Der österreichische Hotelmarkt befindet sich in einer Phase außergewöhnlicher Dynamik und rückt damit weiter in den Fokus der Immobilienwirtschaft. Rekordnächtigungen, stark wachsender Tourismus sowie die Rückkehr internationaler Investoren sorgen für zunehmendes Interesse an Hotelimmobilien, wie der neueste Hotelmarktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. Gleichzeitig rücken aufgrund der Flächenknappheit in den Ballungsräumen Konversionen bestehender Gebäude bei Entwicklern und Eigentümern in den Vordergrund.
Mit mehr als 157 Millionen Nächtigungen erreichte Österreich im Jahr 2025 einen neuen Höchstwert. Davon verzeichnete Wien das beste Tourismusjahr seiner Geschichte. Die Nachfrage wächst speziell in der Hauptstadt deutlich schneller als das Angebot. Seit 2015 ist die Zahl der Hotelzimmer um rund 27 Prozent gestiegen, die Nächtigungen legten im selben Zeitraum jedoch um rund 40 Prozent zu. Ein wesentlicher Treiber bleibt der Kongress- und Tagungstourismus. Rund 7.200 Veranstaltungen sorgten zuletzt für mehr als 2,5 Millionen Nächtigungen – damit entfällt bereits jede achte Übernachtung auf dieses Segment. „Hotels zählen aktuell zu den attraktivsten Immobiliensegmenten in Europa. Die Kombination aus steigenden Tourismuszahlen, stabilen operativen Kennzahlen und begrenztem Neubauangebot schafft ein äußerst interessantes Marktumfeld für Investoren und Entwickler“, sagt Lukas Schwarz, Geschäftsführer von CBRE in Österreich. Wien verfügt derzeit über rund 450 Hotels und Beherbergungsbetriebe mit etwa 43.000 Zimmern.
Hotelinvestments zählen zu den gefragtesten Assetklassen
Der österreichische Hotelinvestmentmarkt erreichte 2025 mit rund 550 Millionen Euro Transaktionsvolumen das drittbeste Ergebnis seiner Geschichte. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von 57 Prozent. Zu den größten Transaktionen des vergangenen Jahres – alle in der Hauptstadt Wien – zählten das Vienna Marriott Hotel (von CPI an Private Equity Fonds Landfair und Evientro), das Grand Hotel Wien (von JJW Hotels & Resorts an Eurostars) sowie das 25hours Hotel (von JP und Wertinvest an ArtInvest).
Auch das Jahr 2026 startete mit mehreren bedeutenden Abschlüssen, darunter das Andaz Vienna, dessen Verkauf vor kurzem von einer der insolventen Signa Gesellschaften an WestInvest erfolgte. Vor allem internationales Kapital kehrt zunehmend auf den österreichischen Markt zurück. Während kleinere Transaktionen häufig von heimischen Investoren getragen werden, stammen Käufer bei größeren Hotelinvestments immer öfter aus dem Ausland. „Österreich profitiert von seinem stabilen wirtschaftlichen Umfeld, seiner touristischen Attraktivität und der hohen Markttransparenz. Vor allem Wien wird von internationalen Investoren zunehmend als langfristig attraktiver Hotelstandort wahrgenommen“, so Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE.
Die Analysten bei CBRE erwarten für hochwertige Hotelimmobilien eine bis zum Jahresende stabile Spitzenrendite, die derzeit bei 5,4 Prozent für Hotels mit langfristigen Pachtverträgen liegt. Dennoch ist der Ausblick nicht gänzlich ungetrübt. „Trotz der positiven Marktdynamik bleiben geopolitische Unsicherheiten sowie steigende Betriebs- und Finanzierungskosten wesentliche Einflussfaktoren für Investitionsentscheidungen“, sagt Bugl und ergänzt: „Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Konkurrenz um hochwertige Hotelobjekte. Vor allem Core- und Core-Plus-Produkte in Wien stehen bei internationalen Investoren verstärkt im Fokus."
Umnutzungen gewinnen strategisch an Bedeutung
Mit der steigenden Nachfrage wächst die Bedeutung von Konversionen bestehender Immobilien. Vor allem in innerstädtischen Lagen sind geeignete Entwicklungsgrundstücke rar geworden. Gleichzeitig stehen zahlreiche Bestandsgebäude vor der Herausforderung, neue Nutzungsperspektiven zu finden.
Besonders Büro- und Wohngebäude werden daher zunehmend auf ihr Potenzial für Hotel- und Serviced-Apartment-Nutzungen geprüft. „Die Umnutzung bestehender Immobilien entwickelt sich zu einem der spannendsten Themen am österreichischen Hotelmarkt. Hotels können in vielen Fällen eine wirtschaftlich attraktive Alternative zu klassischen Büro- oder Wohnnutzungen darstellen und gleichzeitig zur Revitalisierung von Bestandsobjekten beitragen“, sagt Schwarz.
Wien verfügt bereits über mehrere erfolgreiche Beispiele. Das heutige Mandarin Oriental Vienna entstand durch die Umnutzung des ehemaligen Handelsgerichts in der Riemergasse. Auch das „The Hoxton“, vormals ein Bürogebäude der Wirtschaftskammer, oder das Ruby Lissi zählen zu prominenten Konversionsprojekten der vergangenen Jahre.
Wien bleibt einer der attraktivsten Hotelmärkte Europas
Die starke touristische Entwicklung bildet die Grundlage für das hohe Interesse von Investoren und Entwicklern. Wien erzielte 2025 über 20 Millionen Nächtigungen – ein Plus von 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mehr als 80 Prozent der Gäste stammen aus dem Ausland. Besonders dynamisch entwickeln sich derzeit asiatische Herkunftsmärkte.
Trotz zahlreicher Neueröffnungen bleibt die Angebotsseite angespannt. Die durchschnittliche Auslastung lag 2025 bei rund 71 Prozent. Im Dezember erreichten viele Betriebe Auslastungswerte von 90 Prozent und mehr. Bis Ende 2026 werden mehr als 1.500 Hotel- und Serviced-Apartment-Einheiten erwartet. Internationale Marken wie The Companion, TRIBE oder Miiro unterstreichen die Attraktivität des Standortes.
Steigende Kosten treiben Innovationen im Betrieb
Der anhaltende Kostendruck verändert die Geschäftsmodelle der Hotellerie grundlegend. Während klassische Full-Service-Konzepte zunehmend unter hohen Personal- und Betriebskosten leiden, gewinnen schlankere und flexiblere Betriebsmodelle an Bedeutung. Hotels öffnen sich verstärkt für externe Gastronomiekonzepte, kombinieren Hospitality mit Co-Working- und Eventflächen und prüfen zusätzliche Nutzungen wie Branded Residences. „Der wirtschaftliche Druck beschleunigt die Professionalisierung der Branche. Erfolgreich sind künftig jene Konzepte, die mehrere Einnahmequellen kombinieren und ihre Flächen über den gesamten Tagesverlauf hinweg optimal nutzen", so Bugl.