Aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation – resultierend insbesondere aus den strengen Kreditvergaberichtlinien rund um die KIM-Verordnung und nach wie vor hohen Kaufpreisen sowie hohen Zinsen – ist es vielen Menschen derzeit nicht mehr möglich, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Mietkaufmodell hat nun für Mieter wie für Bauträger das Potenzial, auch im frei finanzierten Wohnungsbereich eine attraktive Lösung darzustellen.
Was ist ein Mietkaufmodell?
Dieser Begriff wird oftmals mit gemeinnützigen Bauvereinigungen assoziiert, bei welchen die Miete mit anschließender Kaufoption üblich ist. Das Mietkaufmodell ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gesetzlich geregelt. Für Bauträger, die nicht dem WGG unterliegen, bestehen keine gesetzlichen Vorgaben, wie ein Mietkaufmodell konzipiert sein muss. Demzufolge stehen ihnen, im Rahmen der Privatautonomie, deutlich mehr rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten als den gemeinnützigen Bauträgern zur Verfügung.
Beim Mietkauf handelt es sich um einen Mietvertrag, bei dem der Bauträger dem Mieter das Recht einräumt, das Objekt nach einer bestimmten Mietdauer bzw. innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu erwerben. Mangels expliziter gesetzlicher Vorgaben kann der Vertrag unterschiedlichste Elemente hinsichtlich Mietdauer, Miete, Kaufpreis und Optionsentgelt beinhalten, wie zum Beispiel:
· Die Miete kann auf den künftigen Kaufpreis nicht, teilweise oder auch vollständig angerechnet werden.
· Die Einräumung der Kaufoption kann mit einem Optionsentgelt verbunden werden oder unentgeltlich erfolgen.
· Der Kaufpreis kann vorab fixiert werden, anfangs noch unbestimmt sein, oder es wird eine Kaufpreisformel vereinbart.
· Oftmals wird eine Mietvorauszahlung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des definierten Kaufpreises eingehoben, die in weiterer Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert.
Welche steuerlichen Konsequenzen hat das Mietkaufmodell für einen Bauträger?
Bei hybriden Vertragsformen wie dem Mietkauf, die sowohl Charakteristika von Miet- als auch von Kaufverträgen aufweisen, kommt der vertraglichen Ausgestaltung entscheidende Bedeutung zu. In der steuerlichen Literatur und Judikatur ist der Mietkauf bis dato nicht allzu prominent vertreten. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat sich, soweit ersichtlich, zuletzt im Jahr 2017 in seinem Erkenntnis vom 17.08.2017, RV/5100701/2013 mit dem Mietkaufvertrag beschäftigt und einige praxisdienliche Hinweise zur steuerlichen Einordnung gegeben.
TIPP: Das Mietkaufmodell ist rechtlich von einem Rechtanwalt zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf den Konsumentenschutz, damit auch hält, was unterschrieben wird.
Wird der Vertrag in wirtschaftlicher Betrachtungsweise von Beginn an als Kauf eingestuft, ist die Wohnung ab Vertragsabschluss dem Mieter zuzurechnen. Überwiegen die Eigenschaften der Nutzungsüberlassung, erfolgt die Zurechnung bis zum zivilrechtlichen Eigentumsübergang an den Vermieter. Je nachdem, wie die Zuordnung des wirtschaftlichen Eigentums erfolgt, kommen für den Bauträger unterschiedliche steuerliche Konsequenzen zur Anwendung.
Aus steuerlicher Sicht kann das Mietkaufmodell, je nach vertraglicher Ausgestaltung, wie folgt eingeteilt werden:
· „echter“ Mietkauf und
· „unechter“ Mietkauf.
Beim „echten“ Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum erst bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (der Chancen und Risiken der Immobilie), also in der Regel nicht vor Ausübung der Kaufoption auf den Käufer über. Beim „unechten“ Mietkauf erwirbt der Vertragspartner bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das wirtschaftliche Eigentum bzw. mit wirtschaftlicher Übergabe der Immobilie.