Der österreichische Logistikmarkt zeigte zwar im zweiten Halbjahr 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung, bleibt insgesamt jedoch von Zurückhaltung geprägt. Wirtschaftliche Unsicherheiten und die geopolitischen Rahmenbedingungen dämpften die Nachfrage nach Logistikflächen und ziehen sich auch in das Jahr 2026. „Die Nachfrage ist im Jahr 2025 in Österreich sehr stark zurückgegangen, faktisch wurden keine neuen Flächen an die sonst aktiven großen internationalen Logistikdienstleister vermietet“, erklärt Felix Zekely, Geschäftsführer von OPTIN Immobilien. Der Flächenumsatz belief sich 2025 auf fast 120.000 Quadratmeter und lag damit um 47 Prozent unter dem Vorjahreswert. Während das erste Halbjahr sehr verhalten verlief, zeigte das zweite Halbjahr mit über 80.000 Quadratmetern eine klare Aufwärtstendenz, wobei dafür eine Großvermietung ausschlaggebend war.
Leicht bergauf
Große Sprünge wird der Markt wohl nicht machen, positiv zu bewerten sind aber die verbesserten wirtschaftlichen Prognosen, die einen leichten Marktaufschwung erwarten lassen. „Insgesamt bleibt der Logistikmarkt auch 2026 anspruchsvoll. Steigende ökonomische Zuversicht, eine bereinigte Pipeline und eine allmählich anziehende Nachfrage könnten jedoch die Grundlage für eine schrittweise Erholung bilden“, analysiert Daniel Pfeiffer, Head of Sector Industial & Logistics CBRE. Ein solcher Aufschwung könnte sich positiv auf die Flächenabsorption auswirken und zu einer Entspannung der Leerstandssituation beitragen, zumal das Fertigstellungsvolumen auf 123.000 Quadratmeter zurückging. Getragen wird die Nachfrage vom E-Commerce-Wachstum, „das wieder spürbar ansteigt“, sagt Johannes Kahr, zuständig für Logistik/Gewerbeimmobilien bei Spiegelfeld Immobilien. Felix Zekely erwartet allerdings, „dass die internationalen Logistikdienstleister vermehrt versuchen werden, aktuell nicht benötigte, aber langfristig angemietete Fläche unterzuvermieten beziehungsweise rückzustellen.“ Durch diese Entwicklung entsteht aber ein Sekundärmarkt, der die Vermietung der leerstehenden Erstbezugsflächen noch weiter erschweren könnte und Druck auf die Preise ausübt. Für potenzielle Mieter allerdings „würden sich dadurch in jedem Fall wirtschaftlich sehr attraktive Möglichkeiten ergeben“, so Zekely. Für allgemeine stärkere Mietzuwächse sind weiterhin noch zu viele spekulative Flächen am Markt verfügbar, dennoch „sind Preissprünge vor allem bei innerstädtischen Gewerbe- und Logistikflächen zu beobachten“, so Daniel Pfeiffer.
Neue Anforderungen der Mieter
Das zunehmend unberechenbare Marktumfeld erhöht zugleich die Anforderungen der Mieter an die Logistikflächen. Die Unternehmen entscheiden sich für bessere Lagen und flexible Gebäude. Johannes Kahr: „Bei den Mietern ist Flexibilität das Gebot der Stunde. Gefragt sind Objekte mit hohem Automatisierungsgrad und exzellenter energetischer Performance, um die Betriebskosten stabil zu halten.“ Sie bevorzugen vor allem moderne, hochwertig ausgestattete Logistikflächen in erstklassigen Lagen, die über eine direkte Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz verfügen. „Zudem sehen wir einen Trend zu urbanen Randlagen der Großstädte, um die ‚letzte Meile‘ effizient zu bedienen“, sagt Johannes Kahr.
Die Zukunft der Industriebrachen
Ein großes Thema bleibt in Österreich allerdings der Bodenschutz, wie Johannes Kahr anmerkt: „Durch restriktive Raumordnungsgesetze und den öffentlichen Druck gegen Bodenversiegelung ist das Angebot an neuen Flächen sehr verknappt.“ Das Regierungsprogramm sieht beispielsweise vor, den Bodenverbrauch langfristig auf 2,5 Hektar pro Tag zu senken (im Zyklus 2022 bis 2025 sind es 6,5 Hektar pro Tag, Anm. der Red.). Die Entwickler müssen daher verstärkt auf die Revitalisierung alter Industriebrachen setzen.
Selektiver Investmentmarkt
Im Investmentbereich zeigte sich die Logistik-Assetklasse robust und profitierte von langfristigen strukturellen Trends wie E-Commerce, Re- und Nearshoring sowie der steigenden Bedeutung effizienter Lieferketten. „Aufgrund der sinkenden Risikobereitschaft der Investoren richtet sich der Fokus derzeit vor allem auf Core- und Core-plus-Objekte, die eine möglichst hohe Vermietungsquote sowie einen stabilen, verlässlichen Cashflow bieten“, meint Daniel Pfeiffer. Zu den Eigenschaften von Topobjekten zählen auch ESG-konforme Assets wie Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, auch Zertifizierungen von ÖGNI oder DGNB spielen eine wesentliche Rolle. Besonders im Blickfeld stehen dabei Immobilien in den Logistik-Hotspots entlang der A1 und im Umfeld des Flughafens Wien, da hier die Wertstabilität am höchsten ist.