Sie sind seit 20 Jahren bei EHL – ein kurzer Rückblick auf Ihre Anfänge?
Herwig M. Peham: Immobilien haben mich schon immer interessiert – bereits während meines Studiums habe ich an der WU und zusätzlich an der TU einige Immobilienseminare besucht. Damals gab es allerdings nur sehr wenige, und das Angebot war nicht so vielfältig wie heute.
Ich habe schließlich vor mehr als 20 Jahren bei EHL (ehemals CPB) mit dem Aufbau des Investmentbereichs begonnen und damals auch die Bewertung abgedeckt, da wir nur ein kleines Team waren. Unser Büro war seinerzeit noch im Twin Tower am Wienerberg. Durch mein WU-Studium sowie meine beruflichen Tätigkeiten im Controlling und in der Unternehmensberatung für die Tourismusbranche hatte ich bereits eine gewisse Immobilienaffinität. Meine Zahlenaffinität ist dank meiner Ausbildung sowie zusätzlicher immobilienspezifischer Qualifikationen für den Investmentbereich auch von Vorteil.
Rückblickend betrachtet war es ein sehr guter Zeitpunkt, durch eine Empfehlung an Michael Ehlmaier komplett in die Immobilienwirtschaft einzusteigen. Der Markt hat sich trotz einiger Auf- und Abwärtsbewegungen sehr gut entwickelt, und ich habe den Schritt in die Branche nie bereut. Mit einem tollen Investment-Team und gemeinsam mit den EHL-KollegInnen kann man sehr viel umsetzen.
Können Sie sich noch an Ihren ersten großen Deal erinnern?
HMP: Mein erster großer Deal war die Vermittlung eines Zinshauses an 3SI, einen mittlerweile großen Player am Markt. Mit 3SI habe ich auch heute noch einen sehr guten Kontakt. Man trifft sich in der Branche immer wieder – umso wichtiger sind daher langfristige Kundenbeziehungen, die man über Jahrzehnte aufgebaut hat. Die gilt es zu pflegen und langfristig aufrechtzuerhalten. Das schönste Kompliment besteht darin, wenn KundInnen nach vielen Jahren immer wieder auf einen zurückkommen.
Aber auch die langjährigen GeschäftspartnerInnen ändern im Laufe der Zeit manchmal ihre Strategie, und es ist spannend, sie mit professioneller Erfahrung in allen Bereichen begleiten zu können. Speziell bei hybriden KundInnen, die in unterschiedliche Assetklassen investieren, ist das eine große Freude.
Und ein besonderer Deal?
HMP: Jeder Deal ist auf seine Weise besonders, unabhängig davon, ob es sich um eine kleinere Transaktion oder ein Geschäft im dreistelligen Millionenbereich handelt. Dabei profitieren wir von langjährigen internationalen Kontakten und einem starken Netzwerk. Eine Transaktion war aus meiner Sicht dabei besonders bemerkenswert: Ich durfte eine Gewerbeimmobilie in Deutschland von einem deutschen Verkäufer an einen deutschen Käufer vermitteln – und das von Österreich aus. Das klingt jetzt vielleicht einfach, aber es gab natürlich einige Herausforderungen, die es zu bewältigen galt.
Wie würden Sie 2024 einordnen?
HMP: 2024 war ein bewegtes Jahr. Das Marktvolumen ist deutlich geschrumpft, was aber vorauszusehen war. Geopolitisch und wirtschaftlich war und ist die Lage nach wie vor sehr unsicher. Diese Unsicherheit beeinflusst das gesamte Marktgeschehen. Eine Rezession wie derzeit haben wir schon lange nicht mehr erlebt. Es gab einen Umbruch vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt, und Cash ist wieder King. Manche Investoren wissen das gut zu nutzen, für andere gestaltet sich der Markt schwieriger. Wir haben bereits einige Insolvenzen erlebt, und ich befürchte, es werden noch weitere folgen. Die gestiegenen Renditeanforderungen und die gestiegenen Zinsen haben den Markt stark beeinflusst. Allerdings wurde auch wieder eine Zinswende eingeläutet, und es ist wichtig, diese zarten Pflänzchen zu pflegen und die feinen Fäden zu verknüpfen.
Wie schätzen Sie das Jahr 2025 ein?
HMP: Ich bin grundsätzlich ein sehr positiver Mensch und sehe das Glas daher halb voll. Aufgrund der Gespräche, die ich regelmäßig führe, erwarte ich, dass die Dynamik im ersten Halbjahr wieder zunehmen wird. Sicherlich wird es weiterhin einige schwierige Themen und Insolvenzen geben – wie ich schon gesagt habe. Die Banken achten sehr genau darauf, wie sie mit den Finanzierungen umgehen. Ich bin mir sicher: Wenn man mit Bedacht agiert, wird der Markt das letztendlich gut vertragen.
Ich bemerke den Trend, dass mehr institutionelle Investoren, unter anderem aus dem Banken- und Versicherungsbereich, wieder verstärkt in Immobilien investieren wollen. Weiters ist interessant, dass bei Transaktionen, die mit 100 Prozent Eigenkapital durchgeführt wurden, Gespräche stattfinden, wie hier Kapital durch Refinanzierungen freigesetzt werden kann. Das wird alles positive Auswirkungen haben – was jedoch nicht bedeutet, dass die Preise explodieren werden.
Die aktuelle Situation verändert den Markt – stellen Sie in dieser schwierigen Zeit Veränderungen in der Immobilienbranche fest?
HMP: In schwierigen Zeiten reagieren manche sensibler und verändern ihr Verhalten. Umso wichtiger ist es, weiterhin auf Augenhöhe zusammenzuarbeiten. Mein Anspruch ist es, neue Ideen zu entwickeln und gemeinsam mit den Kunden zielorientierte Lösungen zu finden. Wenn man länger in der Branche arbeitet, lernt man, vieles gelassener zu sehen. Gerade für junge Kollegen kann es aber sicherlich oftmals eine schwierigere Situation sein.
Wobei die Zeiten wirklich herausfordernd sind.
HMP: Es ist derzeit nicht immer einfach – das zeigen auch die laufenden Gespräche mit unseren KundInnen. Aus Erfahrung weiß ich, dass man mehr Geduld haben muss, was aber in schwierigen Zeiten nicht so leicht ist. Im Investmentbereich sind wir es gewohnt, dass Entscheidungen meist länger dauern – ob sechs oder neun Monate macht oft keinen großen Unterscheid. Dennoch sind die Entscheidungswege spürbar länger geworden. Da derzeit sehr viel Eigenkapital investiert wird und werden muss, überlegen sich die Investoren gerade in der aktuellen Marktlage sehr genau, welche Immobilien tatsächlich angekauft werden.
Welche Assetklassen haben Zukunft?
HMP: Der Bereich Hospitality ist aktuell sehr interessant und gefragt – gerade im Dezember konnte man in Wien beobachten, wie viele Touristen in der Stadt unterwegs waren. Auch Serviced Apartment, Gesundheitsimmobilien und Ärztezentren gewinnen an Bedeutung. Letztere sind zwar noch nicht bei den großen Investoren im Fokus, aber es gibt einen regionalen Bedarf, und auch die Gemeinden zeigen großes Interesse. Die Entwickler beginnen sich daher verstärkt damit auseinanderzusetzen. Großes Potenzial haben aber auch Datencenter sowie weiterhin Logistikimmobilien. Es ist faszinierend zu beobachten, wie sich die Nachfrage und die Märkte verändern. Vor allem, wenn wir selbst gemeinsam mit unseren KundInnen, GeschäftspartnerInnen und KollegInnen aus allen EHL-Bereichen bei zahlreichen erfolgreichen Transaktionen entscheidend mitgestalten dürfen.
Was werden die Zukunftsthemen der nächsten Jahre sein?
HMP: Was wir früher nicht immer so stark am Radar hatten, aber immer wichtiger wird, sind innovative und nachhaltige Brownfield-Entwicklungen. Dass es bei Immobilienprojekten zu einer zusätzlichen Flächenversiegelung kommt, muss nicht zwingend sein – stattdessen wird die Verdichtung eine zentrale Rolle spielen. Ebenso rückt die Neupositionierung beziehungsweise Konvertierung von Bestandsimmobilien immer stärker in den Vordergrund. Entscheidend wird sein, wie man mit dem Altbaubestand in Form von Zinshäusern, aber auch neueren Objekten umgeht und diese auf das nächste Level bringt. Die Implementierung von ESG-Kriterien, Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und alternative Energieversorgung sind in den kommenden Jahren sicherlich weiter zu forcieren.
Für mich ist und bleibt das Immobilieninvestment einer der spannendsten beruflichen Bereiche, in denen man tätig sein kann – trotz aller Hürden und Herausforderungen, die es auch gibt, bin ich mit viel Freude und Engagement dabei.
