Der Tourismus hat im vergangenen Jahr in Österreich nicht nur den Einzelhandel erfreut, sondern auch die Hotellerie. „Wir sehen eine starke Nachfrage und eine Erholung des Tourismus. Reisen boomen wieder – vor allem Städtereisen und Urlaube. Die Hotels sind vielerorts sehr gut ausgelastet“, so Lukas Euler-Rolle, Geschäftsführer JP Hospitality. Die internationale Nachfrage stellt einen Stabilitätsfaktor dar, und durch den Fokus auf ausländische Gäste können sich Hotels von stagnierenden oder rezessiven regionalen Märkten entkoppeln – und grundsätzlich von der Politik, denn „Hotels unterliegen keiner Diskussion über Mietzinsdeckelungen, ein klarer Vorteil gegenüber Wohnimmobilien in regulierten Märkten“, so Lukas Euler-Rolle.
Die Reise bei der Reise
Auf Gästeseite verstärkt sich der Trend zu „bewusstem Luxus“ und klar profilierten Produkten, wie Martin Schaffer, Managing Partner mrp hotels, anmerkt: „Gäste suchen weniger beliebige Extras als vielmehr substanzielle Qualität, einfache Buchbarkeit, konsistente Service-Erlebnisse und smarte digitale Lösungen entlang der gesamten Guest Journey.“ Die Buchungen erfolgen zunehmend flexibel und kurzfristig und sind von Events und externen Faktoren stark getrieben. Digitalisierung, Direct-Booking-Kanäle und KI-gestützte Revenue-Tools gewinnen an Bedeutung, ebenso prägen Nachhaltigkeit, effiziente Prozesse und personalisierte Angebote die Buchungsentscheidungen immer stärker.
Wieder mehr ausländisches Kapital bei den Investments
Der Nachfrageboom zeigt sich natürlich auch bei den Investments, und der österreichische Hoteltransaktionsmarkt „hat sich 2025 weiter dynamisch in Richtung Vorkrisenniveau entwickelt“, so Lukas Euler-Rolle. Laut dem Bericht des Hotelimmobilienspezialisten Christie & Co wurden 2025 rund 480 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert – ein Plus von 43 Prozent gegenüber 2024. Ungefähr vier Fünftel des Gesamtvolumens entfielen auf Wien, maßgeblich geprägt durch die Verkäufe des Vienna Marriott Hotel und des Ritz-Carlton, Vienna. „Landmark- und Trophy-Assets blieben hochattraktiv, gerade für kapitalkräftige internationale Investoren und Family-Offices“, meint Martin Schaffer. Diese Käufe verdeutlichen das Interesse an ikonischen Häusern mit klarer Positionierung, internationaler Strahlkraft und langfristiger Werthaltigkeit. Auch Core-Produkte in A-Lagen „bleiben transaktionsfähig, sofern Cashflows, Marke und Vertragsstruktur schlüssig waren“.
Für Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe Christie & Co, ist zusätzlich noch ein anderer Faktor für einen Teil der Investoren wichtig: „Abgesehen von Lage und Gebäudequalität wird auch die Bonität des Betreibers beziehungsweise Pächters eine große Rolle spielen, denn Betreiberinsolvenzen gab es seit 2020 immer wieder, die Märkte haben das aber generell gut weggesteckt.“ Ein gutes Zeichen ist in jedem Fall die Rückkehr internationaler Käufer, zeigt sich Lukas Hochedlinger optimistisch: „Während 2024 noch österreichische Investoren dominierten, sind 2025 rund 77 Prozent des Transaktionsvolumens von Käufern, die aus dem Ausland stammen – vor allem aus Deutschland und der Schweiz.“
Positive Entwicklung
Lukas Hochedlinger rechnet für 2026 mit einem anhaltend positiven Trend: „Alleine in Wien sind unter anderem mit dem Andaz und dem Park Hyatt zwei großvolumige Häuser auf dem Markt, und auch im Rest Österreichs rechnen wir mit einigen Transaktionen.“ Developments werden allerdings nicht darunter sein. Hohe Baukosten und Zinsen haben viele neue Hotelprojekte verzögert oder gestoppt, weshalb die Investoren dieses Risiko meiden, zumal es ein entsprechendes Angebot am Markt gibt. „Das steigert allerdings den Wert von und die Nachfrage nach bestehenden Objekten“, so Euler-Rolle. Seiner Ansicht nach ist in Österreich bei Topdestinationen, in guten Lagen und bei Objekten mit attraktiven Produktangeboten daher mit sinkenden Spitzenrenditen zu rechnen.
Selektives Marktumfeld
Martin Schaffer erwartet 2026 ein selektives, aber zugleich konstruktives Marktumfeld: „Die Unterschiede zwischen starken und schwachen Standorten, Produkten und Betreibern werden sich weiter ausprägen.“ Alpine Ferienregionen und urbane Zentren profitieren von einer starken Leisure- und MICE-Nachfrage, Core- und Trophy-Assets in Premiumlagen bleiben besonders gefragt. Das Kapital konzentriert sich weiterhin auf Wien, auf hochwertige Assets, robuste, qualitativ hochwertige Betreiberstrukturen und klar begründbare Risiko-Rendite-Profile. Projekte in Randlagen sowie schwächere Konzepte stehen unter erhöhtem Prüf- und Refinance-Druck.