Mehr denn je steht die MIPIM, die wichtigste europäische Standort- und Immobilienmesse, die noch bis Freitag im südfranzösischen Cannes stattfindet, im Zeichen globaler Krisen. Wenige Tage nach Ausbruch der Unruhen im Nahen Osten ist vor allem die Unsicherheit über die weitere Entwicklung das bestimmende Gesprächsthema für international agierende Investoren. „Stabilität und langfristige Planbarkeit sind die wichtigsten Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung der Immobilienmärkte“, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. „Wir sprechen hier mit Geschäftspartner aus aller Welt, bei denen trotz der Phase der Instabilität insgesamt der Optimismus und die Hoffnung auf eine schnelle Überwindung der aktuellen Situation überwiegen.“
Für die österreichischen Immobilienmärkte ortet Ehlmaier zwar einige Risiken, aber vor allem auch Chancen: „Die globalen Auswirkungen wie vor allem die neuerlich steigenden Energiekosten betreffen natürlich auch Österreich. Aber in einer Phase großer globaler Unsicherheiten gewinnt die relative Stabilität eines Landes wie Österreich stark an Bedeutung und kann auf Grund der geographischen Lage ein Investment in heimische Immobilien gerade für sicherheitsorientierte Investoren sehr interessant sein.“
Die wichtigsten MIPIM-Trends auf einen Blick
Investment Wohnimmobilien: Internationale Investoren orten Potenzial in Österreich
Wohnimmobilien sind auch in Krisenzeiten und Jahren mit schwachem Wirtschaftswachstum resilient, da die Nachfrage nach Wohnraum sich nicht parallel zum Wirtschaftswachstum entwickelt. Deshalb ist die Nachfrage im Segment Wohnen weiterhin stark. Hinzu kommt die demographische Entwicklung vor allem in der Bundeshauptstadt Wien. „Die Urbanisierung ist ein globaler Megatrend.
Junge Menschen kommen zur Ausbildung und zum Studium nach Wien und bleiben auch danach in der Stadt. Diese Binnenmigration bewirkt ein kontinuierliche Bevölkerungswachstum und ist unabhängig von etwaigen Migrationswellen zu sehen“, betont Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting. Vor allem in Wien orteten internationale Investoren auf Grund des steigenden Bedarfs an Wohnflächen beachtliches Potenzial: „Die Renditen sind im internationalen Vergleich zwar niedrig, aber wegen der stark anwachsenden Angebotslücke bei Mietwohnungen rechnen institutionelle Investoren mit weiteren Mietanstiegen und entsprechenden Wertsteigerungen ihrer Bestandsobjekte.“
Empfindlich gedämpft werde das an sich gute internationale Interesse durch die staatlichen Eingriffe in die Mietpreisbildung, warnt Pöltl: „Die großen institutionellen Investoren, mit denen wir hier auf der MIPIM sprechen, sind diesbezüglich sehr transparent in ihrer Strategie: Sie agieren europaweit oder gar global und sind vor allem renditegetrieben. Eingriffe der Politik in den Markt werden sehr kritisch gesehen und veranlassen die Kapitalquellen, oft in anderen, diesbezüglich stabileren Regionen zu investieren.“
Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt: Selektive Nachfrage und dynamische Nischen
Der internationale Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wird derzeit deutlich stärker von der schwachen konjunkturellen Entwicklung beeinflusst als der Wohnimmobiliensektor. „Höhere Finanzierungskosten, vorsichtigere Kapitalallokationen institutioneller Investoren und eine insgesamt erhöhte Risikoaversion führen zu einer selektiveren Nachfrage und einer geringeren Transaktionsdynamik. Gleichzeitig zeigt sich jedoch, dass sich die einzelnen Assetklassen sehr unterschiedlich entwickeln. Während klassische Segmente wie Büro und Einzelhandel aktuell verhaltene Aktivität verzeichnen, entwickeln sich spezialisierte Nutzungsarten zunehmend zu Wachstumstreibern des Marktes.“ erklärt Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting GmbH.
Besonders dynamisch präsentiert sich derzeit der Hospitality-Sektor, der international zu den aktivsten Bereichen des gewerblichen Immobilieninvestmentmarktes zählt. Österreich profitiert von dieser Entwicklung, wobei insbesondere Wien weiterhin ein starkes Interesse internationaler Investoren auf sich zieht. Neben klassischen Hotels verschiedener Kategorien stehen dabei auch alternative Konzepte wie Serviced Apartments und Immobilien für studentisches Wohnen im Fokus.
Das Investoreninteresse wird sowohl von institutionellen Immobilieninvestoren getragen, die auf langfristige Pacht- und Betreiberstrukturen setzen, als auch von Hotelbetreibern, die verstärkt Eigentumsmodelle verfolgen und Immobilien selbst managen. Die stabile touristische Nachfrage sowie die hohe internationale Attraktivität Wiens stärken zusätzlich die Position des Standorts als einer der gefragtesten Hospitality-Investmentmärkte Europas.
Parallel dazu gewinnt auch der Markt für Rechenzentrumsstandorte zunehmend an Bedeutung. Die fortschreitende Digitalisierung, der Ausbau von Cloud-Infrastrukturen und der steigende Bedarf an Datenverarbeitung führen zu einer wachsenden Nachfrage nach geeigneten Flächen. Die Standortanforderungen unterscheiden sich dabei deutlich von klassischen Immobiliennutzungen. Entscheidend sind insbesondere eine leistungsfähige und redundante Stromversorgung sowie eine stabile technische Infrastruktur. Dadurch können auch Standorte interessant werden, die für andere gewerbliche Nutzungen kaum geeignet wären.
Die beiden größten gewerblichen Teilmärkte – Büro und Einzelhandel – zeigen hingegen derzeit eine deutlich zurückhaltendere Entwicklung. Im Büroinvestmentmarkt konzentriert sich die Nachfrage nahezu ausschließlich auf hochwertige Core-Objekte in etablierten Toplagen. Besonders gefragt sind Gebäude mit langfristigen Mietverträgen, bonitätsstarken Mietern sowie einer hohen baulichen und energetischen Qualität. Objekte in sekundären Lagen oder mit erhöhtem Vermietungsrisiko sind hingegen deutlich schwieriger zu platzieren.
Auch im Einzelhandelssegment ist eine klare Marktpolarisierung zu beobachten. Investoren konzentrieren sich primär auf zwei stabile Teilsegmente: einerseits hochwertige Luxuslagen mit internationaler Markenpräsenz und andererseits Nahversorgungsimmobilien mit einem starken regionalen Einzugsgebiet und stabiler Kundenfrequenz. Demgegenüber bleibt die Transaktionsaktivität bei großflächigen, überregional ausgerichteten Shopping-Centern europaweit gering.
„Insgesamt befindet sich der Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt weiterhin in einer Phase der strukturellen Anpassung. Investoren agieren selektiv und legen verstärkt Wert auf Lagequalität, stabile Cashflows und klar definierte Nutzungskonzepte. Gleichzeitig zeigt sich, dass spezialisierte Segmente wie Hospitality oder digitale Infrastruktur zunehmend an Bedeutung gewinnen und auch in einem herausfordernden Marktumfeld attraktive Investmentmöglichkeiten bieten. Für etablierte Standorte wie Wien ergeben sich daraus weiterhin gute Perspektiven, internationale Investoren anzuziehen.“ erklärt Mendel.
Büroimmobilien: International wird zu wenig gemietet, in Wien zu wenig gebaut
Der Mietmarkt für Gewerbeimmobilien, traditionell ein wichtiger MIPIM-Schwerpunkt präsentiert sich insbesondere hinsichtlich verfügbare Flächen international durchaus anders als in Wien, ist das erste Fazit von Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien: „In vielen europäischen Metropolen, besonders in unserem Nachbarland Deutschland, verzeichnete man bis 2023 eine hohe Neuflächenproduktion, welche aufgrund der wirtschaftlich herausfordernden Zeiten bis heute vom Markt noch nicht vollständig absorbiert wurde. So liegen Leerstandsraten in vielen deutschen Metropolen deutlich über 10% und somit signifikant höher als in Wien, wo wir aktuell bei einer sehr niedrigen Leerstandsrate von 3,8% stehen. Auf der Nachfragerseite sind qualitativ hochwertige Flächen in Top -Lagen weiterhin sehr gefragt, allerdings fehlt häufig das passende Angebot. Dies gilt sowohl für Österreich als auch für Deutschland. In Deutschland besteht jedoch neben dem sehr hochwertigen Segment auch eine verstärkte Nachfrage nach kostengünstigeren Flächen. Büroflächen im mittleren Qualitätssegment, die nicht dem modernen Standard entsprechen und sich in B-Lagen befinden, werden auch weiterhin unter starkem Druck geraten und der Verwertungszeitraum wird sich deutlich verlängern.“
Durchaus im internationalen Trend liegt Wien im Hinblick auf die veränderten Entscheidungskriterien der Mietinteressenten: „Der Fokus liegt heute eindeutig auf qualitativ hochwertigen Flächen, die eine hohe Flächeneffizienz aufweisen und optimale Arbeitsbedingungen für MitarbeiterInnen bieten“, so Wernhart. „Nachhaltigkeit und ökologische Überlegungen stehen aufgrund der wirtschaftlichen und geopolitischen Herausforderungen der jetzigen Zeit nicht mehr so stark im Fokus wie in den vergangenen Jahren und sind bei Standortentscheidungen von Unternehmen kein „Must have“ mehr. Sie sind aktuell eher ein nice to have, aber kein ausschlaggebender Grund mehr, in anderer Hinsicht Abstriche zu machen oder gar höhere Mietpreise zu akzeptieren.“