Bei den Wohnimmobilien insgesamt verändert sich der Schwerpunkt der Nachfrage: Sie soll diesmal im oberen Preissegment am stärksten zulegen, nämlich um +3,9 %, gefolgt vom mittleren Preissegment mit +2,8 % und dem unteren mit +2,5 %. In der Prognose für 2025 kam dagegen noch die Dynamik aus dem unteren. Auch für das Luxus-Preissegment dreht die Nachfrageerwartung von -0,9 % auf +1,4 %.
Damit sind die Nachfrageaussichten für 2026 im oberen Preisbereich um +4,3 Prozentpunkte (PP) optimistischer als für 2025, während sie im mittleren und unteren Preisbereich langsamer/weniger zulegen als 2025. Auf der Angebotsseite erwarten uns in allen Ebenen Zuwächse im Vergleich zu 2025: +3,2 % im oberen, +2,7 % im mittleren und +2,6 % im unteren Preissegment und im Luxusbereich eine Ausweitung um +1,1 %. Die Zuwächse liegen allerdings wieder unter jenen von 2025. Die Preisaussichten für 2026 nach Preisklassen zeigen Dynamik vor allem im Luxusbereich mit +4,3 % und im unteren Preissegment mit +3,4 %. Durchaus positiv, aber geringfügig milder, entwickeln sich das mittlere Preissegment mit +3,2 % und das obere mit +2,7 %.
Wohnungsgrößen: 2026 Preistendenzen ähnlich
Während die Prognose für 2025 konstante Preise für große Wohnungen, aber steigende für kleine Wohnungsgrößen sah, nähern sich die Preiserwartungen 2026 für beide Größenklassen wieder an. Ein Preisanstieg von +2,6 % für Wohnungen unter 65 m² und ein Zuwachs von +2,2 % bei Wohnungen über 65 m² wird erwartet.
Renner: Immobilientypen bunt gemischt
Während 2025 die Nachfrage nach Mietwohnungen die größten Veränderungen erwartet hat, sind 2026 die Wohnobjekte in Einzellagen mit +6,0 % und Ladenlokale mit +4,3 % gefolgt von Stadt- und Zinshäusern mit +4,2 % an der Spitze der Nachfrageveränderungen.
Wohnungen: Freie Mieten steigen stärker als Kaufpreise
Eigentumswohnungen haben in der Nachfrageerwartung für 2026 die Mietwohnungen eingeholt und überholt. Kaufobjekte sollen in zentralen Lagen und am Stadtrand mit +3,6 % mehr Nachfrage rechnen können, jene am Land mit +3,5 %, ein im historischen Vergleich geringer Abstand. Dagegen werden Mietwohnungen am Stadtrand zwar mit +3,7 % taxiert, jene im Zentrum aber nur mit +2,5 % und in Landgemeinden mit +2,7 %. Damit liegen mit einer einzigen Ausnahme alle Veränderungen der Nachfrage unter dem Veränderungsausmaß von 2025: Eigentumswohnungen am Land zeigen eine leichte Trendbeschleunigung.
Da die Veränderungserwartungen 2026 durchwegs positiv sind und knapp beisammen liegen, sieht das Ranking spektakulärer aus, als die Unterschiede es vermuten lassen: Mietwohnungen am Stadtrand Rang sieben, Eigentumswohnungen am Stadtrand Rang acht, in zentraler Lage Rang neun, und am Land Rang zehn – auf Platz 13 die Mietwohnungen in Landgemeinden und auf 15 in zentralen Lagen.
Das Angebot an Wohnungen in zentralen Lagen soll um +3,5 % für Käufer und um +3,2 % für Mieter steigen. Stadtrand und Landgemeinden folgen mit Abstand: Die Auswahl an Stadtrandmietwohnungen soll sich um +2,9 % vergrößern; die der Eigentumswohnungen in gleicher Lage um +2,5 %, jene in Landgemeinden um +2,7 %. Fehlen noch die Mietwohnungen am Land mit +2,3 % mehr Auswahl. Bemerkenswert dabei ist, dass der Angebotszuwachs an Mietwohnungen schneller wird und bei den Eigentumswohnungen langsamer.
Die Wohnungspreise sollen für Neumieter (mit freier Mietzinsbildung) geringfügig stärker wachsen als für Käufer. In zentralen Lagen heißt dies: Mieten +4,0 %, Kauf +3,5 %. Am Stadtrand: Mieten +3,4 %, Kauf +2,9 % und in Landgemeinden: Mieten um +2,7 % und die Kaufpreise um +2,3 %. Damit ist die traditionelle Reihung Zentrum-Stadtrand-Land wieder hergestellt. Im Vergleich zur 2025er Prognose hat die Mietpreiseentwicklung an Dynamik verloren, jene bei den Kaufpreisen aber spürbar zugelegt, insbesondere am Land (+3,8 PP).
Attraktivitätsvergleich: Eigentumswohnungen zu Mietwohnungen
„Die Eigentumswohnungen sind aber im Kommen, denn die Veränderung in der Erwartungshaltung ist stärker als bei den Mieten, weil sie von einem niedrigeren Niveau aus gestartet sind. Wenn das 2025 so weiterläuft, werden die Eigentumswohnungen 2026 wieder die Nase vorne haben“, mutmaßte Mag. Anton Nenning, Head of Research bei RE/MAX Austria, Anfang 2025. Genau dieser Fall ist nun eingetreten.
Das RE/MAX Netzwerk, das beim letzten Marktvergleich des Branchenmediums „Immobilienmagazin“ die mit Abstand meisten Eigentumswohnungen vermittelt hat, rechnet also mit einem soliden Aufschwung.
„Unsere Position zum Immobilieneigentum ist mittlerweile bekannt: Wer die Möglichkeit hat, sollte frühzeitig und damit rechtzeitig in Wohneigentum investieren, das spart langfristig Geld gegenüber der Miete. Das lässt sich leicht nachrechnen und gilt auch dann, wenn die Wohnung oder das Haus mit Kredit finanziert werden muss. Dass damit in Zeiten mit geringerem Einkommen, nämlich der Pension, dann auch geringere Wohnkosten anfallen, und damit mehr freies Einkommen zur Verfügung steht, kommt positiv dazu“, führt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von RE/MAX Austria aus.
Penthouses, Lofts und Maisonetten: Aufschwung ohne Preisauftrieb
Einen stärkeren Schub erwartet 2026 die Nachfrage für Penthouses, Lofts und Maisonetten. Sie soll nach mehreren Jahren des Rückgangs und der Talsohle 2025 (+0,9 %) um +3,8 % steigen. Auch das Angebot soll um +2,9 % zulegen, damit kommt nach nur +0,9 % für 2025 wieder Schwung in den Markt. Preislich bleibt dieser Teilmarkt noch eher verhalten und mit +2,6 % spürbar unter der Inflation. „Das kann sich allerdings 2027 weiter dynamisieren, wenn das Muster den Wohnungen 2026 folgt“, prognostiziert Nenning.
Einfamilienhäuser: wieder vorne dabei
Für Einfamilienhäuser ist Rang sieben in der Nachfragesteigerung 2026 zu erwarten. +3,9 % für 2026 sind weniger als die für 2025 erwarteten +5,2 %, aber doch ein deutliches Zeichen am Markt, befinden die RE/MAX-Experten, die 2025 bundesweit jeden sechsten Einfamilienhauskauf begleitet haben. Das Angebot soll um +2,7 % wachsen und damit die erwartete Wachstumsrate für 2025 halbieren, jedoch ist noch mit keiner Marktenge zu rechnen. Beim Preis sieht man einen Aufschwung: Nach einer Erwartung von +0,1 % für 2025 lautet die Schätzung für 2026 +3,0 %.
„Der Einfamilienhausmarkt gewinnt an Kraft und Festigkeit, die Nachfrage ist gut und die Preise entwickeln sich auf Höhe der Inflationsrate. Das Angebot kommt nicht ganz mit, somit beginnt sich eine leichte Aufwärtsspirale zu entwickeln, die jene begünstigt, die sich früher und schneller entscheiden“, erläutert Reikersdorfer. „Aktuell ist ein guter Zeitpunkt für einen Kauf.“
Wohnobjekte in Einzellagen: Wie Einfamilienhäuser, nur teurer
Während die Nachfrage für Wohnobjekte in Einzellagen von +5,0 % für 2025 im Jahr 2026 auf +6,0 % – der höchste Einzelwert in der 2026er-Prognose – steigen soll, wird sich das Angebot nur um +2,5 % erweitern, das ist nur der halbe Zuwachs von 2025. Auch die Preiserwartungen legen zu, von +1,0 % auf +3,4 %. Einzellagen sind also bei der Nachfrageentwicklung an der Spitze und bei der Preisentwicklung auf Rang vier.
Wochenendhäuser: in volatilen Zeiten nicht prioritär
Wochenendhäuser sind definitionsgemäß nicht alltagsnotwendig, sondern nur ein Lebensstil-Sahnehäubchen und daher auch ein Indikator, wie angespannt-konzentriert oder lässig-locker die generelle Zukunftserwartung gesehen wird. Mit +3,3 % bei der Nachfrage (nach -0,9 % für 2025), einer Angebotserwartung von +1,9 % und einer Trendwende in der Preiserwartung von -1,2 % auf +2,5 % lässt sich durchaus auf eine breite Front einer gewissen Zuversicht schließen.
Baugrundstücke
Im Immobilientypenranking sind die Baugrundstücke in der Nachfragedynamik auf dem vorletzten Rang 16 zu finden. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass die +2,6 % erwartete Nachfragesteigerung von den RE/MAX-Experten um +1,1 PP höher als für 2025 und sogar um +7,6 PP besser als für 2024 taxiert wird. Das Angebot soll 2026 um +3,3 % zulegen, das ist um +0,8 PP mehr als für 2025 angenommen. Die Grundstückspreise werden 2026 voraussichtlich um +3,5 % steigen, nach einer Erwartung für 2025 von nur +0,3 %.
„Wenn die Nachfrage nach Baugrundstücken anzieht und das auch in den Preisen ihren Niederschlag findet, dann bewegt sich der Markt langsam in Richtung Normalisierung hin, auch wenn die absoluten Zahlen der Vergangenheit noch lange nicht erreichbar sein werden“, so Nenning.
Land- und forstwirtschaftliche Flächen: Bäume wachsen noch nicht in den Himmel, aber sie wachsen wieder
Die Nachfrage nach Land- und Forstwirtschaften für 2026 soll um +4,2 % zulegen; dann kommt sie nach einem erwarteten Rückgang für 2025 um -4,4 % erst wieder beinahe auf das Ausgangsniveau von 2024. Dennoch ist die Stimmungswende mehr als erwähnenswert. Auch das Angebot soll 2026 um +4,1 % (nach -1,3 % für 2025) wachsen, was insgesamt eine vermehrte Handelsaktivität erwarten lässt. Auch die Preiserwartung kommt zurück: +2,7 % für 2026 nach -4,2 % für 2025.
Stadt- und Zinshäuser: Trendwende erledigt!
In der Prognose für die Stadt- und Zinshäuser für 2025 lagen die Veränderungen für Nachfrage, Angebot und Preis noch unter Null, aber deutlich besser als für 2024, ein Aufwärtstrend mit noch negativen Vorzeichen also. Für 2026 setzt sich dieser Aufwärtstrend fort, durchbricht aber die Nulllinie: +4,2 % mehr Nachfrage (um +6,3 PP mehr als zuletzt), +3,3 % mehr Angebot (+2,8 PP über der 2025er Erwartung) und auch beim Preis ein Zuwachs von +2,5 % nach -2,9 % für 2025 sind schon starke Aufwärtsindikatoren.
Gewerbeimmobilien insgesamt
Die vier Gewerbeimmobilientypen Betriebsgrundstücke, Gewerbeobjekte, Ladenlokale und Büroflächen eint 2026 vor allem das Vorzeichen: Positiv. Das ist insofern erwähnenswert, weil dies so in der Vergangenheit schon lange nicht mehr vorkam.
Betriebsgrundstücke: wieder im Kommen
Die Nachfrage der Betriebsgrundstücke wird positiv! Nach -3,1 % für 2024 und -3,5 % für 2025 dreht sie auf +2,1%. Die Angebotsausweitung reduziert sich von +4,0 % für 2025 auf +2,7 % für 2026 und die Preiserwartungen für Betriebsgrundstücke drehen von -4,2 % auf +3,0 %.
Betriebs- und Gewerbeobjekte: folgen der Konjunktur
Auch die Betriebs- und Gewerbeobjekte sehen nach jahrelangen pessimistischen Aussichten wieder den Silberstreifen am Horizont: +3,0 % mehr Nachfrage (+5,2 PP optimistischer als zuletzt). Eine Ausweitung um +3,8 % mehr Angebot sind eine Trendwende, nämlich um -2,5 PP weniger als für 2025. Ein Preisanstieg um +2,8 % nach -3,9 % für 2025 ist eine Aufhellung um +6,6 PP.
Ladenlokale: Markt dreht sich ins Positive
Geschäftslokale waren jahrelang in der Beliebtheitsskala ganz unten. Wenn jetzt die Nachfrage um +4,3 % zulegen soll, dann heißt das jedoch nicht, dass plötzlich alle Geschäftslokale kaufen bzw. mieten werden, sondern nur, dass die Talsohle überwunden sein soll und der Wind sich gedreht hat, um +11,8 PP gegenüber 2024 und +9,3 PP gegenüber 2025. „Getragen kann das wohl nicht von kleinen Handelsbetrieben werden, sondern eher von Dienstleistern, die neu starten“, sagt Reikersdorfer. Auch dass die Angebotserwartung mit +3,9 % um -1,9 PP weniger zunehmen soll als 2025, passt dazu ins Bild und der Preisaufschwung um +3,9 % erst recht. Die Preiserwartung ist somit um +9,5 PP optimistischer als für 2025.
Büroflächen: Pendel schlägt zurück
Pandemie, Wirtschaftsflaute, Desksharing und Homeoffice-Trend haben den Büromarkt in der Vergangenheit erheblich belastet. Für 2023 bis 2025 waren Nachfrageeinbrüche von -0,5 %, -4,2 % und -6,7 % erwartet worden. Da sowohl die Homeoffice-Quote zurückgeht, als auch die Wirtschaft – zwar auf geringem Niveau, aber doch – wächst, steigt auch wieder der Bedarf an Büroflächen, zumindest im Vergleich zum letzten Jahr. Um +2,2 % soll die Nachfrage wieder zurückkommen und gegenüber dem Jahr 2025 steigen. Das Angebot soll 2026 zwar um +3,0 % zulegen, dies ist aber um -1,5 PP weniger als für 2025 und beim Preis erwarten die RE/MAX-Gewerbeexperten einen Anstieg um +3,2 %. Diese Aussicht ist um +7,2 PP zuversichtlicher als für 2025.
„Mit den Preisprognosen der vier Gewerbeimmobilientypen zwischen +2,8 % und +3,9 % stellt sich die Situation für 2026 wesentlich zuversichtlicher und positiver dar als noch vor einem Jahr, als die Bandbreite für Commercial-Immobilienpreisaussichten zwischen -3,9 % und -5,5 % lag. Aber für zufriedenstellende Vermittlungserfolge bleibt ‚Netzwerk und Vernetzsein‘ weiterhin ein ganz wichtiger Erfolgsfaktor“, erläutert Nenning.