Wie sehen Sie die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt?
Christoph Schäffer: Ich bin nicht so positiv wie manche Medien, in denen es regelmäßig Jubelmeldungen gibt. Ich stelle eine verhaltene Steigerung der Verkäufe an Endverbraucher fest, und das ist das Einzige, was zurzeit positiv zu vermelden ist. Grundsätzlich sehe ich keine konjunkturelle Verbesserung, und die Situation hat sich für Wohnungskäufer nicht wirklich gebessert. Die Verunsicherung bleibt, und das spricht weiter für den Mietmarkt. Die Ersparnisse werden gehalten, man bleibt eher in einer Mietwohnung.
Die Immobilienverkäufe finden noch immer nicht auf einem gesunden Niveau statt, weil die Finanzierung dahinter stockt. Das Interesse ist da, aber Fremdkapital mit der Ausnahme von Einzelwohnungen für Projektfinanzierungen wie zum Beispiel für Zinshäuser oder Grundstücke mit Baugenehmigung zu bekommen, ist schwer. Die Banken haben den Fokus auf den Abbau der NPL-Quote (also der notleidenden Kredite, Anm. d. Red.) gelegt, und dadurch sind sie bei der Vergabe neuer Kredite sehr restriktiv.
Es gab Konkurse von großen Playern, und ich wüsste jetzt nicht, was die Liquiditätssituation mittelfristig verbessern sollte. Durch den Verkauf einiger Wohnungen kommt nicht genug Liquidität rein.
Sehen Sie Fonds, die als Käufer von Mietobjekten einsteigen?
CS: Die Fonds treten als Endabnehmer derzeit leider überhaupt nicht in Erscheinung. Das ist besonders schlimm – und das sehe ich als nachhaltige Herausforderung für den Immobilienmarkt. Institutionelle Investoren waren immer ein Garant für die Umsetzung größerer Projekte. Sie waren immer der Motor der Projektentwicklung. Mit ihrem Engagement wurde die Finanzierung leichter, weil es oft Forward Deals gegeben hat.
Weder sehe ich österreichische noch deutsche Fonds, die Projekte in großem Stil kaufen. Ganz im Gegenteil: Wir haben in Österreich Fonds, die geschlossen werden. Die Einzigen, die kaufen, sind Versicherungen für den Deckungsstock oder Family-Offices, aber diese kaufen eher kleinere Projekte.
Darum werden auch wenig Wohnbauten in Miete produziert, und die Miete steigt.
Wäre nicht Mezzaninkapital eine Möglichkeit zur Finanzierung?
CS: Die Zeit des Mezzaninkapitals ist aus meiner Sicht für einige Jahre vorbei, da die Banken – wie gesagt –bei der Finanzierung viel restriktiver sein werden. Die hohen Zinsen werden sich bei vielen Projekten nicht mehr rechnen. Konservativ sollten Bauträger mindestens rund 25 bis 30 Prozent Eigenkapital einbringen, und der Rest wird mit Kredit finanziert. Das ist aber für viele Bauträger derzeit nicht möglich.
Lässt sich in dieser schwierigen Situation überhaupt eine Voraussage treffen, wann eine Besserung einsetzt?
CS: So wie es mir geht, dass ich den Markt schwer einschätzen kann, so geht es anderen wahrscheinlich auch, und keiner kann wirklich sagen, wie der Markt Ende des Jahres aussieht. Letztes Jahr haben wir gesagt, 2025 geht es bergauf, und nichts geht bergauf. Es hat und wird heuer weiterhin Pleiten geben, und Immobilien stellen für Banken und Institutionelle leider aktuell ein großes Risiko dar und sind nicht so wie in den letzten Jahren „a gmahte Wiesn“, wie man so sagt. Hoffentlich bessert es sich in der zweiten Hälfte 2026 – es liegt viel in den Händen der Banken, dass sich das Finanzierungsrad wieder dreht.
Der volatile Aktienmarkt könnte wieder Kapital in die Immobilien bringen, aber das sind Mutmaßungen, bei denen auch eine gewisse Hoffnung mitschwingt, wie bei allem anderen auch. Wir waren der Meinung, wenn die Zinsen runtergehen, wird alles gut, aber das ist nicht passiert. Man kann derzeit kaum etwas voraussagen.
Was könnte eine Verbesserung bringen?
CS: Ich verstehe nicht, warum die Politik nicht dagegensteuert und mehr gemeinnützige Projekte ausschreibt. Ich bin durch meine berufliche Vergangenheit auch „gemeinnützig“ geprägt (Anm. d. Red.: Christoph Schäffer war vier Jahre Alleingeschäftsführer der Wohnbauvereinigung GFW Gemeinnützige GmbH), und ich denke, ein Mix aus gefördertem und frei finanziertem Wohnbau sowie Gemeindebauten wäre die richtige Mischung. Dagegen halte ich den propagierten Mietendeckel auch beim Neubau für die absolut falsche Strategie, die den Markt mittel- und langfristig massiv schädigen würde.
Was den Wohnbau betrifft, so gibt es zwar schöne Stadtentwicklungen, die uns als ökologisch dargestellt werden, aber was mir fehlt, sind flankierende Maßnahmen, um bereits versiegelte Flächen zu optimieren. Das ist nämlich das Ökologischste – nicht zu versiegeln. Es müsste einem der klare Menschenverstand sagen, dass man auch hier ansetzen muss.
Letztendlich müssen aber langfristige Entscheidungen her.
Die sehen Sie nicht.
CS: Das große Thema beziehungsweise das große Problem ist, dass sich fundamental nichts ändert. Ich vermisse die langfristigen Entscheidungen der Bundesregierung, die einen konjunkturellen Aufschwung unterstützen würden. Wir haben eine reine Klientelpolitik – man hat sich die Förderlandschaft überhaupt nicht angesehen, dabei sagen Experten, dass hier zwischen zwei und drei Milliarden Euro eingespart werden könnten. Ich verstehe nicht, dass man nicht die großen Themen angreift, sondern versucht, mit kleinen Maßnahmen das Geld zusammenzukratzen.
Gibt es auch etwas Positives?
CS: Ja, man streitet in der Regierung nicht mehr. Man hat das Gefühl, die Parteien reden sich zusammen und gehen mit einer Stimme an die Öffentlichkeit, was gegenüber der Vergangenheit durchaus eine sehr positive Entwicklung ist.
Bei Restrukturierungen von Finanzierungen gibt es viel zu tun …
CS: Ja … leider. Man muss ein Konzept anbieten, und wichtig ist, dass alle Beteiligten daran arbeiten und sehen, dass das Produkt oder das Unternehmen noch zu retten ist. Es müssen alle Parteien wollen und an einem Strang ziehen – das ist entscheidend. Ziel ist nicht eine Insolvenz, sondern den Fortbestand oder einen geregelten Abverkauf der Immobilien zu erreichen. Der Verkauf darf für den Markt aber nicht schädlich sein und muss den Banken und Unternehmen eine Möglichkeit geben, auf Marktveränderungen zu reagieren. Wichtig ist, einen vernünftigen Verkaufsprozess zu starten – mit einem längeren Verwertungszeitraum. Damit ist auch die Chance gegeben, jemanden zu finden, der genau so eine Immobilie sucht, weil sie in sein Portfolio passt.
Entscheidend ist, einen Ausgleich zu finden zwischen der Welt der „Banken“ und jener der „Eigentümer“, in der oft eine andere Sprache gesprochen wird. Ich habe den Vorteil, dass ich beide Seiten kenne. Ich verstehe die Denkweise eines Unternehmers, aber auch einer Bank und kenne die internen Abläufe und Genehmigungsstrukturen. Beide Welten starten von unterschiedlichen Seiten, und ich verstehe mich hier als Brückenbauer.
