„Wohnungen werden wir ebenso wie Büros immer brauchen“, ist das Eingangsstatement meines Gegenübers, der gleich in medias res einsteigt: „Die Situation am Wohnungsmarkt, das ist ja nichts Besonderes. Das wirklich Verrückte ist, dass sich alles wiederholt. Wir haben das am Ende der 90er-Jahre erlebt. Damals war es das Zinshaus-Pilotenspiel. Alle haben gedacht, sie kaufen ein Zinshaus, das sie jederzeit teurer weiterverkaufen können. Jetzt haben wir ein Wohnungs-Pilotenspiel. Wie in den 90er-Jahren wurde in den letzten Jahren alles leicht verkauft. Und je leichter, desto mehr Leute beteiligten sich an dem Spiel – und desto höher stiegen die Preise.
Die immer verrückteren Preise haben die Wohnbau-Developer angetrieben, immer mehr zu bauen. Bis jetzt. „Es gibt sicher genügend Projekte in Wien, die zu einem Drittel verkauft sind, und jetzt müssen die Bauträger sie fertigbauen“, so mein Gesprächspartner: „Das ist das eigentliche Problem.“ Und die Finanzierung ist auch ein Problem, denn der Developer muss variabel finanzieren. Im Gegensatz zu den Bestandshaltern, die großteils Fixzinsen vereinbaren.
Die weitere Entwicklung wird definitiv von der EZB als Big Player abhängen: „Bleiben die Zinsen lange oben, wird es schwieriger; wenn die Zinsen steigen, wird es noch schwieriger.“ Dann kommt aber vom Immobilienprofi eine interessante Ansage: „Ich würde on the long run variabel finanzieren, weil die Zinsen zurückgehen müssen.“
Auf jeden Fall werden sich die vorsichtigen und erfahrenen Projektentwickler mit der Situation leichter tun: „Es sind einige Spieler am Markt, die haben das schon erlebt, und es gibt Spieler, die kennen nur die guten Zeiten und müssen jetzt zeigen, ob sie in schwierigen Zeiten auch durchkommen.“ Die Frage stellt sich – vor allem bei Großprojekten –, wie weit es möglich ist, „mit den Preisen runterzugehen“. Gekauft, geplant und eingepreist wurden die Grundstücke vor Jahren unter anderen Prämissen. Ganz ohne Preisnachlass wird es aber nicht gehen.
Trotzdem ist mein Gesprächspartner überzeugt, dass die Preise nicht zusammenbrechen werden. „Das hat man schon bei den Zinshäusern 1999 gesagt, aber nichts ist passiert.“ Der Grund liegt seiner Aussage nach auf der Hand beziehungsweise bei den Banken: „Was werden die Banken machen?“ Einen Developer, der seine Zinsen aktuell nicht bedienen kann, in Konkurs zu schicken, wird die Bank nicht tun, denn sie hat jetzt noch einen funktionierenden Kredit. Viel eher werden interne Lösungen gesucht und die Zinszahlungen ausgesetzt. „Genau das Gleiche wie 1999 bei den Zinshäusern. Darum sind die Preise auch nicht zusammengebrochen, obwohl dies prognostiziert wurde.“
„Tendenziell glaube ich, dass die Neubauwohnungen preislich um 20 Prozent zurückgehen werden – mehr glaube ich nicht.“ Es wird allerdings alle Lagen betreffen, denn diese sind ja bereits eingepreist. „Und ganz unter uns“, sagt mein Gegenüber beim Gehen: „Der Wohnungsmarkt war bereits vor zwei Jahren gesättigt. Ich hätte mich da nicht mehr engagiert und Projekte entwickelt.“