Das 5. MILG steht bevor
Wer in Österreich vermietet, kennt das Muster nur allzu gut: Sobald die Inflation steigt, zeigt die Politik reflexartig auf die Vermieter. Hauptmieten werden dabei gerne als Preistreiber dargestellt – obwohl die Daten der Statistik Austria schon seit Jahren das Gegenteil belegen. Das nächste mietrechtliche Experiment steht bevor: Mit dem fünften „Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz“ plant die Regierung erneut, Mieten zu deckeln, einzufrieren und stärker zu befristen. Diese wenig zielführenden Eingriffe im Kampf gegen die allgemeine Teuerung untergraben das Vertrauen in den Rechtsstaat, bremsen Investitionen und verschärfen den Wohnungsmangel. Am Ende werden auch die Mieter selbst darunter leiden.
Deckel als Lösung des Problems?
Im Mittelpunkt des Gesetzes steht die Beschränkung der Wertanpassung. Richtwert-, Kategorie- und angemessene Mieten dürfen ab 2026 maximal um 1 % steigen, 2027 um 2 %. Ab 2028 gilt ein allgemeiner Deckel von 3 % – erstmals auch für die bislang „freien Mieten“.
Damit vollzieht sich ein grundlegender Wandel: Der Ausdruck „freie Mieten“ wird zunehmend entwertet, und mit ihm geht ein Stück der wirtschaftlichen Selbstbestimmung von Eigentümern verloren. Was dabei völlig missachtet wird: Wertsicherungen sind keine willkürliche Erhöhung, sondern ein Ausgleich aufgrund der Inflation. Sie halten das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung stabil. Auch der Bäcker darf sein Brot teurer verkaufen, wenn Mehl und Strom steigen. Dieses Prinzip hat gleichermaßen bei den Mieten Berechtigung. Wird hier aber eingegriffen, wird die Äquivalenz verschoben – mit Folgen, die sich nicht sofort zeigen, aber umso nachhaltiger sind.
Mieten sind kein Inflationstreiber
Seit Jahren wird getrommelt, dass die Mieten die Inflation nach oben getrieben haben. Das ist erwiesenermaßen nicht richtig: Zwischen 2021 und 2022 etwa stiegen die Wohnkosten insgesamt um fast 21 %. Der Anteil „bezahlte Wohnungsmieten“ betrug jedoch gerade einmal 3 %. Den wirklichen Schub lieferten Energiepreise (+54 %) und Instandhaltungskosten (+26 %).
Seit dem Jahr 2020 bis einschließlich Juli 2025 haben sich laut Statistik Austria die Hauptmietzinse sogar um 4 Prozent unterhalb der allgemeinen Teuerung entwickelt.
Ein jüngster Bericht von Raiffeisen Research bestätigt ebenfalls, dass die Hauptmieten auf das Inflationsgeschehen kaum Einfluss üben. Ursächlich für den jüngsten Inflationsanstieg waren das Auslaufen der Strompreisbremse und anderer befristeter Maßnahmen im Strom- und Gasbereich zusammen mit einem deutlichen Anstieg der Netzentgelte. Laut Berechnungen von Raiffeisen Research erhöhten die Strompreise die gesamte Teuerung um 0,7 Prozentpunkte (zusammen mit anderen Maßnahmen im Energiebereich knapp 1 Prozentpunkt). Daneben haben vor allem auch Dienstleistungen die Inflation maßgeblich beeinflusst. Die ohnehin schon gesetzlich beschränkten Hauptmietzinse spielen dabei keine merkliche Rolle.
Gießkannenpolitik anstelle von Treffsicherheit
Von einer Mietpreisbremse, wie sie die Regierung plant, profitieren ohne Unterschied alle Mieter – auch jene, die es gar nicht nötig haben. Gutverdienende Mieter in schicken Altbauwohnungen freuen sich genauso wie Haushalte mit knappen Budgets. Das hat mit sozialer Treffsicherheit nichts mehr zu tun.
Stattdessen wäre mit gezielter Unterstützung – etwa in Form von Wohnkostenzuschüssen – dort vorzugehen, wo wirklich Bedarf besteht und nicht Aufgaben der öffentlichen Hand auf private Vermieter zu übertragen.
Regulierungen sind Investitionsbremsen
Wird ein Mietpreisdeckel beschlossen, führt dies dazu, dass Investitionen gebremst werden. Gebäude und Wohnungen müssen saniert, modernisiert und klimafit gemacht werden. Diese Kosten steigen jedoch laufend.
Werden Einnahmen künstlich gedeckelt, verschiebt man diese Investitionen nach hinten oder streicht sie ganz.
Am Ende des Tages gibt es keine Gewinner, sondern nur mehr Verlierer: Eigentümer, die keinen Gewinn erzielen und somit auch keine Investitionen vornehmen können, Mieter, die in unsanierten Wohnungen leben, Wohnungssuchende die mangels Angebotes auf der Strecke bleiben und die Gesellschaft, die die vorgegebenen Klimaziele nicht erreicht.
Fünf Jahre Mindestbefristung bedeutet weniger Flexibilität und weniger Angebot
Eine weitere Neuerung ist die Verlängerung der Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre. Damit will die Regierung Stabilität für Mieter erreichen. In der Realität bedeutet es aber, dass viele Wohnungen nicht mehr vermietet werden können. Es gibt viele gute Gründe, eine Wohnung nur befristet zu vergeben: Man braucht die Wohnung in absehbarer Zeit für die Familie, plant eine Sanierung oder möchte sich schlicht nicht über Jahrzehnte binden. Werden die Voraussetzungen strenger, bleibt so manche Wohnung einfach leer oder wird verkauft. Ein geringeres Angebot führt nicht zu niedrigeren, sondern zu höheren Preisen.
Es soll zwar die geplante Verlängerung der Mindestbefristungsdauer von Mietverträgen auf fünf Jahre ausschließlich für Vermieter Anwendung finden, die als Unternehmer einzustufen sind. Diese Beurteilung wirft erhebliche rechtliche Bedenken auf, denn schon die Abgrenzung, wer als Unternehmer im mietrechtlichen Kontext gilt, ist unscharf. In den Erläuternden Bemerkungen ist festgehalten, dass als „annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern angenommen wurde, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen ist, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden.“ Abgesehen von einer Richtzahl, die keine Rechtssicherheit für den Vermieter bringt, stellt sich die Frage, wie vorzugehen ist, wenn sich die Zahl der Mietobjekte verändert. Wie wirkt sich eine Reduzierung auf bestehende und wieder zu verlängernde Mietverhältnisse aus und umgekehrt?
Folgen für alle Eigentümer
Es wird davon ausgegangen, dass mit diesen Eingriffen in das Befristungsrecht nur große Immobilienunternehmen getroffen werden. Übersehen werden die vielen kleinen und mittleren Vermieter, die einen wesentlichen Anteil am Vermietungsgeschehen haben. Rund die Hälfte der Österreicher lebt im Eigentum. Viele Familien haben Wohnungen als Altersvorsorge oder Kreditsicherheit gekauft. Wenn der Staat die Erträge deckelt, sinkt auch deren Wert. Wer einen Kredit besichern muss, spürt das direkt.
Materialkosten, Energie, Baukosten und Zinsen bewirken die Teuerung – nicht die Mieten. Eingriffe in die Eigentumsrechte lösen diese Probleme nicht, sie verschärfen sie. Anders bei den Betriebskosten (auch der öffentlichen Hand): Da wird nicht eingegriffen.
Unser Land benötigt Rechtssicherheit und gezielte Unterstützung für jene, die sie wirklich benötigen. Stattdessen werden immer neue Kautelen für Vermieter festgelegt. Das Ergebnis: weniger Sanierungen, weniger Neubau und weniger Wohnungen am Markt.