Wie schätzen Sie derzeit die CEE-Märkte ein?
Harrington: Es sind alle Märkte sehr interessant, und ihr Vorteil ist, dass sie attraktive Renditen bieten– und „High Quality Assets“. Wenn Sie beispielsweise nach Berlin oder Stockholm gehen, zahlen Sie um vieles mehr für Projekte in dieser Qualität.
Warum sind die Preise so günstig?
Harrington: Der Grund ist, dass die Investoren ein größeres Risiko in der Wirtschaft der CEE-Länder sehen als in den westlichen Staaten. Wobei das natürlich relativ ist, CEE gilt als interessante Preisalternative, um höhere Renditen zu erzielen. Letztendlich ist aber die Struktur des Deals und die Finanzierung ein ganz wesentlicher Faktor für eine erfolgreiche Investition.
Gibt es Länder, an denen das Interesse größer ist?
Harrington: Von den internationalen Investoren sind Polen und die Tschechische Republik bevorzugt. Das hängt eindeutig mit der Größe und der Stabilität der Wirtschaft zusammen– und mit dem funktionierenden Bankwesen. Außerdem haben sie eine hohe Beschäftigungsrate und ein sehr gutes Bruttosozialprodukt über die letzten Jahre. Dieses hat sich zwar abgeflacht, aber die Investoren sind weiterhin sehr an Investitionen in diesen beiden Staaten interessiert.
Die CA Immo hat vor kurzem in Budapest das Büroensemble Millennium Towers für 175 Millionen Euro gekauft.
Harrington: Der ungarische Markt hat sich in den letzten zwölf bis achtzehn Monaten sehr stark verändert. Es gab einen Punkt, ab dem die internationalen Investoren nicht mehr investieren wollten, da sie Vorbehalte bezüglich der Politik hatten. Aber jetzt sind sie wieder auf dem ungarischen Markt aktiv, und sie finden auch in Budapest gute Qualität zu guten Preisen.
Wie sehen Sie Südosteuropa?
Harrington: Die nächsten Schritte der Investoren werden sicher Richtung Südosteuropa gehen. Ich gehe davon aus, dass Rumänien der nächste große Markt ist, der folgen wird– also, in den internationale Investoren verstärkt einsteigen werden. Das Land ist groß und hat ein steigendes GDP, auch wenn es aus einem sehr niedrigen Level kommt. Wir sehen strukturelle Veränderungen in der Regierung und den Weg zu mehr Transparenz, und das bringt auch prinzipiell mehr Kapital in das Land. Rumänien hat eine sehr starke und günstig produzierende Industrie, speziell der Arbeitsmarkt in Westrumänien ist sehr stark, und es gibt eine Arbeitslosigkeit von rund 2, 3%. Eine ähnliche Situation haben wir auch in anderen Staaten.
In welchen?
Harrington: Auch in Serbien, Bulgarien und den baltischen Staaten sehen wir eine erstarkende Produktion für die Automobilindustrie sowie die Herstellung von Elektrogeräten, speziell von Küchengeräten und Unterhaltungselektronik. Damit werden diese Staaten wieder interessant für Investoren. Das Interesse betrifft noch nicht das ganze Land, aber die Hauptstädte und die großen Städte.
Welche Immobilien sind besonders gefragt?
Harrington: Hauptsächlich Retail- und Office-Immobilien sowie Industrieliegenschaften. Hotelinvestments gibt es wenige, und wenn, dann nur in den wichtigsten Städten beziehungsweise in den touristisch interessanten. Bei Investments in Wohnbau ist die Nachfrage sehr gering, wenn, dann eher in spezielle Produkte wie Studentenheime. Da müssen aber die Stadt und der Markt passen. Zum Beispiel ein Studentenheim für ausländische Studenten in Prag. Eine lokale Nachfrage nach Wohnprojekten in größerer Form ist gar nicht gegeben.
Wie schätzen Sie Investments in Russland ein?
Harrington: Herausfordernd. Bis 2012, 2013 war viel Bewegung im Markt, aber die Wirtschaft hat Probleme, und auch die aktuelle politische Lage hält viele Investoren ab. Ich glaube aber, die Dinge sind am Boden angekommen. So wie in der Ukraine und der Türkei sind die Unsicherheiten eingepreist, was sich in niedrigen Preisen und hohen Renditen bemerkbar macht. Aber es bleibt äußerst riskant– Investments sind am „high end of the risk“, wie wir Engländer sagen.
Der Markt ist zudem sehr intransparent, wobei ich sagen möchte, dass man das Land auch „verstehen“ muss. Aus meiner Position ist es riskant, zu investieren, aber aus der Position eines Russen sieht es ganz anders aus. Ein russischer Investor sieht vielleicht große Möglichkeiten im Markt.
Was waren für Sie die auffälligsten Veränderungen in CEE in den letzten 12 bis 24 Monaten?
Harrington: Es gab nicht viele Überraschungen, es waren eher zyklische Bewegungen. Vielleicht noch der Rückgang des Investmentmarkts in Polen und der Tschechischen Republik. Aber die Preise sind in diesen Ländern natürlich schon relativ hoch. Um dies auszugleichen, wird in Ländern investiert, wo die Preise noch nicht so hoch sind, aber eine gute Entwicklung erwartet wird. Damit sind diese Märkte im Aufwind.
Worin liegt der Unterschied zu früher?
Harrington: Die Investoren schauen sehr genau, was sie erwerben, und auf die Qualität der Objekte. Das hat vermutlich auch damit zu tun, dass es das eigene Geld ist, und nicht das von der Bank. Letztendlich ist viel Geld am Markt, das investiert werden muss, und die Hebelwirkungen sind sehr gering.
Was sind oder werden die großen Herausforderungen für CEE sein?
Harrington: Die größte Herausforderung ist die demografische Entwicklung mit sinkender Bevölkerungszahl und der Überalterung der Gesellschaft. Das betrifft aber alle europäischen Länder, wobei die CEE-Region in diesem Fall einen Vorteil hat, dem entgegenzuwirken.
Welchen?
Harrington: Betrachten wir einmal Polen: Es gibt so viele Menschen, die in andere Länder ausgewandert sind. Wenn es in CEE-Ländern genügend ökonomische Chancen gäbe, wäre es doch durchaus vorstellbar, dass diese Menschen wieder in ihre Heimatländer zurückkehren.
Man könnte die Gründung von kleinen und mittleren Unternehmen erleichtern und unterstützen. Die Menschen suchen Möglichkeiten. Sie haben verschiedene Berufe und können ein immenses Know-how in ihr jeweiliges Land mitbringen. Ich könnte mir vorstellen, dass Polen eines der ersten Länder in CEE sein wird, in dem wir eine Veränderung dieser Art sehen werden. Es wird Jahre dauern, aber es könnte sich so entwickeln.
Aber wie gesagt, es müssten dafür wirtschaftliche Rahmenbedingungen geschaffen werden, mit denen sich Expads überzeugen lassen, in ihre Heimat zurückzukehren.
Ein weiterer Punkt, der aber auch nicht nur CEE, sondern alle Länder betrifft, ist der technische Wandel, und der wird sich definitiv darin bemerkbar machen, dass wir in Zukunft weniger Büroflächen brauchen werden.
Wo sehen Sie CEE in 10 Jahren?
Harrington: Ich hoffe, dass der Bereich „Immobilien-Investment“ in CEE erwachsen wird. Mit mehr Transparenz, mehr Playern und Projekten– dann kommt auch mehr Geld in die jeweiligen Länder.
