Für Vermieter ist das eine ungemütliche Situation. Nicht nur menschlich, sondern auch unternehmerisch. Im aktuellen Office Talk sprach ich mit zwei Geschäftsführern großer österreichischer Wohnungsunternehmen, die selten so direkt über dieses Thema reden: Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der Heimat Österreich, und Kevin Töpfer, Geschäftsführer der BUWOG.

Das Gespräch hat mich ehrlich gesagt überrascht – in positiver Hinsicht.

Delogierung als letzter Ausweg – nicht als Werkzeug

Beide betonen es unmissverständlich: Eine Delogierung ist für kein Unternehmen erstrebenswert. Sie bedeutet Leerstand, Renovierungsbedarf, Anwaltskosten und Forderungsausfälle, auf denen man in der Regel sitzen bleibt. Kevin Töpfer bringt es auf den Punkt: Wenn jemand die Miete nicht zahlen kann, wird er die Gerichtskosten erst recht nicht zahlen können.

Bei der BUWOG wird die Räumungsklage formal bereits nach zwei offenen Mietzinsrückständen eingeleitet – klingt hart, ist aber bewusst so gewählt. Denn bis zum tatsächlichen Räumungstermin vergehen bis zu neun Monate. In dieser Zeit laufen die Lösungsversuche parallel weiter. Das Ergebnis: Von rund 230 bis 250 angesetzten Räumungsterminen pro Jahr werden tatsächlich nur maximal 30 Prozent durchgeführt. Die anderen 70 Prozent enden in einer einvernehmlichen Lösung – Ratenvereinbarung, Wohnungsrückgabe oder Schuldenregulierung.

Das Frühwarnsystem ist der persönliche Kontakt

Digitale Scoring-Modelle, KI-basierte Zahlungsverhaltenanalysen, automatisierte Warnmeldungen – Töpfer zeigt sich skeptisch. Nicht weil die Technologie nicht funktioniert, sondern weil Wohnen ein emotional aufgeladenes Thema ist. Den Kunden zu kontaktieren und zu sagen "Wir haben identifiziert, dass Sie bald Zahlungsschwierigkeiten haben werden" – das erzeugt eher Abwehr als Kooperation.

Was hingegen nachweislich wirkt: das anwaltliche Schreiben als Kommunikationsanstoß. Die BUWOG hat ihren Prozess bewusst so umgestellt, dass nach der Zahlungserinnerung direkt der Anwaltsbrief folgt – nicht als Drohung, sondern als Signal. Töpfer schildert, dass dadurch deutlich mehr Kunden frühzeitig das Gespräch suchen. Der psychologische Effekt: Der Hut muss spürbar brennen, damit Menschen ihre Schamgrenze überwinden und Hilfe annehmen.

Sandra Bauernfeind unterstreicht: Es bringt nichts, wenn nach der zweiten Mahnung ein Rechtsanwaltsbrief kommt, den die betroffene Person gar nicht mehr öffnet. Was es braucht, ist jemanden, der aktiv hingeht und das Gespräch sucht – lösungsorientiert, empathisch, ohne Schuldzuweisung.

Gemeinnützig vs. gewerblich – geringerer Unterschied als erwartet

Die Heimat Österreich hat mit der Caritas einen dezidiert sozialen Haupteigentümer im Hintergrund. Man könnte also erwarten, dass die Herangehensweise an Mieter in Schieflage eine grundlegend andere ist als bei einem gewerblichen Vermieter wie der BUWOG. Bauernfeind selbst relativiert das: Auch gewerbliche Vermieter sind nicht herzlos und haben kein Interesse daran, zahlungsschwache Mieter auf Biegen und Brechen loszuwerden.

Was sich bei der Heimat jedoch unterscheidet: Der Anteil an geförderten Wohnungen ist deutlich höher, und damit auch der Anteil an besonders vulnerablen Mietergruppen – Menschen in Wiedereingliederungsprozessen, Personen mit komplexen Lebenssituationen. Diese Gruppen brauchen engmaschige Begleitung, die teils durch externe Institutionen geleistet wird, die gleichzeitig als Kooperationspartner fungieren.

Digitale Ratenvereinbarungen: bequem, aber nachhaltig?

Sollte es – ähnlich wie bei Wien Energie – möglich sein, mit wenigen Klicks eine Ratenzahlung digital zu vereinbaren? Beide sagen: Noch nicht, aber es wird diskutiert. In Deutschland ist das bei der Vonovia, der Muttergesellschaft der BUWOG, bereits Realität.

Die Zurückhaltung ist bewusst. Töpfer bringt ein wichtiges Argument: Eine digitale Ratenvereinbarung beseitigt die Schambarriere des ersten Kontakts – das ist gut. Aber sie ersetzt nicht das Gespräch, das herausfiltern kann, ob die Vereinbarung überhaupt nachhaltig umsetzbar ist. Wer online einfach "nächsten Monat" klickt, ohne die Gesamtsituation zu reflektieren, verschiebt das Problem möglicherweise nur.

Wo endet die Verantwortung des Vermieters?

Verzugszinsen erlassen, Ratenvereinbarungen schließen, kostenarm durch den Prozess führen – bis dahin reicht das Entgegenkommen großer Vermieter. Darüber hinaus, sagen beide, sei der Staat gefragt. Und das Angebot sei in Österreich gar nicht schlecht: Wohnfonds, Wohnschirme, Beratungsstellen auf Bundes-, Landes- und Gemeindeebene.

Das eigentliche Problem liegt woanders: Die Hilfe muss auch angenommen werden. Und genau das – diese innere Bereitschaft, sich einzugestehen "Ich brauche Hilfe" und diese dann auch aktiv zu suchen – ist laut Töpfer der entscheidende Faktor. Kein System der Welt kann diesen Schritt für die betroffene Person gehen.

Gesetzlich verpflichtende Delogierungsprävention – sinnvoll?

Töpfer sieht eine Null-Delogierungs-Politik kritisch: Sie ist für ihn nicht realistisch und bedeutet einen massiven Eingriff in Eigentumsrechte. Was er hingegen für richtig hält: zwischen jenen zu unterscheiden, die wirklich in Not geraten sind, und jenen, bei denen das Zahlungsproblem System hat.

Bauernfeind ergänzt nüchtern: Jede Delogierung ist für den Vermieter ein finanzieller Verlust. Wer wirtschaftlich denkt, hat bereits ein starkes Eigeninteresse, sie zu verhindern. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Sozialberatung ab einer bestimmten Wohnungsanzahl sei möglicherweise gar nicht nötig, wenn der Anreiz ohnehin schon da ist.

Fazit

Das Gespräch zeigt: Die großen österreichischen Wohnungsunternehmen haben dieses Thema längst aus der Tabuzone geholt und gehen professioneller damit um, als es die öffentliche Wahrnehmung oft vermuten lässt. Rund 1.800 Ratenvereinbarungen pro Jahr bei der BUWOG allein – das ist keine Sozialromantik, sondern gelebte Praxis. Und ein klares Signal, dass wirtschaftliches Interesse und soziale Verantwortung hier keine Gegensätze sind.

Das vollständige Interview ist im Video zu sehen.

Über die Gesprächspartner

Kevin Töpfer ist Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH, einem der führenden Wohnimmobilienunternehmen in Österreich, das seit dem Einstieg der deutschen Vonovia Teil eines der größten europäischen Wohnkonzerne ist.

Sandra Bauernfeind ist Geschäftsführerin der Heimat Österreich, einer gemeinnützigen Bauvereinigung mit der Caritas als Haupteigentümer und einem klaren Fokus auf leistbaren und sozial begleiteten Wohnraum.