Wie ist die Rechtslage?
Die außerordentliche Kündigung eines Bestandsverhältnisses kann aus wichtigem Grund gem. §30 MRG ohne Bindung an Termine oder Fristen erfolgen. Einer dieser wichtigen Gründe ist, dass ein Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet. Bei diesem Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3, 2. Fall MRG kommt es darauf an, ob nach objektiven Maßstäben das Verhalten als grob ungehörig und das Zusammenwohnen als unerträglich angesehen werden muss. In solchen Fällen ist eine Interessenabwägung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Abzuwägen sind die Interessen des rücksichtslosen Mieters mit jenen des Bestandgebers und jenen der anderen Hausbewohner. Dabei wird kein Verschulden vorausgesetzt, sodass auch ein unkontrolliertes oder unabsichtliches Verhalten unter diesen Kündigungsgrund fällt. In diesem Fall wurden somit die Interessen des geisteskranken Mieters mit denen der anderen Hausbewohner abgewogen. Das Verhalten einer geisteskranken Person ist zwar laut OGH nicht unter allen Umständen genauso unerträglich für die Mitbewohner, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person, trotzdem müssen die Mitbewohner nicht jedes Verhalten einer solchen Person in Kauf nehmen, wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird.
Der OGH kam daher in der Entscheidung 3Ob16/24k zu dem Schluss, dass das Verhalten des geisteskranken Mieters hier die Grenze des Akzeptablen überschritten hat und die Interessenabwägung zu seinen Lasten ausgefallen ist, auch wenn das Verhalten auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist. Die Aufkündigung erfolgte daher zu Recht.
Schlussfolgerung
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3, 2. Fall MRG setzt kein Verschulden voraus, sodass er auch ein unkontrolliertes oder unabsichtliches Verhalten eines geisteskranken Mieters umfasst. Ob das Verhalten eines Mieters als grob ungehörig und das Zusammenwohnen als unerträglich angesehen wird, wird mittels Interessenabwägung eruiert. Die Mitbewohner müssen nicht jedes Verhalten einer solchen Person in Kauf nehmen, wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird.