Was war der Anlass für die Klage?
Karauscheck: Die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder einerseits gestaltet Mietvertragsmuster (Formulare), welche sie ihren Kammermitgliedern zur Verwendung empfiehlt. Die Arbeiterkammer ist andererseits berechtigt, Prozesse zu führen, in welchen geklärt werden soll, ob allgemeine Geschäftsbedingungen und Vertragsschablonen (also Vertragsmuster und Formulare) dem Konsumentenschutzgesetz entsprechen. Solche Prozesse als beklagte Partei zu gewinnen ist schwierig, uns ist dies gelungen.
North: Wir wurden bereits im Jänner 2017 von der AK abgemahnt. Diese Abmahnverfahren dienen dazu, außergerichtlich und damit kostengünstig eine Einigung herbeizuführen. Es konnte aber im Vorfeld trotz Bemühens keine Lösung gefunden werden.
Karauscheck: Schließlich wurde die Klage von der AK eingebracht.
North: Fachgruppenobmann Michael Pisecky hat für die Prozessführung unter meiner Leitung ein Expertenkomitee zusammengestellt. Mit Unterstützung von Dr. Karauscheck bei gleichzeitiger Einbindung interner wie externer Experten wurde der Prozess äußerst professionell begleitet.
Karauscheck: Es war extrem wichtig, in diesem Verfahren ein gutes Team zu haben, da die Klage wirklich ans Eingemachte ging. Sogar die Wertsicherung des Mietzinses sollte für unzulässig erklärt werden. Die Klage hat die WK Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder letztendlich in allen Instanzen und in allen strittigen Punkten gewonnen.
Die Wertsicherung des Mietzinses war vermutlich einer der wichtigsten Punkte.
Karauscheck: Ja. Nach Meinung der AK wird eine Wohnung aufgrund der Nutzung durch den Mieter letztendlich abgewohnt und immer schlechter, und daher müsste eigentlich auch die Miete automatisch sinken.
Aber es kann ja nicht sein, wenn man etwas zur Verfügung stellt und die Geldentwertung betrachtet, dass das geborgte Gut weniger wert wird.
Der OGH hat jetzt diesbezüglich eine weitreichende Entscheidung gefällt, die letztendlich über den Immobilienbereich hinausgeht.
Im Interview
Rudolf North
Mag. Rudolf North MBA ist Jurist und hat an der TU Wien seinen Master erlangt. Seit neun Jahren ist er Geschäftsführer der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (WKW). Er ist Herausgeber eines regelmäßigen Newsletters – „FG Wien“ sowie der „Österreichischen Immobilienzeitung“ (OIZ). Mag. North ist Fachvortragender an der Universität Wien und an der Fachhochschule […]
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North: Es wäre auch für den Konsumenten furchtbar, da die jungen Familien, die neu anmieten, immer schlechter gestellt sind als diejenigen, die einen alten und lange laufenden Mietvertrag haben – der, folgt man dem Argument der AK, immer günstiger wird. Wenn man sich das alles durchdenkt, dann würde ja eine Situation entstehen wie beim Friedenskronenzins, und vor allen würde kein Vermieter mehr einen unbefristeten Mietvertrag abschließen wollen. Das läuft ja komplett gegen den Markt.
Karauscheck: Der Angriff der AK hat sich nicht dagegen gewandt, dass eine Formulierung der Wertsicherung nicht passt und deshalb dem Konsumentenschutz entgegensteht, sondern auf den Kern der Zulässigkeit. Die AK argumentierte, wenn die Wohnung nicht regelmäßig erneuert wird, gibt es keine Wertnutzung mehr. Dieser Angriff gilt dem Kern des geltenden österreichischen Verständnisses.
North: Wir sind der Ansicht, dass bei jedem Dauerschuldverhältnis die Wertsicherung des Preises ein Gebot der Vernunft ist.
Was hätte im Worst Case passieren können?
Karauscheck: Dass es im Mietrecht keine Wertsicherung mehr gibt – und in weiterer Folge überhaupt bei Vermietungen, egal, um welches Gut es sich handelt. Es war zu befürchten, wenn der OGH der Meinung der AK gefolgt wäre, dass dies nur der erste Schritt gewesen wäre und eine Ausweitung auf andere Wirtschaftsbereiche bevorgestanden hätte.
Was war das Hauptargument des OGH?
Karauscheck: Der OGH hat argumentiert: So wie der Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung keinen Schadenersatz dafür bekommt, dass die Wohnung abgenützt ist, genau so muss der Mieter die normale Abnutzung akzeptieren, und das ist kein Grund, einen degressiven Mietzins zu verlangen.
Welche Hauptpunkte gab es noch?
Karauscheck: Die Arbeiterkammer hat sich auch an den Formulierungsvorschlägen zur Betriebskostenverrechnung gestört, insbesondere zur Zulässigkeit der Überwälzung von Versicherungskosten auf Mieter. Auch in diesem wichtigen Punkt hat die WK Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder den OGH überzeugen können.
Welche Motivation stand hinter der Klage der AK?
North: Es war ausschließlich politisch motiviert. Es ist eigentlich sehr traurig, wenn zwei Körperschaften des öffentlichen Rechts, die beide die Interessen ihrer Mitglieder zu wahren haben, nicht am Verhandlungstisch zu einer Lösung kommen.
Karauscheck: Mit dem von der WK Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder erstrittenen OGH-Urteil herrscht auf jeden Fall jetzt wieder Rechtssicherheit.