In den letzten drei Jahren ist auf dem Büromarkt eine unglaubliche Dynamik entstanden. Neue Ideen tauchten auf, neue Konzepte. War es ab März 2020 infolge der Covid-Beschränkungen das Homeoffice, so sind es mittlerweile die neuen Bürowelten, und auch diese werden immer mehr den Bedürfnissen der Arbeitenden angepasst. „Es gibt viele Ideen. Wir stehen nicht am Anfang, sondern sind mitten in einer Veränderung. Die Systeme entwickeln sich weiter“, so Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. An der Suche nach neuen Arbeitswelten liegt es vermutlich, dass es aktuell am Büromarkt viel Aktivität gibt. Trotz der Wirtschaftsflaute werden heuer voraussichtlich rund 170.000 Quadratmeter Neuvermietungen und damit fast das sehr gute Vorjahresniveau erreicht.
„In diesem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld ist das ein erfreuliches und gutes Ergebnis“, analysiert Wernhart: „Die Märkte sind stark davon getrieben, dass sich die Unternehmen qualitativ verbessern wollen.“ Während sich die Ansprüche an die Qualität und die Lage des Gebäudes erhöhen, sinkt in vielen Fällen aufgrund der Umsetzung flexibler und hybrider Arbeitsformen die Größe der benötigten Bürofläche pro Mitarbeiter. „Es gibt eine enorme Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und ESG-tauglichen Flächen und Immobilien“, sagt der Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien: „In diesem Zusammenhang sind auch die Kunden gewillt, deutlich mehr für die Büroflächen auszugeben.“
Suche nach qualitätsvollen modernen Arbeitswelten
Katrin Gögele-Celeda, Country-Managerin Operations Austria bei der IMMOFINANZ, bestätigt die Suche nach qualitätsvollen modernen Arbeitswelten: „Zahlreiche Unternehmen strukturieren um und gehen vom alten Setting weg. Büros sollen Wohnräume werden.“ Das müssen sie auch, denn „das Büro muss besser sein als zu Hause zu arbeiten“, bringt es Thorsten Mörk, Head of ARE Asset Management, auf den Punkt, und das bietet auch die Chance, hochqualitative Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu gewinnen. Vor allem junge Menschen legen den Fokus auf nachhaltige Büroflächen. „Green Leases ist ein Bekenntnis“, so Katrin Gögele-Celeda: „Die Awareness für sinnvolle Nachhaltigkeit wird immer größer. Konzepte wie das myhive am Wienerberg werden immer stärker nachgefragt.“
Sind die Menschen bereit für neue Arbeitswelten?
Die Flächen für Arbeitswelten werden geschaffen, aber sind die Menschen auch wirklich bereit dafür? „Das ist eine Generationsfrage“, stellt Thorsten Mörk fest: „Wir sind es gewohnt, in Hierarchien zu denken und zu arbeiten, und das muss abgebaut werden. Arbeit muss selbstbestimmter werden.“ Erst in diesem neuen Denkumfeld können sich die aktuellen Bürowelten dann wirklich zu ihrer Größe entfalten. Vor allem jungen Menschen sollen diese Bürowelten mehr bieten als einen Arbeitsplatz. „Die Menschen wollen in einer Gemeinschaft arbeiten“, sagt Katrin Gögele-Celeda. Das ist auch der Grund, warum Homeworking nicht das Nonplusultra geblieben ist, als das es vor drei Jahren noch gegolten hat. Die Arbeit im Büro erzeugt einen Spirit, fördert den Austausch, und „die Jungen sind lieber im Büro. Da lernen sie mehr, und da werden sie auch produktiver.“ Außerdem leben die Flächen von einer gewissen Frequenz. „Ich bin auch gerne im Büro und freue mich, Menschen zu sehen“, spricht Gögele-Celeda aus eigener Erfahrung.
Interessant ist, dass die Entscheider im Unternehmen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in die Standortsuche miteinbinden. Das funktioniert natürlich nur bis zu einer gewissen Größe des Unternehmens beziehungsweise werden in großen Firmen nur die einzelnen Abteilungsleiter bei der Wahl miteinbezogen. „Den Arbeitgebern ist es extrem wichtig, wie sich die Mitarbeiter fühlen“, so Katrin Gögele-Celeda.
Neue Arbeitswelten bei staatsnahen Betrieben
Spricht man von Arbeitswelten, so sind damit im Großen und Ganzen die Büroflächen bei privaten Unternehmen gemeint, aber auch bei den bundeseigenen Flächen tut sich etwas. „Beim Bestand ist der Bund der größte Nutzer“, so Thorsten Mörk. Auch hier haben sich die Strukturen überholt, doch ist die Anpassung an die gegenwärtigen Erfordernisse nicht so einfach. Gebäude, die 30 Jahre und älter sind, sollten zwar an die neuen Arbeitswelten angepasst werden, allerdings sind Flächen, die groß genug sind, um die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter – wenn auch nur vorübergehend – absiedeln zu können, kaum zu bekommen. „45.800 Quadratmeter neue Flächen entstehen heuer in Wien, rund 85.000 im nächsten Jahr“, so Stefan Wernhart. Ein Großteil ist bereits vorvermietet. Thorsten Mörk: „Bei Gebäuden, in denen der Bund große Flächen belegt, ist in der aktuellen Lage am Büromarkt eine Umsiedelung nicht so einfach.“ Am Ausweichquartier scheitern daher viele Projekte. Dazu kommt, dass sich die Büroflächen oftmals in zentraler Lage befinden, und „aus A- und B-Lagen will keiner weg“, so Mörk. Der Weg zu den neuen Arbeitswelten ist hier noch weit.