Was den Einstieg in die Immobilienbranche betrifft, ist Martin Sabelko ein typischer Vertreter der „älteren Semester“: „Ich habe als fertiger Jurist nicht gewusst, wohin die Reise gehen soll. Die Bankenausbildung war eine der möglichen.“ Schließlich ging er zur Volksbank, war Mitbegründer der Immoconsult, und mit nicht einmal 28 Jahren „durfte ich einige Projekt- Geschäftsführungen übernehmen“. Aber nicht nur das Immobilienbusiness lernte er von seinem „väterlichen“ Mentor Gunter Eisert. „Ich habe von ihm auch den Führungsstil übernommen, und er hat immer wieder in seine Tätigkeit eingebracht, dass soziale Kompetenz gleich wichtig ist wie Sachwissen.“
Spaß an Arbeit, Performance und Team
Der Jurist fühlt sich in Unternehmen am wohlsten und sieht sich dort selbst als Unternehmer: „Ich habe fast mein ganzes Berufsleben große Organisationen vertreten. Meine Stärke liegt darin, in Unternehmen auch Strategien zu entwickeln und gezielt umzusetzen, – da habe ich einen guten, nachvollziehbaren und nachhaltigen Track Record.“ Den nimmt er allerdings nicht nur für sich allein in Anspruch, denn er teilt gerne den Erfolg mit seinem Team. Er sieht das als den besten Motivationsfaktor, um aus Partnern und Mitarbeitern das Optimum herauszuholen. „Der Erfolg ist für die Beteiligten oft wichtiger als die Entlohnung.“
Zur richtigen Zeit bei den wichtigen Playern
Martin Sabelko hatte, wie er selbst sagt, immer das Glück, zur richtigen Zeit bei den wichtigen Playern mitzuspielen. „Man hat mich immer eingeladen, in das Boot einzusteigen, das am meisten Fahrt aufgenommen hat“ (z.B.: Immoconsult, BOE, ING, CBRE). Wobei er auf Grund seiner Einstellung offensichtlich auch der richtige Mann dafür war und ist: „Vernünftig und solide hat sich immer bewährt – vor allem, wenn es um fremdes Geld geht.“
Zurück nach Wien
Ob Innsbruck, Warschau, Prag oder Berlin – Martin Sabelko war in vielen Städten zu Hause. Die Arbeit hat es mit sich gebracht. Die letzten Jahre hat er zwar versucht, mehr aus Wien zu arbeiten, „aber als mich eines meiner beiden Kinder fragte, wann ich sie wieder besuchen komme, war das der Anlass, meine beruflichen Situation massiv zu überdenken“. Seine letzten beiden großen Immobiliendeals (La Stafa und IZD Tower) haben auch etwas zu seiner Entscheidung beigetragen: „Durch diese beiden Deals war ich mehr in Wien und habe gesehen, dass ich meine Familie sehr genieße – auch im Alltag.“
Der Zeitpunkt für eine berufliche Veränderung ist ideal, denn auch seine beiden Fonds, die er bei CBRE Global Investors in der Region Zentral- und Osteuropa seit zehn Jahren aufgebaut hat, „kommen zu einem Ende“, und damit stehen auch Veränderungen in der Struktur des Unternehmens an. Zudem war 2015 sein erfolgreichstes Jahr.
Nachdenkphase vor dem nächsten Schritt
„Ich habe mir überlegt, ob all das, was ich jetzt tue, bis zu meiner Pensionierung ein nachhaltiges Modell ist.“ Offensichtlich nicht, denn Martin Sabelko ist „glücklich“über seine Entscheidung, das Unternehmen zu verlassen: „Nachdem ich bis Ende Juni noch unter vollem Einsatz gelaufen bin – ich habe ja immer 150 Prozent gegeben und damit auch meine Gesundheit gefährdet – habe ich mir die Freiheit genommen, den Juli und den August absolut privat zu verbringen.“
Weichen für die Zukunft
Die Zeit im Sommer wird der erfahrene Fondsmanager auch nutzen, die Weichen für die Zukunft zu stellen. Er hat mehrere Angebote, die ihn sehr interessieren, und er überlegt derzeit, „in welche der zwei oder drei Jumbos, die bereitstehen, ich einsteigen werde“. Er hat vor seiner Pensionierung – er ist Jahrgang 1960 – nur noch einmal eine Entscheidung für die nächsten Jahre zu treffen, wie er meint, „und für diese Entscheidung nehme ich mir gerne viel Zeit“.Aber sie wird getroffen, denn „ich weiß schon jetzt, dass es mir gegen Ende des Sommers wieder unter den Nägeln brennt, Dinge zu gestalten und etwas zu entwickeln.“
Ein Konzern …
Auch wenn er noch nicht weiß, wohin die Reise geht, er weiß zumindest, was er nicht will in seiner zukünftigen Entscheidung: „Nicht nur wegen des Geldes etwas mittragen, das erfolgreich glänzt, von dem ich aber nicht überzeugt bin, dass es ein nachhaltiges Modell ist. Mir ist es wichtig, Leute zu begeistern und nochmals etwas gemeinsam aufzubauen oder umzustrukturieren. Das Statische war mir immer schon fremd.“
… oder doch selbstständig?
Obwohl er immer gerne in Konzernen arbeitet, überlegt er auch, ob er nicht vielleicht doch … . Folgender Vergleich beschreibt wohl am besten, was er denkt: „Ein Kapitän einer Eishockeymannschaft spielt seit 30 Jahren und kennt alle seine Gegner. Jetzt, im letzten Drittel, kennt er auch schon die Strategie des Gegenübers, und das ist eine Chance. Und dann könnte man schon verleitet werden, sein eigenes Business zu betreiben. Auf eigene Rechnung.“
Interview 2016 – Martin Sabelko über die Veränderungen in der Immobilienwirtschaft und die großen Herausforderungen beim IZD Tower Deal.
Die Immobilienwirtschaft ist geprägt von zahlreichen Veränderungen. Welche sehen sie als wesentliche an?
Das Businessmodell hat sich verändert. Ich glaube prinzipiell, dass das Fondsmodell ein Auslaufmodell ist. Früher hat man zum Beispiel einem Asset-Manager Kapital in die Hand gedrückt und dann wollten die Investoren sehen, was er gekauft hat. Jetzt wird es zuerst mit Hilfe des Asset Managers direkt vom Investor gekauft und dann bekommt es der Manager übergeben und dieser „darf“ es dann verwalten. Die Investoren wollen selbst entscheiden, was erworben werden soll, da früher nicht immer das gekauft wurde, was sie wollten.
Die Zukunftsmodelle sind Direktinvestitionen von Großinvestoren wie es zum Beispiel beim IZD Tower oder beim La Stafa der Fall war. Die koreanischen Investoren haben beim IZD Tower sehr genau geprüft und haben dann auch direkt gekauft. Hier bewegen sich viele Dinge wieder in eine vernünftige Richtung und man bedingt sich bei Immobilienentscheidungen die notwendige Zeit aus.
Was ich auch gut finde, dass man nicht nur behauptet, dass die Mitarbeiter das beste Asset sind, sondern dass es in den Unternehmen auch gelebt wird- hands on.
Die Managementfees sind allerdings massiv unter Druck gekommen und die Verwaltungsentgelte werden geringer und es ist schon eine Frage der Rentabilität für den Verwalter – wenn das Honorar mehr als halbiert wird, stellt sich manchmal die Frage, ob man das überhaupt noch angreift.
Die Einschätzung der Entwicklungen wird auch schwieriger.
Inwiefern?
Früher konntest du auf einem A4 Blatte einen Fünf- oder Zehn-Jahre-Ausblick schreiben, heute musst du froh sein, wenn du überhaupt drei Jahre vorausblicken kannst und sich die Welt nicht von heute auf morgen unerwartet verändert. Wenn ich zurückblicke, wie viele unerwartete Dinge in den letzten Jahren geschehen sind und wie viel sich geändert hat – in einer Geschwindigkeit, die wir bis dato nicht gehabt haben. Man kann keinen langen Outlook mehr machen wie früher.
Was war das Besondere beim IZD Tower Deal?
Ich muss sagen, dass der Kauf des IZD in meiner Karriere einer der herausforderndsten war. Ein schwieriger Verkäufer und ein schwieriger Käufer. Ich habe mich sehr genau darauf vorbereitet, auch wie man mit der fremden Kultur des Käufers umgeht, damit keiner das Gesicht verliert. Es war eine unheimliche Lernerfahrung. Ich habe immer geglaubt, ich habe schon alles gesehen, aber es gibt Vieles, was ich noch lernen kann.
Wie sehen sie CEE?
Zentraleuropa hat sich verändert. Die meisten Investoren schauen immer noch nach Polen, gerade noch nach Tschechien, vorsichtig nach Ungarn und der Slowakei, aber derzeit leider nicht nach Rumänien, Bulgarien oder die baltischen Staaten. Polen hat den stärksten Transaktionsmarkt gehabt und in Tschechien ist die Transaktionshäufigkeit sehr überschaubar. Was derzeit noch dazu kommt ist regionales Geld von Oligarchen.
Interview 2002
Die EXPO REAL ist zu Ende. Was sind Ihre Eindrücke von der Messe?
Martin Sabelko: Die Expo Real ist für mich der logische Nachfolger der uns alle aus der Branche strapazierenden MIPIM in Cannes. Die Expo Real ist eine wesentliche Plattform für den deutschsprachigen Raum und dessen Immobilienwirtschaft.
Welche neuen Trends waren auf der EXPO erkennbar?
Die Spezialisierung im Hinblick auf Dienstleistungen rund um die Immobilie. Die Developer gehen mehr und mehr dazu über die Projektsteuerung und -verwertung auf professionelle Beratungsunternehmen auszulagern. In zuge dessen werden die Immobilienberater verstärkt schon ab dem Projektstart in die Entwicklung eingebunden. In Österreich geschah dies zum ersten Mal beim Airport Office Park Vienna, einem Büroprojekt direkt am Flughafen Wien Schwechat.
Ihr Eindruck vom europäischen Immobilienmarkt.
Es kommt derzeit zu einem hohen Kapital- und Investmentdruck nach Osten. Die Reformstaaten werden von internationalen Investoren und Developern extrem stark forciert. Auch die österreichische Immobilienbranche ist in Zentral- und Osteuropa stark vertreten.
In Deutschland haben wir einen rückläufigen Mietermarkt, und einen stagnierenden in Österreich. Mit einer Verbesserung der derzeitigen Situation in Wien rechne ich ab dem zweiten Halbjahr 2003.
In dieser Situation zeichnet sich aber ein eine interessante Entwicklung ab: Der Immobilienmarkt für Nachfrager aus dem Ausland ist nicht mehr nur Wien. Sehr viele – vor allem deutsche – Fonds suchen jetzt auch in den Bundesländern nach interessanten Rendite-Objekten.
Thema Stadtentwicklung in Wien: Welchen Gebieten geben Sie die größten Chancen?
Dem Handelskai und der Lassallestraße, sowie die dazwischen liegenden Gebieten dank ihrer Nähe zur City. Dann natürlich der Inneren Stadt und den direkt daran angrenzenden Bezirken, die mit der U-Bahn entsprechend erschlossen sind.
