Das wirtschaftliche und geopolitische Umfeld ist in den vergangenen Jahren deutlich volatiler geworden; eine nachhaltige Beruhigung der Rahmenbedingungen ist derzeit nicht absehbar. Gleichzeitig sind kurzfristig keine starken konjunkturellen Impulse durch einen breiten Aufschwung zu erwarten. Vor diesem Hintergrund ist auch in den kommenden Jahren von einer weitgehend gedämpften Marktdynamik auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten auszugehen. Während das durchschnittliche jährliche Mietwachstum in den vergangenen fünf Jahren (CAGR Q4 2020 bis Q4 2025) noch bei 5,7 Prozent lag, wird für die kommenden fünf Jahre lediglich ein Plus von 1,9 Prozent pro Jahr erwartet. Auch auf der Renditeseite deutet sich eine Phase der Stabilisierung an: Seit dem Wendepunkt am Ende des letzten Marktzyklus im 2. Quartal 2022 stieg die durchschnittliche Spitzenrendite über 122 Regionen von 4,6 Prozent auf 5,7 Prozent, wobei in den jüngsten Quartalen bereits leichte Kompressionstendenzen zu erkennen waren. Bis 2030 wird in den 88 prognostizierten Märkten eine Fortsetzung dieses moderaten Renditerückgangs auf 5,2 Prozent erwartet. Für die große Mehrheit der europäischen Logistikimmobilienmärkte wird eine leichte Renditekompression prognostiziert, in einzelnen Regionen ist von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Zu diesen Ergebnissen kommt GARBE Research im gemeinsam mit Oxford Economics entwickelten Forecast der aktuellen GARBE PYRAMID MAP, der 88 von insgesamt 122 europäischen Logistikregionen enthält.
Entkopplung von Geopolitik und Marktentwicklung
Auffallend ist eine zunehmende Entkopplung zwischen geopolitischen Ereignissen und deren unmittelbarem Einfluss auf die europäischen Logistikimmobilienmärkte. Marktreaktionen erfolgen häufiger zeitverzögert und entwickeln sich regional sehr unterschiedlich. „Eine grundlegende Beruhigung des geopolitischen Umfelds, auf die viele lange gehofft haben, ist nicht in Sicht. Die Marktakteure stellen sich jedoch zunehmend auf diese neue Realität ein, legen ihre abwartende Haltung ab und kommen wieder ins Handeln”, kommentiert Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei GARBE Industrial. „Nach den Marktkorrekturen der vergangenen Jahre erwarten wir keine weiteren flächendeckenden Anpassungen. Stabilität bleibt erhalten und Wachstum findet statt – allerdings selektiv und stark standortabhängig.”
Das zunehmend intransparente und unberechenbare Marktumfeld erhöht zugleich die Anforderungen an Investoren und Betreiber von Logistikimmobilien. Erfolgsentscheidend sind daher insbesondere eine klare strategische Ausrichtung, fundierte lokale Marktkenntnis und eine konsequente Umsetzung auf Standort- und Portfolioebene. „In einem Markt mit hoher Unsicherheit entscheidet weniger der Zyklus als die Qualität des Asset Managements. Stabile Cashflows, aktives Vertrags- und Mietermanagement und die enge Steuerung auf Objektebene sind heute die zentralen Erfolgsfaktoren“, sagt Tom Herrschaft, Head of Real Estate Management bei GARBE Industrial.
Selektives Mietwachstum und stabile Renditen
Trotz der insgesamt gedämpften Marktdynamik zeigt der GARBE-Forecast in einer Vielzahl europäischer Logistikmärkte weiterhin Wachstumspotenzial. In 45 der analysierten Regionen wird bis 2030 ein Anstieg der Spitzenmieten von mehr als zehn Prozent erwartet. Die stärksten Impulse kommen aus etablierten Kernmärkten in Ländern wie Deutschland, Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden. Besonders München hebt sich dabei deutlich von den übrigen Märkten ab: Die hohe Nachfrage, ein strukturell knappes Angebot und die wirtschaftliche Stärke des Standorts sprechen dafür, dass sich das dynamische Mietwachstum der vergangenen Jahre weiter fortsetzt.
Auf der Renditeseite fällt der Ausblick vorsichtig positiv aus, wobei ebenfalls die etablierten Märkte vorangehen dürften. Die attraktivsten Performanceaussichten bieten dabei vor allem liquide Kernmärkte, in denen moderates Mietwachstum auf stabile Renditen trifft.
Ein anschauliches Bild der aktuellen Marktlage und der künftigen Entwicklungsperspektiven liefern Großbritannien und Frankreich. Beide Märkte verdeutlichen exemplarisch, wie sich Nachfrage, Mietdynamik und Renditeprofile in etablierten europäischen Logistikregionen derzeit ausprägen.
Markteinblick Großbritannien
Der Logistikimmobilienmarkt in Großbritannien konsolidiert sich, bietet zugleich aber weiteres Wachstumspotenzial. Auffällig ist das zunehmende Interesse asiatischer E-Retailer mit konkreten Expansionsplänen, insbesondere an gut angebundenen Hafenstandorten. Insgesamt gefragt sind großflächige Logistikimmobilien in etablierten Regionen wie dem Nordwesten Englands oder den Midlands mit den Wirtschaftsräumen Manchester und Birmingham, was in diesen Teilmärkten zu realem Mietwachstum führt. Zunehmend tritt auch die Verteidigungs- und Luftfahrtindustrie als Nachfragetreiber in Erscheinung. Die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke stützt das Mietniveau weiter.
Markteinblick Frankreich
Der französische Logistikimmobilienmarkt zeigt sich stabil mit einem vorsichtig positiven Ausblick. Die Nachfrage wird weiterhin stark von Einzelhandel und E-Commerce getragen. Zusätzliche Impulse kommen aus dem Verteidigungs- und Luftfahrtsektor, insbesondere in Regionen wie Toulouse. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage von älteren Beständen hin zu modernen, ESG-konformen Logistikimmobilien. Leerstände konzentrieren sich dabei vor allem in nördlichen Regionen und betreffen überwiegend ältere Objekte.
Länderübergreifend vergleichbare Impulse
„Über Ländergrenzen hinweg wirken ähnliche strukturelle Treiber. Der E-Commerce bleibt ein zentraler Nachfragefaktor, zunehmend auch durch asiatische Anbieter, die ihre Präsenz in Europa ausbauen. Veränderte Handelsströme, neu ausgerichtete Lieferketten sowie der Fokus auf strategische Resilienz und Verteidigung werden die Logistikimmobilienmärkte langfristig prägen und entscheidende Impulse setzen“, sagt Kassner.
Detaillierte Zahlen und methodische Informationen entnehmen Sie der interaktiven GARBE PYRAMID MAP.