier Prozent erhöht, dann sinkt der Wert des fertiggestellten Objekts um etwa 25 Prozent. Hier kommt zum Tragen, dass auch die Mieterträge in den letzten Jahren um gut 20 Prozent gestiegen sind. Im besten Fall schmälert sich also nur der Gewinn des Projektentwicklers.
„Wenn der Wert des fertiggestellten Objektes um 30 Prozent oder mehr sinkt, dann ist die Mathematik gnadenlos“, so Wolfgang M. Fessl: „Einen solch hohen Gewinn um das auszugleichen, hat kein Projektentwickler einberechnet.“ Das führt zu Engpässen in der Finanzierung, die derzeit rundum sichtbar sind und den Markt über das heurige Jahr hinaus noch weiter betreffen werden.
Nachhaltigkeit/ESG und Digitalisierung
Daneben beschäftigen die Branche naturgemäß Themenbereiche wie Nachhaltigkeit/ESG und Digitalisierung, „die einen enormen Einfluss nicht nur auf die Ausrichtung und Struktur der in der Branche tätigen Unternehmen haben, sondern auch auf die Anforderungen an die von uns entwickelten modernen Lebens- und Arbeitsräume“, so Matthias Waibel. STC Development zeigt sich beim Projekt „Am Kempelenpark“ für die baufeldübergreifende Quartiersentwicklung verantwortlich sowie für die weitere Planung und Umsetzung von ca. 50 Prozent der Baufelder.
Anforderungen drehen immer schneller
Bei den Diskussionen und Herausforderungen rund um die Projektentwicklungen wird für Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult und Entwickler des Quartiers TwentyOne, ein wichtiger Punkt übersehen: „Wir stehen in der Projektentwicklung insbesondere vor der Herausforderung, die raschen Änderungen im Nutzerverhalten und bei den Anforderungen der Mieter zu antizipieren und unsere Projekte auf die immer schneller drehenden Anforderungen anzupassen.“ Das bedeutet große Flexibilität in den Grundrissen, die Schaffung von gemeinschaftlich nutzbaren Flächen zur Reduktion des Flächenbedarfs der Nutzer und die Herstellung eines über die Büronutzung hinausgehenden Angebots. Anton Bondi: „Es wird immer mehr gefordert, auch die Anforderungen der Nutzer außerhalb ihrer Bürotätigkeit abzubilden.“ Daher sind diejenigen Projekte gefragt, die auch im Umfeld Freizeit-, Nahversorgungs- und gastronomische Anforderungen abdecken können. Die Nähe zu Infrastruktureinrichtungen sowie zum öffentlichen Nahverkehr muss ebenso gegeben sein wie ein – eventuell unternehmensinternes – Mobilitätsservice oder Vernetzungsmöglichkeiten.
Auch wenn in den kommenden drei bis fünf Jahren die Anzahl der Projekte rückläufig sein wird und sich der Markt ausdünnen dürfte, auf dem sich die Knappheit der gewerblichen Mietflächen bereits abzeichnet, warnt Anton Bondi: „Die jetzt in die Umsetzung kommenden Objekte sollten die diesen Kriterien entsprechenden Anforderungen möglichst weitgehend erfüllen, um auch langfristig zukunftsfit zu sein und zu bleiben.“