Der Käufer bemerkte bei der Besichtigung zwar feuchten Putz und lose Fliesen. Im Kaufvertrag wurde jedoch zugesichert, dass die Wohnung samt Zubehör mit Ausnahme ausdrücklich genannter Punkte keine weiteren Mängel aufweise. Der Feuchtigkeitsschaden wurde nicht erwähnt. Der Käufer verlangte daraufhin die Zahlung seines anteiligen Sanierungsaufwands sowie die Feststellung der Haftung für künftige Schäden. Das Unternehmen sah keine Haftung gegeben und verwies auf die Sichtbarkeit der Mängel sowie den vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Der Fall gelangte bis an den Obersten Gerichtshof (OGH).
Wie ist die Rechtslage?
Der OGH stellte klar, dass die Vertragsmäßigkeit eines Kaufgegenstands stets anhand des konkreten Vertragsinhalts zu beurteilen ist. Maßgeblich ist, was die Parteien – ausdrücklich oder konkludent – über die Beschaffenheit der Sache vereinbart haben. Auch eine objektiv mangelhafte Sache kann vertragsgemäß sein, wenn der Käufer über den Mangel aufgeklärt wurde oder ihn kannte. Fehlt es an einer entsprechenden Vereinbarung oder Offenlegung, ist Mangelfreiheit zu unterstellen.
Im konkreten Fall hatte die Verkäuferin zugesichert, dass neben einigen ausdrücklich angeführten Punkten im Kaufvertrag keine weiteren ihr bekannten Mängel vorliegen. Eine ausdrückliche Erwähnung des erheblichen Wasserschadens im Keller fehlte jedoch, obwohl der Schaden und dessen Entwicklung der Verkäuferin seit Jahren bekannt waren. Der Käufer durfte daher auf eine diesbezügliche Mängelfreiheit vertrauen.
Die bloße Besichtigung durch den Käufer ändert daran nichts. Sichtbare Anzeichen wie feuchter Putz oder einzelne Fliesenschäden reichten im gegenständlichen Fall nicht aus, um das Ausmaß und die Ursache des Schadens zuverlässig zu erkennen. Ein wirksamer Gewährleistungsausschluss hätte eine präzise Leistungsbeschreibung oder eine ausdrückliche Offenlegung vorausgesetzt.
Zudem hielt der OGH fest, dass der Käufer seinen Anspruch direkt gegenüber der Verkäuferin geltend machen kann. Es ist dabei unerheblich, ob die Sanierung letztlich aus der Rücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert oder durch eine Versicherung gedeckt wird. Der Käufer hat Anspruch auf Bevorschussung seines anteiligen Sanierungsaufwands durch die Verkäuferin. Eine bloß theoretische Deckung durch Rücklagen oder Versicherung entlastet diesen nicht.
Schlussfolgerung
Wer beim Verkauf einer Wohnung von bestehenden Mängeln weiß, diese aber nicht offenlegt, kann sich nicht auf pauschale Formulierungen oder einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Auch sichtbare Schäden führen nicht automatisch zum Ausschluss von Ansprüchen, wenn das Ausmaß und die Ursache dem Käufer nicht bekannt sein konnten.
Mit seiner Entscheidung unterstreicht der OGH erneut, dass Verkäufer für bekannte Mängel haften, wenn diese nicht klar und vollständig offengelegt wurden – selbst dann, wenn der Käufer gewisse Anzeichen selbst wahrgenommen hat. Zugleich stärkt er die Position von Wohnungskäufern, die sich auf vertragliche Zusicherungen des Verkäufers verlassen dürfen, und zwar unabhängig davon, ob eine Eigentümergemeinschaft besteht oder Versicherungsleistungen verfügbar sind.