Bereits unmittelbar nach der ersten Ankündigung von behördlichen Geschäftsschließungen waren unzählige VermieterInnen von Geschäftslokalen mit Forderungen ihrer MieterInnen konfrontiert, die keine oder nur eine geringere Miete zahlen wollten. Rechtsberatungen liefen und laufen nach wie vor auf vollen Touren, da es für Antworten auf die jeweiligen Fragen für Betroffene kein Patentrezept und keine generelle Musterlösung gibt. Jeder Fall muss anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.
Viele Einzelfälle – keine generelle Lösung
Dazu müssen viele Fragen geklärt werden wie beispielsweise: Handelt es sich um Miete oder Pacht? Was steht im Mietvertrag? Wurde das Risiko der Gefahrtragung wirksam ausgeschlossen? Zu welchem konkreten Zweck erfolgte die Vermietung? Kann der Mieter die gemieteten Räumlichkeiten weiterhin etwa für Catering, Lieferservice oder Onlinehandel nützen? Besteht ein großes Interesse, seinen Vertragspartner zu behalten?
In der Fachwelt, aber auch in den Medien kursierten eine Reihe unterschiedlicher Auslegungen diverser ExpertInnen über die Anwendbarkeit der §§ 1104 ff ABGB, die einen Entfall oder eine Minderung des Mietzinses bei einem außerordentlichen Ereignis normieren. Diese Umstände erfordern den ausdrücklichen Hinweis, dass die zitierten Fälle keine einheitliche rechtliche Beurteilung möglich machen, sondern immer der jeweilige Einzelfall unter die Lupe genommen werden muss und eine endgültige Klärung mangels gesicherter Rechtsprechung erst durch den Obersten Gerichtshof erfolgen wird.
Private Vermieter vergessen
Die Regierung hatte bei ihren ersten Rettungsmaßnahmen wie Kurzarbeit, staatlichen Haftungen für Überbrückungskredite und Hilfsfonds vor allem Selbstständige, Arbeitgeber und Arbeitnehmer, aber auch Arbeitslose im Visier ihrer Politik. Die eilig beschlossenen gesetzlichen Grundlagen für die Einrichtung diverser Unterstützungsfonds hätten vom Wortlaut auch private Vermieter mit Einkommensverlusten inkludiert, doch setzten die in Folge der Gesetze geschaffenen Richtlinien für die Anspruchsberechtigung den Betrieb eines gewerblichen Unternehmens voraus. Private Vermieter wurden somit von diesen Unterstützungen ausgeschlossen.
Das wirtschaftliche Risiko für Mietausfälle darf nicht beim Vermieter hängen bleiben. Je länger die Krise andauert und der damit verbundene wirtschaftliche Schaden für alle wächst, desto lauter wurden und werden die Rufe nach vermehrter Unterstützung im Bereich der Wohnungsmieten. Die Bundesregierung rechtfertigte die Notwendigkeit ihrer Hilfsmaßnahmen mehrmals mit dem Hinweis, dass alle von der Corona Krise betroffenen Menschen auch weiterhin ihre Wohnkosten bestreiten können.
Kaum Differenzierung
Doch dann wurde ein Gesetz beschlossen, dass MieterInnen, die durch die Krise wirtschaftlich hart getroffen wurden, für offene Mietzinszahlungen im 2. Quartal nicht gekündigt werden können. Die gerichtliche Einforderung der offenen Mietzinse wurde auf den 1.1.2021 hinausgeschoben und die Kündigung wegen Nichtbezahlung des Mietzinses im 2. Quartal 2020 erst ab 1.7.2022 zugestanden. Darüber hinaus wurde beschlossen, laufende Räumungsexekutionen auf Antrag des Mieters sechs Monate ab Bewilligung aufzuschieben ohne zu berücksichtigen, aus welchem Grund die Räumung bewilligt wurde. Eine Aufschiebung kann daher auch ein Mieter beantragen, der den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt hat oder das Haus wegen unleidlichen Verhaltens längst verlassen sollte. Damit können Störenfriede ihr unleidliches Verhalten in diesem Haus ungeniert fortsetzen.
Die Nichtbezahlung des Hauptmietzinses hat nicht nur einen Einkommensverlust beim Vermieter zur Folge, es müssen auch die Betriebskosten von diesem weitergezahlt werden. Ob dieses Geld jemals zurückgezahlt wird, ist ungewiss.
Kleine und mittlere Eigentümer besonders betroffen
Die letzten Entwicklungen der Pandemie geben zwar einen Hoffnungsschimmer für erste Entspannung, doch lässt sich auf wirtschaftlicher Ebene die Dimension einer unvermeidbaren Rezession derzeit noch nicht endgültig einschätzen. Wie das Wifo ausgesprochen hat, erwartet uns nicht nur die schärfste Rezession „seit Beginn der ökonomischen Aufzeichnungen“, sondern auch – nach dem Erfolg des ersten Budgetüberschusses im vergangenen Jahr seit 1954 – das höchste Budgetdefizit der Zweiten Republik.
Ganz besonders betroffen sind kleine und mittlere Eigentümer, die bisher einen großen Anteil an den Gesamtinvestitionen im Bau- und Baunebengewerbe geleistet haben. Genau diesen Personenkreis wird es wieder brauchen, um nach der Krise die kleinteilig organisierte heimische Wirtschaft hochzufahren.
Schon in der Vergangenheit haben sich private Immobilieneigentümer als stabiler Konjunkturmotor erwiesen. Dieser Motor muss gepflegt und regelmäßig gewartet werden. Man darf ihm nicht auch noch das Öl wegnehmen, wenn schon das Benzin immer weniger wird…