Wie stellen sich derzeit die Preise für Luxuswohnungen in Wien dar?
Otto: Der Luxuswohnungsmarkt konzentriert sich auf die beliebtesten und begehrtesten Lagen von Wien– zusätzlich zum 1. Bezirk auch auf die unmittelbar angrenzenden Bezirke rund um den Ring sowie Teile des 19., 18. und 13. Bezirks. Die diesbezüglichen Quadratmeterpreise fangen etwa bei 6.000 Euro an und gehen dann in Einzelfällen jenseits der 20.000 Euro.
Wie weit, glauben Sie, werden die Preise noch steigen?
Otto: Die Kaufpreise für Luxuswohnungen werden sich in Wien langsam auf hohem Niveau einpendeln. Durch besondere Lage, perfekte Gebäude- und Wohnungsausstattung, gelungene Grundrisse sowie einen möglichen Mehrwert lassen auch ein paar darüber hinausgehende Spitzen von 25.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.
Ist die entsprechende Klientel vorhanden?
Otto: Wien wird in diesem Preissegment immer internationaler und multikultureller werden. Gab es in der Vergangenheit bei Luxusobjekten neben den nationalen Käufern überwiegend Käufern aus dem Osten, so gesellen sich hier nun auch Käufer aus vielen anderen Ländern dazu. Unter anderem insbesondere aus Deutschland, der Schweiz, Amerika, England oder China. Klientel ist und wird daher ausreichend vorhanden sein. Immer wesentlicher wird aber die internationale Vermarktung in den unterschiedlichsten Ländern dieser Welt werden. In vielen Fällen wird es darauf ankommen, dass potenzielle Käufer in diesem Marksegment von den Vorzügen Wiens und unserer Wiener Luxusimmobilien erfahren.
Wie sehen Sie Wien im internationalen Vergleich? Wie liegt Wien im „Prime Global Cities Index“ von Knight Frank?
Otto: Unser internationaler Partner Knight Frank mit Sitz in London betreibt eine eigene Abteilung für International Residential Research, und das in verschiedenen Preissegmenten. So wird zum Beispiel seit 2006 vierteljährlich die Veränderung des Preisniveaus im Luxuswohnmarkt der wichtigsten Städte der Welt im „Prime Global Cities Index“ vergleichend dargestellt. Unter Luxuswohnungen wird das Preissegment der Top fünf Prozent berücksichtigt. Wien lag 2012 im Städtevergleich in den Top Ten. Gerade zu Jahresbeginn lagen wir– auch für uns überraschend– sogar sehr weit vorne, mit großen Quartalswachstumsraten. Die zweite Jahreshälfte war von geringeren Wachstumsraten und einer preislichen Seitwärtsbewegung auf sehr hohem Niveau geprägt. Die höchsten Wachstumsraten hat Knight Frank in Jakarta und Dubai verzeichnet– in Europa hatten London und Zürich im Jahresvergleich die höchsten Preiszuwächse. Der „Prime Global Cities Index“ liegt heute knapp 20% über dem Finanzkrisentief vom Sommer 2009 und zeigt, wie sehr hochwertige Immobilien weltweit– aus Mangel an anderen stark performenden Assetklassen– besonders nachgefragt waren.
Können Sie ein paar Beispiele für internationale Preise geben?
Otto: Zu den Spitzenreitern gehören sicher Monaco, Hongkong und London, wo man im Luxussegment um die 50.000 Dollar (37.375 Euro) pro Quadratmeter bezahlt, und diese Zahlen können natürlich von Top-Objekten wie „Hyde Park One“ auf bis zu doppelt so hohem Niveau übertroffen werden. Im „Hyde Park One“ hat man 100.000 Dollar pro Quadratmeter (74.750 Euro) erreicht. In Genf und Paris sind im Luxussegment 30.000 Dollar pro Quadratmeter (22.425 Euro) der Durchschnittswert, Manhattan und Zürich liegen mit 25.000 Dollar pro Quadratmeter (18.688 Euro) etwas darunter. In Wien hält man im Vergleich dazu bei 20.000 Dollar (14.950 Euro) pro Quadratmeter im gehobenen Luxussegment. So gesehen ist es aussagekräftiger, Preise im Luxussegment zu vergleichen, weil man sich nur die Top fünf Prozent der Preise anschaut und die enormen Preisspannen am Wohnmarkt in jeder Stadt damit eher außer Acht lässt. Aber wie auch in Wien sind Durchschnittswerte immer genau zu hinterfragen, weil ein einzelnes Top-Objekt die Preise stark verzerren kann.
Was sind die wesentlichen Gründe für ausländische Käufer, in Wien eine Immobilie zu erwerben?
Otto: Wie einer unserer Kunden sagte: „Wien ist eine sehr elegante imperiale Stadt“– das historische imperiale Architekturensemble des ersten Bezirks ist äußerst beeindruckend. In Kombination mit der gesuchten Sicherheit macht das Wien sehr attraktiv. Das Sicherheitsmotiv ist ein wichtiges und vielschichtiges Argument. Es geht sowohl um die Sicherheit des Investments als auch um die Sicherheit der Stadt, was bis zur medizinischen Betreuung reicht und das Gefühl der persönlichen Sicherheit umfasst. Ebenso spielt eine Rolle, dass man sich frei und unbeobachtet bewegen kann. Die viel zitierte und ausgezeichnete Lebensqualität ist genauso von Bedeutung wie die gute öffentliche Infrastruktur und das Kulturangebot.
Wie schätzen Sie insgesamt die Preisentwicklung bei Luxusimmobilien in Europa ein?
Otto: Als Summe betrachtet– wie schon vorher erwähnt, sind zusammengefasste Bewertungen immer problematisch, aber geben natürlichen einen Trend an– sind die Preise in diesem Segment in den Städten Europas in den letzten zwölf Monaten im Vergleich zu anderen Weltregionen am schwächsten gewachsen, liegen jedoch auf hohem Niveau. Manche Regionen in Asien und im Mittleren Osten verzeichnen sehr hohe Wachstumsraten, aber auch Regionen, die eine ziemliche Talfahrt hinter sich haben, wie zum Beispiel Miami, holen wieder auf. Für Europa sind die geringen Wachstumsraten– mit Ausnahme der Städte, die von der Staatsschuldenkrise stark betroffen sind– eher als positive, stabile Entwicklung und somit als „good news“ zu sehen.