Im Folgenden werden die Rolle der EU-Taxonomie bei der Immobilienbewertung sowie die Reaktionen und Anpassungen des Marktes näher betrachtet. Außerdem geht der Artikel auf die Ermittlung des Verkehrswerts und Richtwerts von Immobilien ein und erläutert die Bedeutung von Wertgutachten. Abschließend gibt er einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen im Bereich der ESG-orientierten Immobilienbewertung.
ESG-Kriterien in der Immobilienbewertung
ESG-Kriterien gewinnen bei der Bewertung von Immobilien zunehmend an Bedeutung. Dabei spielen Faktoren wie Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung eine entscheidende Rolle. In einem Gespräch zwischen Isabella Reinberg von Reinberg und Partner und Peter Fischer von Apleona Immobilien werden die Auswirkungen von ESG auf die Immobilienbewertung näher beleuchtet.
Worum geht es bei ESG?
ESG steht für Environmental, Social und Governance und umfasst Kriterien, die von Ratingagenturen, Banken und Investoren herangezogen werden, um Immobilien zu klassifizieren und zu bewerten. Dabei geht es darum, ein Niveau zu schaffen, um Objekte vergleichbar zu machen. Die EU-Taxonomie versucht ebenfalls, nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten zu klassifizieren und sich mit sechs Umweltzielen zu beschäftigen.
Wie ESG-Kriterien den Wert von Immobilien beeinflussen
Die Erfüllung von ESG-Kriterien hat direkte Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie. Objekte, die diese Kriterien nicht erfüllen und die Umweltziele nicht unterstützen, haben ein höheres Vermietungs-, Leerstands- und Modernisierungsrisiko. Dies führt zu einer geringeren Nachfrage und einem niedrigeren Wert. Gutachten zeigen bereits Abschläge zwischen 5 und 15 Prozent basierend auf der Energieeffizienzklasse.
Beispiele aus der Praxis
In der Praxis zeigt sich, dass Immobilienbestandshalter, die sich effektiv mit ESG-Themen auseinandersetzen, eine bessere finanzielle Performance aufweisen. Studien belegen Abweichungen von bis zu 30 Prozent beim Aktienindex und bis zu 10 Prozent beim EBITDA im Vergleich zu Unternehmen, die nichts in Richtung ESG unternehmen. Der Einfluss von ESG auf die Immobilienbewertung ist somit bereits deutlich spürbar und wird in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen.
Die Rolle der EU-Taxonomie
Die EU-Taxonomie spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilien nach ESG-Kriterien. Sie dient als einheitlicher Klassifizierungsrahmen für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten und unterstützt Investoren, Unternehmen und Regierungen bei der Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen.
Verständnis der EU-Taxonomie
Die EU-Taxonomie definiert sechs Umweltziele:
- Klimaschutz
- Anpassung an den Klimawandel
- Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
- Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
- Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
- Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme
Wirtschaftstätigkeiten, die einen wesentlichen Beitrag zu mindestens einem dieser Ziele leisten und gleichzeitig keines der anderen Ziele erheblich beeinträchtigen, gelten als taxonomiekonform.
Auswirkungen der EU-Taxonomie auf Immobilienwerte
Die Einstufung von Immobilien nach den Kriterien der EU-Taxonomie hat direkte Auswirkungen auf deren Bewertung. Objekte, die als nachhaltig eingestuft werden, profitieren von einer höheren Nachfrage und einem geringeren Risiko. Dies führt zu stabileren Cashflows, niedrigeren Finanzierungskosten und letztlich zu einem höheren Verkehrswert.
Im Gegenzug müssen nicht-konforme Immobilien mit Abschlägen bei der Bewertung rechnen. Gutachten zeigen bereits heute Wertunterschiede von bis zu 15 Prozent basierend auf der Energieeffizienzklasse.
Vergleich zwischen ESG-Kriterien und EU-Taxonomie
Während ESG-Kriterien ein breites Spektrum an Nachhaltigkeitsaspekten abdecken, konzentriert sich die EU-Taxonomie auf Umweltaspekte. Beide Ansätze tragen jedoch dazu bei, die Immobilienbewertung um wichtige Zukunftsfaktoren zu ergänzen und den Weg für eine nachhaltigere Immobilienwirtschaft zu ebnen.
Langfristige Vorteile eines ESG-konformen Portfolios
Ein ESG-konformes Immobilienportfolio bietet langfristige Vorteile, die weit über kurzfristige finanzielle Gewinne hinausgehen. Durch die Berücksichtigung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien können Immobilienunternehmen nicht nur ihre Vermögenswerte steigern, sondern auch Risiken minimieren und attraktive Renditen erzielen.
Steigerung des Vermögenswerts durch Nachhaltigkeit
Immobilien, die ESG-Kriterien erfüllen, profitieren von einer höheren Nachfrage und einem geringeren Leerstandsrisiko. Dies führt zu stabileren Cashflows und einer Wertsteigerung der Objekte. Studien belegen, dass nachhaltige Immobilien einen Wertaufschlag von bis zu 10 Prozent gegenüber konventionellen Objekten erzielen können.
Darüber hinaus ermöglichen ESG-konforme Immobilien oft niedrigere Betriebskosten durch energieeffiziente Technologien und optimierte Prozesse. Diese Einsparungen können an die Mieter weitergegeben werden, was die Attraktivität der Objekte zusätzlich erhöht.
Risikominimierung und attraktive Renditen
Ein ESG-konformes Portfolio ist weniger anfällig für regulatorische Risiken und Marktveränderungen. Durch die proaktive Ausrichtung an Nachhaltigkeitskriterien sind die Immobilien zukunftsfähig und entsprechen den wachsenden Anforderungen von Mietern, Investoren und Gesetzgebern.
Zudem zeigen Unternehmen, die sich ernsthaft mit ESG-Themen auseinandersetzen, eine bessere finanzielle Performance. Studien belegen Unterschiede von bis zu 30 Prozent beim Aktienindex und bis zu 10 Prozent beim EBITDA im Vergleich zu Unternehmen, die keine Maßnahmen in Richtung ESG ergreifen.
Fallbeispiele erfolgreicher ESG-Implementierungen
Zahlreiche Immobilienunternehmen haben bereits erfolgreich ESG-Kriterien in ihre Portfolios integriert und damit beeindruckende Ergebnisse erzielt:
- Alstria Office REIT-AG: Durch konsequentes Energiemanagement und die Einbindung der Mieter konnte der CO2-Ausstoß um 69 Prozent gesenkt werden. Der Vermögenswert des Portfolios stieg um 8 Prozent.
- Vonovia SE: Mit einer umfassenden Nachhaltigkeitsstrategie und der Sanierung von über 60 Prozent des Bestands erreichte Vonovia eine Reduktion der CO2-Emissionen um 35 Prozent und eine Steigerung der Kundenzufriedenheit um 20 Prozent.
- Landsec Group plc: Durch die Integration von ESG-Kriterien in alle Geschäftsbereiche erzielte Landsec eine Verbesserung der Energieeffizienz um 40 Prozent und eine Erhöhung des GRESB-Scores auf 85 Punkte.
Diese Beispiele zeigen, dass die konsequente Umsetzung von ESG-Kriterien nicht nur ökologisch und sozial vorteilhaft ist, sondern auch ökonomisch sinnvoll. Immobilienunternehmen, die frühzeitig auf Nachhaltigkeit setzen, sichern sich einen klaren Wettbewerbsvorteil und sind für die Herausforderungen der Zukunft bestens gerüstet.
Marketplace-Reaktionen und -Anpassungen
Der Immobilienmarkt reagiert zunehmend auf die wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien bei der Bewertung von Immobilien. Sowohl Investoren als auch Mieter legen immer mehr Wert auf nachhaltige und zukunftsfähige Objekte. Dies führt zu einer steigenden Nachfrage nach ESG-konformen Immobilien und erfordert Anpassungen seitens der Eigentümer und Entwickler.
Marktnachfrage nach ESG-konformen Immobilien
Die Nachfrage nach Immobilien, die ESG-Kriterien erfüllen, ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Unternehmen, die sich ernsthaft mit Nachhaltigkeit auseinandersetzen, verzeichnen eine bessere finanzielle Performance. Studien belegen Unterschiede von bis zu 30 Prozent beim Aktienindex und bis zu 10 Prozent beim EBITDA im Vergleich zu Unternehmen, die keine Maßnahmen in Richtung ESG ergreifen.
Objekte, die ESG-Kriterien nicht erfüllen, haben ein höheres Vermietungs-, Leerstands- und Modernisierungsrisiko. Dies führt zu einer geringeren Nachfrage und einem niedrigeren Verkehrswert. Gutachten zeigen bereits Abschläge zwischen 5 und 15 Prozent basierend auf der Energieeffizienzklasse.
Investoren- und Käuferprioritäten
Investoren und Käufer legen zunehmend Wert auf ESG-konforme Immobilien. Sie erkennen die langfristigen Vorteile nachhaltiger Objekte, wie stabile Cashflows, geringere Risiken und höhere Renditen. Immobilien, die ESG-Kriterien erfüllen, profitieren von einer höheren Nachfrage und einem geringeren Leerstandsrisiko.
Auch Anchor-Tenants, also wichtige Mieter, die einen signifikanten Teil der Fläche belegen, achten verstärkt auf Nachhaltigkeit. Eigentümer und Entwickler können durch ESG-konforme Immobilien attraktive Mieter gewinnen und langfristig binden.
Der Weg zur ESG-Konformität: Herausforderungen und Lösungen
Die Umsetzung von ESG-Kriterien in der Immobilienwirtschaft ist mit Herausforderungen verbunden. Eigentümer und Entwickler müssen zunächst eine Grundsatzentscheidung treffen, ob sie den Weg zur Nachhaltigkeit gehen wollen. Dies erfordert die Unterstützung aller Stakeholder, einschließlich Investoren, Banken und Versicherungen.
Die Anpassung bestehender Immobilien an ESG-Standards kann mit hohen Kosten verbunden sein. Eigentümer müssen abwägen, ob sie in ihre Prime-Assets investieren oder weniger attraktive Objekte mit einem Abschlag verkaufen.
Der Weg zur ESG-Konformität erfordert eine klare Strategie:
- Daten sammeln und Benchmarks setzen
- Innovative Lösungen finden, die über Standard-Maßnahmen wie Photovoltaik und Fenstertausch hinausgehen
- Multifunktionalität, technische Anpassungsfähigkeit und Klimaresilienz in den Fokus rücken
Durch die konsequente Umsetzung einer ESG-Strategie können Immobilienunternehmen ihre Wettbewerbsfähigkeit stärken und sich für die Herausforderungen der Zukunft rüsten. Der Markt belohnt nachhaltiges Handeln mit höheren Bewertungen, besseren Finanzierungskonditionen und langfristig stabilen Erträgen.
Fazit und Zukunftsperspektiven
Die ESG-Kriterien gewinnen bei der Immobilienbewertung zunehmend an Bedeutung und beeinflussen den Verkehrswert von Objekten. Ein ESG-konformes Portfolio bietet langfristige Vorteile wie Wertsteigerungen, Risikominimierung und attraktive Renditen. Der Markt reagiert auf diese Entwicklung mit einer steigenden Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien und erfordert Anpassungen seitens der Eigentümer und Entwickler.
Die konsequente Umsetzung einer ESG-Strategie stärkt die Wettbewerbsfähigkeit von Immobilienunternehmen und rüstet sie für die Herausforderungen der Zukunft. Nachhaltiges Handeln wird vom Markt mit höheren Bewertungen, besseren Finanzierungskonditionen und langfristig stabilen Erträgen belohnt.