Die Wiener Regulierung: Zwischen Schutz und Überregulierung
Wien gilt international als Vorzeigemodell. Die Stadt hat früh reagiert. Seit 2018 gelten klare Regeln für Kurzzeitvermietung.
Das Ergebnis: Nur 1,4% des Wohnungsbestands wird über Airbnb angeboten. Im Vergleich zu anderen Metropolen ist das niedrig.
Die Stadt hat darauf seit 2024 massiv verschärft reagiert.
Die 90-Tage-Regel, eingeführt im Juli 2024, wirkt nun seit eineinhalb Jahren. In den ersten Monaten nach Einführung gingen nur rund 150 Anträge auf Ausnahmebewilligungen ein. Viele Vermieter haben aufgegeben.
Aus unserer Sicht ist die Regulierung über das Ziel hinausgeschossen. Was als Wohnraumschutz verkauft wurde, funktioniert teilweise als Hexenjagd.
Der Unterschied zwischen Gesetz und Realität
Wir haben es selbst durchgeführt. Zwischen 2022 und Ende 2023 haben wir Kurzzeitvermietung betrieben. Legal, mit Ortstaxe, mit Nächtigungsstatistik.
Die Ausnahmegenehmigung für eine Wohnung in der Mariengasse im 17. Bezirk scheiterte am Fluchtweg. Die Meterangabe war so gesetzt, dass Bestandsgebäude sie praktisch nicht erfüllen können.
Selbst das Anleitern der Feuerwehr hätte nicht gereicht.
Das war keine Sicherheitsmaßnahme. Das war eine politisch motivierte Regelung, die faktisch ein Verbot darstellt.
Die ökonomische Rechnung: Weniger attraktiv als angenommen
Die meisten Eigentümer überschätzen die Rentabilität von Kurzzeitvermietung massiv.
Wir haben es durchgerechnet. Wenn du deine eigene Arbeitszeit einberechnest, die Möbelabnutzung, die operative Last – dann wird es ein Nullsummenspiel.
Der einzige echte Vorteil: Flexibilität.
Während du bei gewerblicher Vermietung in Österreich mit fünf Jahren befristest, kannst du über Airbnb komplett flexibel vermieten. Dann kannst du die Wohnung verkaufen oder anders nutzen.
Aber diese Flexibilität hat ihren Preis.
Warum wir aufgehört haben
Nachbarn waren ein ständiges Problem. Schäden kamen immer wieder vor.
Der letzte Fall war eine Sachbeschädigung an anderen Wohnungen im selben Haus. Das war unser Ausstiegspunkt.
Es ist enorm operativ. Zu operativ für das, was am Ende übrig bleibt.
Viele Eigentümer vergessen in ihrer Kalkulation einen Faktor. Ihre eigene Zeit. Die Abnutzung. Die Reibung mit der Umgebung.
Was die Studienlage tatsächlich zeigt
Die Debatte wird emotional geführt. Dabei liegen die Daten auf dem Tisch.
In Berlin steigen die Mieten um durchschnittlich 13 Cent pro Quadratmeter im direkten Umfeld einer zusätzlichen Airbnb-Unterkunft.
Das ist messbar. Aber es ist nicht dramatisch.
Nach Einführung des Zweckentfremdungsverbots sank die Belastung. Die Ersparnis bei neu geschlossenen Mietverträgen betrug bis zu 38 Euro monatlich für eine 65 Quadratmeter Wohnung.
Aber: Da nur ein geringer Anteil aller Berliner Wohnungen betroffen ist, reduziert das Verbot die Wohnungsknappheit nicht erheblich.
Das Paradox von Amsterdam und Barcelona
Amsterdam hat die Zahl der Kurzzeitvermietungen zwischen 2019 und 2024 um 54% reduziert. Barcelona um 24%. Stand 2024.
Trotzdem stiegen die Mieten dort weiter.
Das zeigt: Kurzzeitvermietung ist ein Faktor. Aber nicht der entscheidende.
Bevölkerungswachstum, Baukosten, Bodenpreise, Wohnbaupolitik – das sind die Kräfte, die Märkte wirklich bewegen.
Wo Airbnb tatsächlich Einfluss hat
Wir wollen die Auswirkungen nicht kleinreden. Es gibt sie.
In Wien sind etwa 3.000 Wohnungen dauerhaft dem Markt entzogen. Das sind 0,3% des Bestands.
In begehrten Innenstadtlagen kann der Effekt lokal spürbar sein. Besonders dort, wo professionelle Vermieter hunderte Apartments besitzen.
In Paris besitzen die beiden größten Airbnb-Anbieter über 700 bzw. 500 Wohnungen. Insgesamt sind 31,7% der Gastgeber Mehrfachvermieter.
Das ist ein anderes Geschäftsmodell als die Gelegenheitsvermietung.
Der Unterschied zwischen Gelegenheitsvermieter und Investor
Der typische Airbnb-Gastgeber in Österreich verdient etwa 5.400 Euro im Jahr. Das deutet auf gelegentliche Vermietung hin.
Die großen Investoren, die ganze Häuser in inoffizielle Hotels verwandeln, sind eine Minderheit.
Aber sie dominieren die Schlagzeilen. Und sie sorgen für berechtigten Unmut bei Nachbarn.
Europäische Regulierungsmodelle im Vergleich
Andere Städte haben unterschiedliche Wege gewählt.
Berlin: Striktes Zweckentfremdungsverbot seit 2016. Wohnraum darf nur mit Genehmigung an Touristen vermietet werden. Die Zahl der Angebote sank erheblich.
Paris: Kurzzeitvermietung nur für Hauptwohnsitze, seit 2025 maximal 90 Tage pro Jahr (zuvor 120 Tage). Geldstrafen bis zu 100.000 Euro für illegale Vermieter.
Barcelona: Plant, bis 2028 alle Ferienwohnungen abzuschaffen. Neue Lizenzen werden seit Jahren praktisch nicht mehr ausgegeben.
Amsterdam: Maximal 30 Nächte pro Jahr. Eine der strengsten Regelungen in Europa.
Wien liegt dazwischen. 90 Tage pro Jahr seit Juli 2024, konsequente Durchsetzung durch eine Spezialeinheit der Baupolizei.
Die richtige Balance
Hier liegt der Widerspruch in unserer eigenen Erfahrung.
Wir haben Ende 2023 aufgehört, weil die praktischen Probleme zu groß wurden. Trotzdem argumentieren wir gegen Überregulierung.
Der Unterschied: Das eine ist eine freie unternehmerische Entscheidung. Das andere ist eine politisch aufgedrängte Regulierung.
Es kann ein Rahmenwerk geben. Aber dieses Rahmenwerk muss nicht so extrem streng sein, wie es seit 2024 der Fall ist.
Was funktioniert
Gelegenheitsvermietung im eigenen Zuhause sollte erlaubt bleiben. Sie schafft keinen echten Wohnraumverlust und bringt vielen Menschen einen Nebenverdienst.
Gewerbliche Massenvermietung sollte eingeschränkt werden. Durch Registrierung, Tagesobergrenzen, konsequente Strafen bei illegaler Zweckentfremdung.
Maß und Mitte statt Verbote.
Die eigentlichen Preistreiber
Kurzzeitvermietung entzieht Wohnraum. Das ist Fakt.
Die Frage ist: Ist dieser Effekt groß genug, um die aktuelle Wohnungsknappheit zu erklären?
Nein.
Die Studienlage zeigt einen minimalen Effekt. Messbar, aber nicht geeignet, um das grundsätzliche Mietpreisniveau zu erklären.
Bevor man Airbnb zum Sündenbock macht, sollte man vor der eigenen Türe kehren. Wohnbau vorantreiben. Aktiv etwas gegen Wohnungsknappheit tun.
Was wir in der Praxis beobachten
Als Begleiter von Immobilientransaktionen sehen wir die Faktoren, die Preise wirklich treiben.
Bodenpreise. Baukosten. Regulatorische Hürden für Neubauten. Bevölkerungswachstum in attraktiven Lagen.
Kurzzeitvermietung spielt in diesem Konzert eine hörbare, aber begrenzte Rolle.
Fazit: Differenzierung statt Pauschalurteile
Die Auswirkungen von Airbnb auf den Wohnungsmarkt sind real. Aber sie werden überschätzt.
In Wien sind es 0,3–1,4% des Wohnungsmarkts. Selbst in Paris, wo das Phänomen viel größer ist, wäre ein komplettes Verschwinden aller Airbnbs spürbar – aber nicht dramatisch.
Das Grundproblem des knappen Wohnraums bliebe bestehen.
Drei Punkte bleiben:
Erstens: Kurzzeitvermietung hat einen messbaren, aber moderaten Einfluss auf Mietpreise. Lokal kann dieser Effekt in Hotspots spürbar sein.
Zweitens: Die ökonomische Rechnung für Vermieter ist weniger attraktiv als angenommen. Viele übersehen die operative Last und ihre eigene Arbeitszeit.
Drittens: Differenzierte Regulierung funktioniert besser als Totalverbote. Gelegenheitsvermietung erlauben, gewerbliche Massenvermietung einschränken.
Wir haben beide Seiten erlebt. Als Investoren und als Begleiter. Die Wahrheit liegt nicht in den Extremen.