Sie haben sich das neue Regierungsprogramm angesehen. Ihre Meinung dazu?
Benedikt Stockert: Im Regierungsprogramm findet sich sehr viel Anlassgesetzgebung oder Anlass-Wunsch in Bezug auf die Immobilienwirtschaft. Neben viel Unverbindlichem und Evaluierungsvorbehalten gibt es leider einige Punkte, die sehr kritisch zu hinterfragen sind beziehungsweise ist das Augenmerk auf die weitere Entwicklung zu legen. Manches ist aber auch positiv.
Was ist zum Beispiel unverbindlich?
BS: Die vorgegebene nationale Vereinbarung zur Beschleunigung von Bauverfahren. Das kann nur ein hehrer Wunsch sein, weil Bauverfahren ja nicht Bundeskompetenz sind. Meine Baueinreichung für Wien mache ich bei der MA 37 und nicht im Ministerium. Aber das Positive: Es ist ein politisch wahrgenommenes Problem, und jetzt steht es zumindest einmal geschrieben.
Ein anderes Thema ist die geplante Stärkung der Ortskerne und damit einhergehend auch eine verschriftlichte Erhöhung der Bebauungsdichte. Aber Flächenwidmung und Baubestimmungen sind ebenfalls Länder- bzw. Gemeindesache, auch hier daher falsche Kompetenz. Aber der Ansatz ist zumindest richtig. Nach Jahrzehnten der Versäumnis ist man erstmals auch offiziell zu der Erkenntnis gekommen, dass man in ländlichen Regionen etwas gegen das Aussterben der Ortskerne tun muss. Fraglich ist, wie das geschehen soll. Schließlich stehen die Hallen ja bereits vor den Orten. Bei einem Fachmarktgeschäft außerhalb des Ortskerns, für das es keine widmungskonforme Nachnutzung gibt, wäre ein denkbarer Weg, das Grundstück gesetzlich zu renaturieren. Der Arzt oder Dienstleister, der sich dort vielleicht noch eingemietet hat, müsste dann wieder in den Ortskern ziehen. Rechtlich ist das natürlich schwierig, da es sich um eine sanfte Form der Enteignung handelt.
Die Deckelung der Mieten ist für Sie sicher ein sehr prekäres Thema.
BS: Natürlich. Das hat im Anwendungsbereich Richtwert, Kategoriemietzins und WGG auch schon den Ministerrat durchlaufen. Schlimm genug, möchte man meinen. Staatssekretärin Michaela Schmidt hat aber zusätzlich gesagt, man arbeite bereits an einer wasserdichten juristischen Lösung. In weiterer Folge versprach Vizekanzler Andreas Babler zuletzt eine Lösung nicht nur bei Wohnraummieten im Neubau, sondern auch bei Geschäftsraummieten. Damit wird das Kapital nun wohl völlig vertrieben. Hier muss man sich schon die Frage stellen: Würden Sie als Kapitalgeber in österreichische Immobilien investieren? Deckelungen sind generell nie ein sinnvolles Mittel der Wahl, da sie den Markt zusätzlich verknappen. Dazu gibt es in der Historie zahllose Beispiele. Bei der Geschäftsraummiete erschließt es sich mir jedenfalls schon gar nicht. Das Ganze findet wohl unter dem Deckmantel der „Stärkung der Wirtschaft“ statt, weil ja die Wirtschaftsbetriebe dann weniger Miete zahlen müssen, aber irgendwo sollten die schon unterkommen. Und das wird schwierig.
Inwiefern?
BS: Es wird sich kaum mehr jemand finden, der Projekte errichtet. Aber immerhin haben wir es geschafft, die Befristung, wenn auch auf fünf Jahre ausgedehnt, beizubehalten. Ich kann auch weiterhin jedem Vermieter nur dringend raten, die Mietverträge zu befristen, da man keine Ahnung hat, was vom Gesetzgeber und natürlich auch aus der Judikatur kommen wird. Im Regierungsprogramm gibt es auch schon massive negative Signale. Nicht die Befristung betreffend, aber anderes.
Nämlich?
BS: Es steht bereits im Regierungsprogramm, was im Ausnahmebereich des MRG bleiben soll: die Vollausnahmen nach § 1 Abs 2 MRG, eingeschränkt Ein- und Zweifamilienhäuser und Handelsagglomerationen. Sonst nichts! Es gibt daher offensichtlich Bestrebungen, dass man quasi alle Wohnbauten dem MRG unterordnet – mit all der Dramatik, die damit in Zusammenhang steht. Jetzt ist die Grenze mit Ausnahmen bekanntlich bei den Altbauten bei 1945, aber wie es in Zukunft aussehen wird, weiß man nicht.
Es gibt aber auch positive Aspekte, die von der Immobilienwirtschaft angestoßen wurden.
BS: Ja. Das betrifft etwa das Bauträgervertragsgesetz. Hier sollen Ratenpläne dafür entwickelt werden, wenn ein Projektentwickler keinen Neubau errichtet, sondern ein Gebäude saniert. Diese Initiative der VÖPE, an der auch wir stark beteiligt waren, hat Eingang in das Regierungspapier gefunden.
Außerdem sollen vermieterseitige Maßnahmen bei der Energieeffizienz – Stichwort Heizungstausch – erleichtert werden. Auch bei der Bemessung des Mietzinses sollen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit berücksichtigt werden. Beides halte ich für immens wichtig, vor allem weil es in beiden Fällen keine den Notwendigkeiten angepasste Gesetzgebung gibt. Bei diesem wichtigen Zukunftsthema wäre das sehr wünschenswert.
Ambivalent sehe ich das Thema Mustermietvertrag. So wie in einigen skandinavischen Ländern soll es auch in Österreich einen vom Ministerium vorgegebenen Mustermietvertrag geben. Dieser ist dann wohl hoffentlich rechtlich nicht angreifbar. Die Frage ist natürlich, wie dieser Mietvertrag aussehen wird. Wenn die Interessen von VermieterInnen und MieterInnen gleichermaßen Berücksichtigung finden, ist das gut, aber daran darf man zweifeln. Der Mustermietvertrag wird jetzt erarbeitet, und in fünf Jahren wissen wir sicherlich mehr.
Bei der Wertsicherung hat man sich, wie es scheint, erbarmt und will diese retten. Man hat wohl verstanden, dass der Schaden volkwirtschaftlich zu hoch wird, wenn man das Thema nicht aufgreift. Mangelhafte Wertsicherungsvereinbarungen sollen nun klargestellt werden. Im Großen und Ganzen sieht man bei diesem Regierungsprogramm aber, dass die Immobilienbranche nicht nur schlechte Publicity, sondern bei der Regierungsfindung auch keine Lobby hat.
