Die neue Normalität am Hotelimmobilienmarkt
Der europäische Hotelimmobilienmarkt präsentierte sich insgesamt gefestigt, jedoch mit deutlichen Differenzierungen zwischen einzelnen Segmenten und Regionen. Kapitalbeschaffung bleibt ein zunehmend komplexer Strukturierungsprozess: Klassische Bankfinanzierungen werden immer häufiger durch hybride Modelle aus Bankdarlehen, Mezzanine-Kapital, Private Equity und Plattformlösungen ergänzt. „Kapital folgt heute nicht mehr allein Lage und Marke, sondern stabilen Cashflows, klaren Governance-Strukturen sowie einem transparenten und belastbaren Track Record auf Betreiberseite“, betont Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels.
Trotz eines weiterhin unter dem Vorkrisenniveau liegenden Investitionsvolumens zeigte der europäische Hotelinvestmentmarkt in ausgewählten Märkten eine hohe Aktivität. Insbesondere Südeuropa profitierte von einer starken Leisure-Nachfrage und höheren operativen Ergebnissen, während sich der DACH-Raum langsamer, aber insgesamt stabil entwickelte. Serviced Apartments setzten mit Pachtquoten von bis zu 40 Prozent des Gesamtumsatzes neue Maßstäbe, erfordern jedoch eine Prüfung der Betreiber- und Konzernbonität.
Für die DACH-Region rechnet mrp hotels in den kommenden fünf Jahren mit einer Marktbereinigung von rund 10 bis 20 Prozent der Betreibergesellschaften. Dies erhöht den Druck auf Konsolidierungen, Betreiberwechsel und Refinanzierungen und macht Neu- sowie Nachverpachtungen anspruchsvoller. Strategisch gewinnen Owner-Operator-Modelle, kürzere Vertragslaufzeiten, optimierte Franchise-Strukturen sowie eine stärkere Fokussierung auf Budget- und Luxussegmente weiter an Bedeutung.
Bonität schlägt Marke bei der Betreibersuche
Die Betreiberwahl hat sich endgültig von einer operativen zu einer klar strategischen Kernentscheidung entwickelt. In einem Marktumfeld mit steigenden Finanzierungskosten und strengeren Risikoprofilen entscheidet die Qualität des Betreibers zunehmend über Wertstabilität, Finanzierbarkeit und Exitfähigkeit eines Hotel-Assets.
White-Label-Betreiber mit skalierbaren Konzepten im Economy- bis Upscale-Bereich gewinnen an Bedeutung. Gleichzeitig professionalisiert sich der Markt, internationale Plattformen beteiligen sich gezielt an Betreibergruppen. „Zukunftsfähigkeit hängt jedoch weniger von der Pipeline-Größe als vielmehr von Eigenkapitalbasis, Transparenz, Cashflow-Stabilität und der Fähigkeit ab, Key Money und Wachstumskapital strukturiert einzusetzen“, bringt es Catherine Szolar, Vice President bei mrp hotels, auf den Punkt.
Qualität, Story und Struktur vor Volumen
Der europäische Hotelinvestmentmarkt war 2025 von selektiver Aktivität geprägt. Transaktionen fanden primär dort statt, wo Produktqualität, Marktstruktur und strategische Einbettung in Plattform- oder Portfolioszenarien stimmig waren. Entscheidend waren weniger absolute Preise als die Frage, ob ein Asset in eine langfristige Investment- und Markenstrategie passt. Landmark- und Trophy Assets blieben hoch attraktiv, gerade für kapitalkräftige internationale Investoren und Family Offices. Transaktionen, wie der Erwerb des Mandarin Oriental München oder des Ritz-Carlton Wien, verdeutlichen das Interesse an ikonischen Häusern mit klarer Positionierung, internationaler Strahlkraft und langfristiger Werthaltigkeit. Auch Core-Produkte in A-Lagen blieben transaktionsfähig, sofern Cashflows, Marke und Vertragsstruktur schlüssig waren. „Die Preisvorstellungen am Markt beginnen sich langsam anzunähern“, kommentiert Felix Fey, Associate Director bei mrp hotels. „Multiples jenseits der 20 werden nur noch in echten Premiumlagen erreicht.“
Erholung ohne Rendite
2025 war von einer paradoxen Konstellation geprägt: Trotz steigender Nächtigungszahlen blieb die operative Situation angespannt. In vielen Märkten lag die Auslastung noch unter Vor-Covid-Niveau, obwohl die Übernachtungszahlen dieses bereits übertroffen hatten. Gleichzeitig belasteten hohe Personal- und Warenkosten die Bottom Line unvermindert.
„Die Erholung ist sichtbar, aber sie kommt nicht automatisch in den GOPs an“, fasst Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels, zusammen. „Essenziell sind konsequente Effizienzprogramme, smarte Personalkonzepte, ergebnisorientiertes F&B und eine klare Priorisierung von Basisvolumen und Yield- Potenzial.“
Insbesondere in Deutschland und Österreich konnten höhere Kosten nicht flächendeckend über den Zimmerpreis kompensiert werden. Eine schwächere Corporate-Nachfrage, erhöhte Preissensitivität und ein intensiver Wettbewerbsdruck erschwerten das Yielding. Überdurchschnittlich gut performten weiterhin Upper-Upscale- und Luxushotels, getragen von internationaler Nachfrage, höherer Zahlungsbereitschaft und hohem Leisure-Anteil.
KI wird zum Co-Piloten
Für Revenue & Distribution-Manager war 2025 ein Übergangsjahr: moderates Nachfragewachstum, starke Ratenakzeptanz – und ein Technologiesprung durch KI-gestützte Systeme. Im Zentrum standen datengetriebene Preisstrategien, integrierte Systemlandschaften und ein konsequent gelebter Total-Revenue-Ansatz, der sämtliche Umsatzquellen in die Steuerung einbezog.
KI-basierte Forecasts steigerten die Prognosegenauigkeit deutlich, während Dynamic- Pricing-Algorithmen vielfach zweistellige ADR-Zuwächse ohne Nachfrageeinbruch ermöglichten. Mit Agentic AI etablierte sich zunehmend ein Modell, in dem Systeme Ziele verstehen, Maßnahmen planen und Raten automatisiert ausspielen – Revenue Manager definieren die Leitplanken, die Technologie setzt um.
„KI nimmt dem Revenue Management nicht die Verantwortung ab, sie verschiebt sie“, erklärt Gilbert-André Ghammachi, Managing Partner bei mrp hotels. „Operative Routinen werden automatisiert, während sich Teams stärker auf Strategie, Positionierung und Profitabilität konzentrieren können – genau dort entsteht der eigentliche Wettbewerbsvorsprung.“
Ausblick 2026
mrp hotels erwartet für 2026 ein selektives, zugleich konstruktives Marktumfeld, in dem sich die Unterschiede zwischen starken und schwachen Standorten, Produkten und Betreibern weiter ausprägen werden. Betreiberkonsolidierung, anspruchsvolle Finanzierungen mit klaren ESG- und Reporting-Anforderungen sowie flexiblere Vertragsstrukturen bleiben zentrale Themen.
Operativ rücken Effizienz, Profitabilität und professionelles Asset Management weiter in den Vordergrund, unterstützt durch Digitalisierung und Automatisierung entlang der gesamten Guest Journey sowie interner Prozesse. Im Commercial-Bereich wird KI fest in Forecasting, Pricing und Szenario-Planung integriert, wobei der größte Mehrwert aus der Kombination von Technologie, klarer Governance und gut geschulten Teams entsteht.