Der österreichische Einzelhandelsmarkt befindet sich in einer Phase tiefgreifender struktureller Veränderungen, die den stationären Handel nachhaltig prägen. „E-Commerce und stationärer Handel verschmelzen zunehmend. Click & Collect ist längst kein Zusatzservice mehr, sondern ein fixer Bestandteil moderner Retailkonzepte“, erklärt Christian Schmück, Geschäftsführer von colourfish Real Estate: „Das hat spürbare Auswirkungen auf die Größe, Lage und Ausstattung von Geschäftsflächen.“ Die Kunden bestellen online, holen ihre Ware im Geschäft ab oder nutzen den Store als Rückgabeort. Für Retailflächen bedeutet das: weniger klassische Verkaufsfläche, dafür mehr Lager- und Übergabezonen sowie effizientere Abläufe im Hintergrund. Dies führt dazu, dass die Umsätze in bestimmten Branchen zwar steigen, die Umsatzdynamik insgesamt aber weiterhin moderat ausfällt. „Die Profitabilität im stationären Handel bleibt kritisch“, analysiert Stefan Goigitzer, Geschäftsführer von COORE-GC Real Estate. Die kritische Situation hat aber auch mit den steigenden Kosten zu tun, denen sich die Einzelhändler gegenübersehen.
Europäisches Unikat
„Die Marktkonzentration sowie die Standortkonzentration nehmen weiter zu“, sagt Romina Jenei, Geschäftsführerin von RegioPlan Consulting. Der heimische Lebensmittelhandel ist ein klassisches Beispiel und europaweit fast so etwas wie ein Phänomen, denn er ist einer der am stärksten konzentrierten Märkte Europas. SPAR und REWE Austria schöpfen schon rund zwei Drittel des Gesamtmarkts ab. Die Top-drei-Unternehmen SPAR, REWE und HOFER vereinen zusammen fast 90 Prozent des Markts, und Österreich bleibt fest in der Hand dieser wenigen Handelsgruppen. Weiterhin ist der Lebensmittelhandel „mit einem nominellen Plus von zeitweise über zehn Prozent (Daten von April 2025 – Anm. der Red.) der Stabilitätsanker“, so Stefan Goigitzer: „Der Non-Food-Handel mit Mode, Möbel oder Elektronik hatte es schwerer und kämpfte oft mit einer stagnierenden oder leicht negativen realen Bilanz.“ Der Konzentrationsprozess im Lebensmittelhandel ist zwar auffällig, aber bei Weitem nicht der einzige. Auch andere Retailer und Hersteller legen zunehmend Standorte zusammen. „Man sucht wenige Toplagen statt großflächiger Abdeckung“, so Romina Jenei. Eine gute Erreichbarkeit mit Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln, kurze Wege und ausreichend Parkmöglichkeiten sind zentrale Faktoren bei der Standortwahl.
Differenzierte Nachfrage bei Investoren
Bei den Investoren zeigt sich der Einzelhandelssektor differenziert. Während innerstädtische Geschäftslagen und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren stabile Nachfrage verzeichnen, stehen sekundäre Lagen und weniger zukunftsfähige Konzepte weiterhin unter Druck. Die Investoren fokussierten sich 2025 verstärkt auf resiliente Retailformate mit hoher Frequenz, klarer Positionierung und nachhaltigen Nutzungskonzepten. „Logistiknahe Anforderungen rücken verstärkt in den Fokus“, so Christian Schmück: „Supermärkte mit Schnellabholung oder Modeketten mit Online-Order und Store-Pick-up sind nur zwei Beispiele für diese Entwicklung.“ Der Marktanteil von Einzelhandelsimmobilien bei Investments lag bei etwa sechs Prozent.
Neue Mieter
Aktuell suchen Branchen Handelsflächen, die wir im Einzelhandel bisher weniger gewohnt waren. Diese Verschiebung ist kein kurzfristiger Trend, sondern Ausdruck eines langfristigen Strukturwandels. Leerstände werden immer häufiger durch Dienstleistungen, Freizeitangebote sowie Gesundheits- und Beauty-Konzepte ersetzt. Auch Fitnessstudios und medizinnahe Dienstleistungen befinden sich auf Expansionskurs und nutzen Flächen, die für den traditionellen Einzelhandel weniger geeignet sind. Gastronomiebetriebe – vor allem im Fast-Food-Segment – suchen ebenfalls. „Für Anbieter von Fast Food zählt die absolute Frequenzlage – hier sind oft kleinere Flächen um die 50 Quadratmeter ausreichend“, sagt Christian Schmück: „Im Gegenzug benötigen die Fitnessbetreiber größere Flächen ab 600 Quadratmetern.“ Bei den Vermietern herrscht allerdings Skepsis, wenn es um Gastrobetriebe geht, „denn der Bereich Gastronomie ist von den wenigsten Eigentümern gewünscht“.
Die Handelsflächen blieben in Bewegung, und Romina Jenei blickt auf das laufende Jahr: „In Summe erwarten wir weitere Filialschließungen im Handel, eventuell mehr Shops als Direktvertrieb von Herstellern, Automatenshops, Gastro im urbanen Bereich und vor allem serviceorientierte Nutzungen wie Gesundheit, Beauty oder Reparatur.“