IMMOBILIEN AKTUELL: Sie sind stark in der Repositionierung nicht mehr genutzter Gewerbeimmobilien aktiv. Welche Parameter entscheiden, ob sich eine Umnutzung rechnet: Marktumfeld, Baukosten, ESG-Anforderungen oder kommunale Rahmenbedingungen?
Norman Schaaf: Schlussendlich entscheidet sich die Frage der Repositionierung an den später erzielbaren Mieten. Als Faustregel gilt: Je zentraler und besser die Lage, desto höher das erzielbare Mietniveau. Und je höher das erzielbare Mietniveau, desto mehr kann und sollte in die Repositionierung investiert werden.
Das Beispiel Karstadt Hamburg zeigt die Komplexität von Warenhausumwidmungen. Wo liegen die größten Fallstricke – technische Restriktionen, städtebauliche Auflagen oder die Finanzierungslage?
NS: Bei unserem konkreten Beispiel in Hamburg handelt es sich um eine wirklich äußerst zentrale Lage. Das gibt uns viel Spielraum und bei sorgfältiger Planung um Umsetzung ein für Projektentwicklungen geringes Risiko. Die größten Fallstricke bestehen darin, den richtigen Nutzugsmix und im derzeitigen Marktumfeld die passende Immobilienfinanzierung zu finden. Banken haben derzeit keinen sehr großen Appetit auf reine Büro-Immobilienprojekte. Diese sind ohne eine signifikante Vorvermietung nur sehr schwer und nur in allerbesten Lagen finanzierbar. Es ist darauf zu achten, dass ein sehr ausgewogener Nutzungsmix entsteht, der Alleinstellungsmerkmale durch Symbiosen unter den Nutzungsarten erzeugt. Inhouse Angebote durch Fitnessbetreiber, zusätzliche Konferenzflächen in angegliederten Hotelflächen sowie großzügige, gemeinsam nutzbare Dachterrassenflächen.
Bei den Lateral Towers in Frankfurt entstehen Schulen im ehemaligen Bürogebäude. Welche Faktoren machen Bildungsimmobilien zu einer tragfähigen Umnutzungsoption – und wo liegen die Grenzen im Vergleich zu Wohn- oder Mischnutzung?
NS: Bildungsimmobilien mit der öffentlichen Hand als Mieter haben praktisch kein Leerstandsrisiko. Die Mietverträge laufen sehr langfristig und selbst nach Ablauf des Mietvertrages ist das Interesse des Mieters, vor Ort bleiben zu können, sehr groß. Und auch das Mietausfallsrisiko existiert nicht – welche Gemeinde würde schließlich riskieren wollen, dass die Schüler und Schülerinnen die Schule nicht mehr nutzen können. Ein Vorteil im Vergleich zu Wohnimmobilien ist, dass man die Flächen deutlich effizienter nutzen kann. Fast alle Nebenflächen können wie bei Büroimmobilien als vermietbare Fläche gerechnet werden. Der Flächenverlust bei einer Umnutzung zu Wohnzwecken würde mit mindestens 20% gegenüber der vermietbaren Bürofläche zu Buche schlagen. Das liegt vor allem an den Verkehrsflächen, unter anderem den Wegen, die zu den Wohnungen führen, die nicht als Wohnfläche berechnet werden können. Darüber hinaus ist das Herstellen von Wohnflächen aufgrund des Umsatzsteuernachteils um circa 20 Prozent teurer gegenüber dem Herstellen von Büroflächen. Eine Konversion von Büro in Wohnfläche lohnt sich somit nur, wenn das Projekt sehr günstig erworben werden kann.
ESG-Anforderungen treiben die Kosten von Repositionierungen oft massiv nach oben. Wo ziehen Sie in Projekten die Grenze zwischen sinnvoller Anpassung und wirtschaftlicher Unmöglichkeit – und wie überzeugen Sie Investoren, diesen Punkt mitzutragen?
NS: Ohne Nachhaltigkeit geht es heute nicht, ansonsten wird ein späterer Verkauf sehr erschwert oder ist nur unter großen Preisabschlägen möglich. Und auch immer mehr Nutzer setzen auf Nachhaltigkeit und achten auch bei der Flächenauswahl darauf. Viele unserer Investoren haben zudem ein intrinsisches Interesse, Gebäude zu besitzen, die mit den nachhaltigen Interessen künftiger Generationen nicht kollidieren.
In vielen Innenstadtlagen konkurrieren Umnutzungskonzepte miteinander – Wohnen, Büro, Bildung, Kultur. Nach welchen Kriterien priorisieren Sie in einem konkreten Projekt, welche Nutzung am Ende umgesetzt wird?
NS: Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit, dass muss man klar sagen. Die Rahmenbedingungen setzen dann Faktoren wie die Struktur des Bestandsgebäudes – beispielsweise mögen tiefe Gebäude für Großraumbüros nutzbar sein, verhindern aber aufgrund zu weit entfernter Fenster eine Wohnnutzung –, das Baurecht und die Lage.