Die Rahmenbedingungen für den österreichischen Immobilieninvestmentmarkt blieben auch im Jahr 2025 herausfordernd. Die weiterhin hohe Inflation sowie restriktive Kreditvergaben der Banken prägten das Marktgeschehen. Besonders belastend wirkten sich zudem die anhaltende Insolvenzwelle und das ausbleibende Wirtschaftswachstum auf die Marktentwicklung aus.
Erfreulich ist, dass das Gesamttransaktionsvolumen mit rund 4 Milliarden Euro etwa 40 % über dem Niveau des Jahres 2024 lag, in dem lediglich rund 2,8 Milliarden Euro umgesetzt wurden. Bemerkenswert ist, dass neben zahlreichen kleineren und mittleren Abschlüssen auch mehrere Transaktionen mit „Ticketgrößen“ von über 150 Millionen Euro verzeichnet werden konnten – ein mögliches Zeichen für zunehmendes Vertrauen institutioneller Investoren. EHL war bei über 20 % des Transaktionsvolumens involviert.
Vor allem das traditionell stärkste vierte Quartal zeigte auch 2025 eine rege Transaktionstätigkeit und trug mit rund 1,9 Milliarden Euro etwa 50 % zum gesamten Investitionsvolumen des Jahres bei. Vor diesem Hintergrund und angesichts der aktuell laufenden Prüfprozesse und Transaktionsvorbereitungen ist davon auszugehen, dass die Transaktionstätigkeit im Jahr 2026 weiter steigen wird.
„Nach einem herausfordernden Jahr 2025 zeigt der österreichische Immobilienmarkt erste Stabilisierungstendenzen, angetrieben von Core-Objekten und überwiegend heimischen Investoren, mit Aussicht auf eine fortschreitende Belebung 2026.“, so Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe.
„Die Nachfrage nach stabilen Core-Immobilien bleibt hoch, während Objekte mit erhöhtem Risikoprofil – etwa aufgrund von Leerständen, peripheren Lagen oder schlechtem technischen Zustand – ebenso wie Projektentwicklungen und Forward-Deals weiterhin nur eine untergeordnete Rolle spielen. Dies unterstreicht die selektive Herangehensweise der Investoren. Parallel dazu wird uns die Insolvenzwelle auch 2026 weiterhin begleiten.“, ergänzt Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting.
„Für 2026 ist aber jedenfalls eine vorsichtige Belebung des österreichischen Immobilienmarktes zu erwarten: Risikoarme Core-Objekte stehen weiterhin im Fokus, während steigendes Investoreninteresse und eine schrittweise wirtschaftliche Erholung das Transaktionsvolumen moderat ankurbeln dürften.“, fügt Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, hinzu.
Die Entwicklung der Assetklassen
Im Jahr 2025 ließ sich am österreichischen Immobilieninvestmentmarkt keine eindeutig dominierende Assetklasse ausmachen. Vor allem Bestandswohnhäuer standen im Fokus der Investoren und vereinten rund 29 % des Gesamttransaktionsvolumen auf sich. Treibende Faktoren waren insbesondere die steigende Nachfrage nach Wohnraum, der defensive Charakter der Assetklasse und die vergleichsweise geringe Anfälligkeit dieser gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Beispiele für derartige Transaktionen sind der Verkauf der Leopoldauerstraße 163 und des Rosa-Jochmann-Rings 46–54, die beide von EHL vermittelt wurden.
An zweiter Stelle folgte die Assetklasse Büro mit etwa 25 % Anteil am Gesamtvolumen – deutlich hinter dem Vorjahresniveau. Trotz struktureller Herausforderungen und veränderte Nutzungsanforderungen behauptete sich das Segment weiterhin als bedeutender Bestandteil des Investmentmarktes. Besonders hochwertige, ESG-konforme Objekte in zentralen Lagen verzeichneten anhaltendes Investoreninteresse. Beispiele hierfür sind der Verkauf des Objektes Muthgasse 11 sowie Anteile des Hauses der EU (Wipplingerstraße 35), beide vermittelt von EHL.
Gemischt genutzte Objekte gewannen 2025 ebenfalls an Bedeutung und etablierten sich mit rund 18 % Anteil am Gesamtvolumen als attraktive Ergänzung im Investorenportfolio. Die Kombination ermöglicht eine bessere Risikodiversifikation sowie stabilere Cashflows. Vor allem innerstädtische Lagen und flexibel nutzbare Konzepte stießen auf zunehmendes Interesse, da sie eine höhere Anpassungsfähigkeit an veränderte Markt- und Nachfragebedingungen bieten. Als Beispiel dafür ist der Verkauf des Generali-Portfolios in Graz, begleitet von EHL, zu erwähnen.
Hotelimmobilien trugen 2025 ebenfalls wesentlich zum österreichischen Immobilieninvestmentmarkt bei und erreichten einen Anteil von rund 12 % am Gesamtvolumen. Die Nachfrage wurde insbesondere von der weiterhin starken Tourismusentwicklung und den stark steigenden Nächtigungszahlen getragen. Im Fokus standen etablierte Stadthotels, gut positionierte Ferienhotels sowie Objekte mit langfristigen Betreiberverträgen. Die hohe Nachfrage seitens Betreiber sowie die zunehmende Professionalisierung und das steigende internationale Investoreninteresse bestätigen die Attraktivität der Assetklasse.
Der Marktanteil von Einzelhandelsimmobilien lag bei etwa 6 %, während Logistikobjekte mit rund 7 % einen ähnlich hohen Anteil wie im Vorjahr verzeichnen. Die Logistik-Assetklasse zeigte sich 2025 robust und profitierte von langfristigen strukturellen Trends wie E-Commerce, Re- und Nearshoring sowie der steigenden Bedeutung effizienter Lieferketten. Moderne Logistikimmobilien in verkehrsgünstigen Lagen mit bonitätsstarken Mietern blieben trotz selektiverer Investorenstrategien gefragt. Das begrenzte Angebot an Core- und Core-plus-Produkten stabilisierte Preise und Renditen.
Der Einzelhandelssektor präsentierte sich differenziert: Während innerstädtische Geschäftslagen und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren stabile Nachfrage verzeichneten, standen sekundäre Lagen und weniger zukunftsfähige Konzepte weiterhin unter Druck. Diskonterformate sowie das Luxussegment zeigten dabei sowohl auf Nutzer- als auch auf Investmentseite eine starke Performance. Investoren fokussierten sich 2025 verstärkt auf resiliente Retailformate mit hoher Frequenz, klarer Positionierung und nachhaltigen Nutzungskonzepten. Der Verkauf des Fachmarkzentrums Kapfenberg, des Centers Alt Erlaa und das Geschäftshaus am Franz-Jonas-Platz 2-3, jeweils begleitet von EHL, können als Beispiele für derartige Transaktionen angeführt werden.
Investoren
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt war auch 2025 klar von inländischen Investoren dominiert. Österreichische Käufer stellten mit rund 64 % den größten Anteil am Transaktionsvolumen, gefolgt von deutschen Investoren mit etwa 24 %.
Die vergleichsweise zurückhaltende Beteiligung nicht deutschsprachiger Investoren ist vor allem auf die anhaltenden Unsicherheiten in der Eurozone sowie auf globale geopolitische Spannungen zurückzuführen. Zusätzlich wirkten die hohe Inflation, das Zinsniveau, die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen sowie die verhaltenen Konjunkturaussichten in Österreich und Deutschland dämpfend auf das Investoreninteresse.
Family Offices und private Investoren dominierten den Markt auch 2025 mit rund 41 % des Gesamtvolumens. Sie zeichnen sich durch hohe Liquidität, Flexibilität und ein selektives Investitionsverhalten aus und nutzen insbesondere das aktuell attraktive Preisniveau. Für diese Gruppe stellt die erschwerte Kreditverfügbarkeit in der Regel kein Hindernis für Transaktionen dar. Ihr Interesse konzentriert sich vor allem auf Objekte mit stabilen Erträgen in erstklassigen Lagen, die sich auch in wirtschaftlich schwierigen Phasen als stabil und werthaltig erweisen.
Institutionelle Anleger – darunter Spezialfonds, Immobilien-AGs und Versicherungen – zeichnen für rund 36 % des Volumens verantwortlich. Sie fokussierten sich vor allem auf risikoarme Core-Objekte mit langfristig gesicherten Cashflows, die kaum Downside-Potenzial aufweisen. Offene Fonds traten auch 2025 kaum auf der Käuferseite auf.
Der öffentliche Sektor trug etwa 4 % zum Transaktionsvolumen bei, wobei der Schwerpunkt auf strategisch relevanten Objekten für öffentliche Mieter lag. Projektentwickler waren mit einem Anteil von rund 10 % am Markt beteiligt, was einen leicht positiven Trend im Vergleich zu den Vorjahren darstellt.
Auf der Verkäuferseite waren 2025 vor allem offene Fonds, Spezialfonds, Insolvenzverwalter, Versicherungen und auch private Investoren aktiv.
Entwicklung der Renditen
Die Spitzenrenditen am österreichischen Immobilienmarkt blieben auch 2025 weitgehend stabil. Leichte Rückgänge sind insbesondere im Wohn- und Einzelhandelssegment zu verzeichnen. Die Risikobereitschaft der Investoren bleibt nach wie vor eingeschränkt, was sich in weiterhin hohen Risikoaufschlägen für schlechtere Objekte widerspiegelt. Mittelfristig könnten die Renditen jedoch leicht sinken: Das derzeit moderate Zinsniveau und die erwartete wirtschaftliche Erholung dürften die Nachfrage nach sicheren Bestandsobjekten weiter stärken.
In Top-Lagen bei Wohn- und Büroimmobilien wird daher von leicht rückläufigen Renditen ausgegangen, während in risikoreicheren Segmenten und in Randlagen die Renditen tendenziell hoch bleiben werden. Insgesamt ist somit eine stabile bis moderat rückläufige Entwicklung der Spitzenrenditen zu erwarten.
Im Bürosektor lagen die Spitzenrenditen in den zentralen Geschäftsbereichen (CBD) zwischen 4,75 % und 5,25 %, in weniger zentralen Lagen (non-CBD) bei 5,50 % bis 6,25 %. Wohnimmobilien in Wien erzielten Renditen zwischen 4,00 % und 4,50 %, während in den Bundesländern leicht höhere Werte von 4,75 % bis 5,25 % verzeichnet wurden.
Bei Fachmarktzentren lagen die Spitzenrenditen bei 6 %. Hotels sowie der Logistiksektor zeigten ein stabiles Renditeniveau im Bereich von 4,75 % bis 5,75 % und erfreuten sich nach wie vor guter Nachfrage.
Ausblick
Für das Jahr 2026 ist von einem weiterhin herausfordernden, jedoch zunehmend stabilisierenden Marktumfeld auszugehen. Die Entwicklungstätigkeit bleibt aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten, des erhöhten Zinsniveaus sowie gestiegener Renditeanforderungen deutlich eingeschränkt. Zudem begrenzen geringe Eigenkapitalquoten bei Projektentwicklungen und die noch hohen Renditenanforderungen der Exit--Investoren die Realisierbarkeit neuer Projekte. Entsprechend werden weiterhin überwiegend Bestandsimmobilien gehandelt, während Projektentwicklungen nur vereinzelt am Markt platziert werden können. Zusätzlich ist damit zu rechnen, dass Objekte aus Insolvenzen auch im Jahr 2026 den Markt und die Preisentwicklung belasten werden.
Gleichzeitig mehren sich Anzeichen einer schrittweisen Marktstabilisierung. Die Liquidität institutioneller und privater Investoren bleibt grundsätzlich hoch, und Marktteilnehmer mit ausreichender Eigenkapitalausstattung nutzen das aktuelle Marktumfeld zunehmend für selektive Akquisitionen. Das Transaktionsvolumen zeigte zuletzt eine spürbare Belebung, und die Anzahl laufender Prüfprozesse sowie vorbereiteter Transaktionen deutet auf eine Fortsetzung dieser Entwicklung im Jahr 2026 hin.
Insgesamt ist für 2026 von einer moderat steigenden Transaktionstätigkeit bei weitgehend stabilen bis leicht rückläufigen Spitzenrenditen auszugehen. Eine Rückkehr auf das Rendite- und Transaktionsniveau der Jahre vor dem Zinsanstieg ist jedoch nicht zu erwarten. Vielmehr dürfte sich die Marktbelebung schrittweise vollziehen, wobei die geringe wirtschaftliche Dynamik in Österreich und Insolvenzen auch 2026 belastend auf den Investmentmarkt wirken werden. Vor diesem Hintergrund bieten die derzeit attraktiven Preisniveaus in Verbindung mit stabilem Investoreninteresse insbesondere für eigenkapitalstarke Marktteilnehmer gezielte Investitionschancen.