Mietpreisbremse 2026: Was das 5. MILG und das MieWeG konkret bedeuten
Den rechtlichen Schwerpunkt setzte Mariella Kapoun-Reiter mit einer Analyse des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG), das als Kernstück des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) — beschlossen vom Nationalrat am 11. Dezember 2025, in Kraft getreten am 1. Jänner 2026 (BGBl. I Nr. 114/2025) — gilt.
Die zentrale Mechanik: Liegt die Jahresveränderung des VPI 2020 über 3 %, darf nur noch die Hälfte des übersteigenden Anteils an Mieter weitergegeben werden. Bei einer Inflation von 3,6 % — dem tatsächlichen Wert für 2025 laut Statistik Austria — sind damit maximal 3,3 % Mietanpassung zulässig. Anpassungen sind auf einmal jährlich, frühestens zum 1. April, beschränkt.
Im MRG-Vollanwendungsbereich — Altbauten vor 1953, Gemeindebau, geförderter Mietwohnbau — gelten verschärfte Übergangsstufen: zum 1. April 2026 maximal plus 1 %, zum 1. April 2027 maximal plus 2 %. Der Richtwert Wien liegt damit ab April 2026 bei 6,74 €/m² (Statistik Austria). Das Gesetz gilt auch für bestehende Mietverträge — ein Eingriff in laufende Vertragsverhältnisse, dessen Verfassungskonformität der ÖHGB angefochten hat.
Zweite relevante Änderung: Die Mindestbefristungsdauer wurde von drei auf fünf Jahre angehoben — für Mietverträge, bei denen der Vermieter Unternehmer im Sinne des KSchG ist (§ 29 MRG). Wird diese Frist nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Geschäftsraummieten sind vom MieWeG nicht erfasst — für gewerbliche Akteure eine wesentliche Differenzierung.
„Wir hatten die letzten Jahre divergierende OGH-Entscheidungen, die die Frage gestellt haben: Werden Mietzinse überhaupt eingefroren? Dieses Risiko wurde jetzt weggenommen."
— Mariella Kapoun-Reiter, Partnerin CMS Wien
„Wir brauchen definitiv mehr an Markt und nicht mehr an Regulatorik."
— Nikolaus Weselik, Partner CMS Wien
Private Credit als alternative Immobilienfinanzierung: Österreich hinkt nach
Den zweiten Block bestritt das Duo Kai Ruckelshausen und Clemens Macho mit dem Thema Private Credit in der Immobilienfinanzierung — strukturell und vertraglich, im Vergleich zur klassischen Bankfinanzierung.
Ruckelshausen zeichnete ein nüchternes Bild: Laut INREV ist das verwaltete Kapital europäischer Real-Estate-Debt-Vehikel von 30 Mrd. € (2016) auf 72,6 Mrd. € (September 2025) gewachsen. AEW beziffert das europäische Debt Funding Gap für 2026 bis 2028 auf 74 Mrd. €, getrieben durch Banken, die sich strukturell aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurückziehen.
Im österreichischen Bankensektor unterstreicht die Regulatorik diesen Druck: Der sektorale Systemrisikopuffer für gewerbliche Immobilienkredite (sSyRP), der seit 1. Juli 2025 mit 1 % gilt, steigt gemäß FMSG-Empfehlung auf 2 % ab 1. Juli 2026 und auf 3,5 % ein Jahr danach (Quellen: FMSG/6/2025; OeNB-Presseaussendung 22.4.2026). Österreichs Banken halten mit einem CRE-Anteil von 43 % an den Unternehmenskrediten einen europäischen Spitzenwert — die NPL-Quote im gewerblichen Wohnen liegt bereits über 14 % (OeNB, April 2026).
In Österreich ist Private Credit als eigenständige Finanzierungsalternative dennoch wenig spürbar. „Im Immobilienfinanzierungsbereich ist eine sehr große lokale Expertise notwendig, die erst aufgebaut werden muss", so Ruckelshausen. Macho erläuterte die strukturellen Unterschiede: Senior-Debt-Margen liegen aktuell bei durchschnittlich 169 Basispunkten über Euribor (BF.Quartalsbarometer Q1 2026), Mezzanin-Coupons 2026 bei 12 bis 15 %. Crowdfunding gilt nach einer Welle von Ausfällen als weitgehend diskreditiert.
„Die Zeit der einfachen Finanzierungskonstrukte ist vorbei. Wir sehen heute hocheffiziente Kombinationen aus Bankdarlehen, Mezzanin-Kapital und Joint Ventures."
— Christian Sommer, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Wien
Einordnung
Das Format hat geliefert, was es versprochen hat. Das Business Breakfast soll in gewisser Regelmäßigkeit darstellen, was rechtlich relevant ist und wie es um den Markt steht. Dass beides 2026 so dicht aufeinandertrifft — eine Mietrechtsreform mit Systemcharakter und eine Finanzierungslandschaft im strukturellen Umbau — macht die Kombination aus CMS-Rechtsexpertise und Engel-&-Völkers-Marktblick zu einem Pflichttermin für alle, die in Wien Immobilien bewegen.