Das Interesse von Immobilieninvestoren an Resorts und Luxusimmobilien in den alpinen Skigebieten hat durch die Pandemie in den letzten Jahren zugenommen. Die erhöhte Aufmerksamkeit wird auf eine Kombination aus begrenztem Angebot und veränderten Wetterbedingungen zurückgeführt. Da die Skigebiete in den tieferen Lagen der europäischen Gebirge in einer typischen Wintersaison weniger Schnee haben, steigt die Nachfrage nach Ski- und Wintersporturlauben in höheren Lagen. Gleichzeitig wird die Entwicklung neuer Immobilienprojekte und Skigebiete aus Umweltschutzgründen eingeschränkt, was die Attraktivität bestehender hoch gelegener Skigebiete erhöht.

Ein weiterer Grund, warum sich der Markt für Luxusimmobilien und Resorts in der Alpenregion gut entwickelt, besteht darin, dass die wirtschaftlichen Risiken vor dem Hintergrund der rückläufigen Inflation und der Hoffnung auf niedrige Zinsätze auf der Nachfrageseite abgenommen haben. Prognosen von Knight Frank zufolge ist im zweiten Halbjahr 2023 der Anteil der Kaufinteressenten bei erstklassigen Immobilienverkäufen von 46 auf 52 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. 

Steigende Nachfrage stößt auf ein begrenztes Angebot

Gleichwohl ist der durch die Pandemie induzierte Boom in den Alpen in den letzten Monaten nach einer Studie von Knight Frank etwas verpufft. So seien die Angebote in den drei wichtigsten französischen Ferienorten im Herbst 2023 im Vergleich zu vor der Pandemie um durchschnittlich 56 Prozent zurückgegangen – trotz der weiterhin robusten Nachfrage. Ähnlich verhalte es sich in St. Moritz, Verbier und Crans-Montana. Aufgrund der stabilen Nachfrage würden allerdings die Off-Market-Verkäufe zunehmen, betont Knight Frank. Für die Käufer bedeute dies viel Stress, weil sie die Finanzierung und den Papierkram im Voraus vorbereiten müssen, um in der Lage zu sein, schnell zu agieren, wenn eine geeignete Ski-Immobilie auf den Markt kommt. 

Da jedoch viele Besitzer höherwertiger Immobilien vor dem Hintergrund begrenzter Alternativen zögern, ihr Haus in den Alpen aufzugeben – auch aufgrund der Tatsache, dass für viele die Vorteile ihres Wohnsitzes in den Bergen noch nie so offensichtlich waren wie heute –, ist mit keinen größeren Transaktionsaktivitäten in der Alpenregion zu rechnen. 

Dennoch könnten sich einzelne Besitzer von Luxusimmobilien aufgrund des Klimawandels und der damit einhergehenden Modernisierungsmaßnahmen und strengeren Planungsvorschriften genötigt sehen, ihr Immobilieninvestment zu überdenken. Allerdings zieht die Alpenregion inzwischen viele Käufer aus weiter entfernten Ländern (Asien und Naher Osten) sowie aus Südeuropa an. Dafür sprechen die Aussicht auf höhere Mieteinnahmen und die Möglichkeit einer Verteilung der Investments auf andere Währungsregionen.

Prime Locations in den Alpen

Zu den bevorzugten Städten in der Alpenregion zählen nach einer Umfrage von Knight Frank Klosters, Davos, Andermatt und Nendaz in der Schweiz sowie Chamonix, Courchevel, Villars-sur-Ollon, Val d’Isère und Morzine in Frankreich. Die höchsten Preissteigerungen (Stand Q2 2023) verzeichneten die Schweizer Skiorte Klosters und St. Moritz mit Wachstumsraten von 15,7 % bzw. 7,2 %. In den französischen Skiorten belief sich das Preiswachstum zwischen 7,8 % in Chamonix und 0,9 % in Courchevel. 

Insgesamt stiegen die Preise für ein Luxus-Ski-Chalet in den zwölf Monaten bis Juni 2023 um durchschnittlich 4,4 %. Zieht man die Pandemiejahre ab, ist dies die stärkste Wachstumsrate seit 2014. Laut Knight Frank bleibt Chamonix der performancestärkste Ort in den französischen Alpen, was auch damit zusammenhängt, dass die Einwohnerzahl in der Hochsaison von 10.000 auf 130.000 Personen ansteigt. Die Quadratmeterpreise für ein Chalet bewegen sich in den Topskiorten wie Gstaad in der Schweiz zwischen 39.300 und 41.300 Euro bzw. zwischen 18.500 und 19.400 Euro in Davos. In den französischen Alpen ist Courcheval der Spitzenreiter – mit Quadratmeterpreisen zwischen 29.000 und 30.500 Euro. Deutlich günstiger ist Morzine mit rund 10.000 Euro/Quadratmeter.

Im Hinblick auf die Motive der Käufer zeichneten sich laut dem Beratungsunternehmen im Jahr 2023 zwei Trends ab. So sind Ganzjahresresorts (Chamonix, Verbier) in der Gunst der Anleger durchwegs stärker gestiegen. Die Käufer bevorzugten entweder schneesichere Orte mit einer längeren Skisaison oder Orte, die eine breitere Mischung aus Ski- und Nicht-Ski-Aktivitäten auch in den Sommermonaten bieten. 

Die Alpenregionen ziehen auch Resort-Investoren an

Die alpinen Skiregionen sind nicht nur ein guter Standort für Chalets, sondern auch für Resorts. In den letzten Jahren sind in den Alpen pandemiebedingt viele Resorts entstanden, andere wurden renoviert und/oder erweitert. Angesichts der steigenden Nachfrage nach Sommerunterkünften und der Tatsache, dass sich das Angebot von Aktivitäten wie Wandern und Radfahren im Sommer erhöht hat, gibt es mehr Möglichkeiten, Cluster von Hotels zu bilden, die sich vor allem für institutionelle Investitionen eignen. Hierbei stehen vor allem jene Destinationen im Fokus der Hotelinvestoren, die sich in der Resilienz-Rangliste weit oben positioniert haben. Dazu gehören Andermatt, Gstaad, Zermatt sowie Lech und Wengen. Angesichts der steigenden Tourismuszahlen verzeichneten die großen Betreiber eine solide Performance, vor allem im gehobenen Segment, ist einer Studie von JLL zu entnehmen. 

Ein Hotspot sei Courchevel wo Hotels im Wert von mehr als 325 Millionen den Besitzer wechselten. Zu den Investoren, die in Europa expandieren, zählt die US-Gruppe Vail Resorts. Im Jahr 2022 erwarb das Unternehmen eine 55-prozentige Beteiligung am Skigebiet Andermatt-Sedrun für 155 Millionen US-Dollar. Ende 2023 vereinbarte die Gruppe den Kauf eines zweiten Schweizer Skigebiets in Crans-Montana und erwarb damit Lifte, Bergbahnen, eine Skischule und elf Restaurants.