Lückenlose Datenerfassung als Grundlage für präzise Marktbeobachtung
„Seit 2019 analysiert das Institut für Immobilienwirtschaft EXPLOREAL im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich regelmäßig den österreichischen Wohnneubaumarkt", wie Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbandes, hervorhebt. Mit der nunmehr vierten Ausgabe dieses Berichts ist es gelungen, einen äußerst detaillierten Einblick in die aktuelle Situation der heimischen Immobilienwirtschaft zu geben.
Die besondere Stärke der EXPLOREAL-Daten liegt in ihrer Vollständigkeit und Aktualität. „Durch die Kooperation mit den gemeinnützigen Bauvereinigungen Österreichs können wir das Angebot an Neubaueinheiten einerseits und die Sanierungen auf Neubauniveau andererseits nahezu lückenlos abbilden und damit präzise Prognosen für die Marktentwicklung abgeben", erläutert Gollenz die Bedeutung dieser Datenquelle.
Frühzeitige Erkennung von Markttrends durch innovative Analysetools
Alexander Bosak, Gründer von EXPLOREAL, erklärt im Interview die Besonderheiten des Analyseverfahrens: „Wir haben 2023 unsere Transaktionsanalyse und Transaktionsanzahl-Index eingeführt. Da konnte man eindeutig schon ablesen, dass die Transaktionen im zweiten Quartal 2022 auf das niedrigste Niveau sowohl österreichweit als auch in Wien hinuntergefallen sind."
Diese frühe Indikation ermöglichte es, die weitere Entwicklung des Marktes präzise vorherzusagen: „Man hat es zwei Jahre zuvor schon gesehen", betont Bosak. „Wir haben es nun noch etwas weiter nach unten revidieren müssen. Wenn man 2022 hernimmt und die Fertigstellungen betrachtet, dann haben sich diese um fast die Hälfte reduziert."
Besonders aufschlussreich ist die Entwicklung seit dem Tiefpunkt: „Das hat dann, wie wir es nennen, zum ‘Tal der Tränen’ Mitte des Jahres 2023 geführt", erläutert Bosak. „Und von da an hat sich schrittweise die Lage verbessert."
Umfassende Bauträgerdatenbank als Informationsbasis
Für den 1. Österreichischen Neubaubericht 2025 hat EXPLOREAL sämtliche Bauträgerprojekte mit Fertigstellung in den Jahren 2023 bis 2025 über alle Marktsegmente hinweg analysiert. Die eigens entwickelte Bauträgerdatenbank des Unternehmens ermöglicht dabei eine bisher unerreichte Granularität der Marktbeobachtung.
Bemerkenswert an der aktuellen Ausgabe ist die erstmalige formelle Kooperation mit dem österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV), wodurch nun beide Marktsegmente – gemeinnütziger und gewerblicher Wohnbau – vollständig erfasst werden. „Das heißt, 100 Prozent aller Wohnungen, die in Österreich umgesetzt werden, werden in diesem Bericht abgebildet", bekräftigt Gerald Gollenz die Bedeutung dieser Zusammenarbeit für die Aussagekraft der erhobenen Daten.
Langfristige Zeitreihen für verlässliche Prognosen
Ein zentrales Anliegen von EXPLOREAL ist der Aufbau langfristiger Datenreihen, wie Alexander Bosak ausführt: „Das war quasi immer eines meiner Ziele, dass man im Immobilienbereich eine neue Zeitreihe aufbaut, weil nur wenn die Zeitreihe ausreichend lang ist, ist man wirklich in der Lage, dann auch schon Prognosen zu machen."
Diese systematische Datenerfassung über mehrere Jahre hinweg ermöglicht nun erstmals fundierte Vorhersagen zur weiteren Entwicklung des Marktes: „Wir können zwar immer vom nächsten Jahr sprechen oder von dem Jahr danach, aber das ist glaube ich generell schon viel, wenn man es so prognostizieren kann", betont Bosak.
Detaillierte Kennzahlen ermöglichen fundierte Prognosen
Die von EXPLOREAL erhobenen Zahlen und Fakten bilden das Rückgrat des Berichts und liefern entscheidende Erkenntnisse zu verschiedenen Aspekten des Wohnbaumarktes:
Pipeline-Prognose mit Besorgnis erregender Entwicklung
Nach den Rekordjahren bis 2022 dokumentiert EXPLOREAL einen signifikanten Rückgang der Fertigstellungen, der sich 2025 sogar noch verstärkt. „So werden heuer nur noch rund 25.200 fertiggestellte Wohneinheiten erwartet (-31% im Vergleich zum Vorjahr und -42% im Vergleich zu 2023)", zeigen die präzisen Datenanalysen des Instituts. Auf Bundeslandebene manifestiert sich der Rückgang unterschiedlich stark, mit besonders drastischen Einbrüchen in Kärnten (-51%), Niederösterreich (-42%) und Wien (-35%).
Schere zwischen Angebot und Nachfrage
Eine besonders aufschlussreiche Erkenntnis aus den EXPLOREAL-Daten betrifft die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. „Da hat sich dann auf einmal eine Schere zwischen Angebot und Nachfrage aufgetan, die es vorher nicht gegeben hat", erklärt Alexander Bosak. Diese Entwicklung manifestierte sich zunächst in einem drastischen Rückgang der Transaktionszahlen.
Mittlerweile zeigt der von EXPLOREAL entwickelte Transaktionsindex jedoch eine deutliche Erholung: „Wir liegen jetzt beim Indexwert in der Transaktionszahl bei 85, wobei 100 der Wert vor Corona, also im Jänner 2020 war", so Bosak. „Wir nähern uns von der Nachfrage wirklich schon wieder an die Normalität. Und wenn man jetzt die Nachfrage hat und das Angebot sieht, dann weiß man, da ist jetzt wirklich, wirklich, wirklich Handlungsbedarf."
Konzentration der Bautätigkeit auf Zentrumsregionen
Die Fertigstellungsquote, ein wichtiger Indikator für die Bauintensität, wird von EXPLOREAL mit 3,6 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner für ganz Österreich beziffert. „Mit 6,09 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner liegt Wien mit großem Abstand weiter an erster Stelle in Österreich", hebt das Institut hervor und unterstreicht damit die ungebrochene Attraktivität der Bundeshauptstadt für Immobilienentwickler.
Qualitative Entwicklung bei Wohnungsgrößen und Ausstattung
Besonders aufschlussreich sind die von EXPLOREAL erhobenen Daten zur Entwicklung der Wohnungsqualität: „Die durchschnittliche Wohnnutzfläche neuerrichteter Wohneinheiten in Österreich liegt nun bei 68,7 m² (+0,8 m² im Vergleich zum Vorjahr)", dokumentiert das Institut. Für Wien zeigt sich ein charakteristisches Bild mit einem überdurchschnittlich hohen Anteil an 1- bis 2-Zimmerwohnungen von rund 57% aller fertiggestellten Einheiten.
Preisentwicklung trotz Marktverlangsamung
Trotz der deutlich rückläufigen Bautätigkeit verzeichnet EXPLOREAL weiterhin steigende Preise am Immobilienmarkt: „Der mittlere Preis aller im Zeitraum 2023 bis 2025 fertiggestellter Wohneinheiten liegt österreichweit bei 5.866 €/m², ein Plus von 5,2% gegenüber der Vorperiode", lautet die nüchterne Analyse des Instituts – wobei regional deutliche Unterschiede zu beobachten sind.
Stabilisierung in Sicht
Die fundierte Datenauswertung von EXPLOREAL erlaubt einen vorsichtig optimistischen Ausblick: „Absehbar ist allerdings, dass sich im kommenden Jahr die Zahlen stabilisieren und danach letztendlich langsam wieder steigen werden", prognostiziert das Institut. Diese Einschätzung deckt sich mit den Beobachtungen zu den Transaktionen am Immobilienmarkt, die nach dem Einbruch Ende 2022 nun wieder langsam an Dynamik gewinnen.
Unverzichtbare Entscheidungsgrundlage
„Die aussagekräftige Analyse von EXPLOREAL im Auftrag des Fachverbandes der Immobilienwirtschaft in Kooperation mit dem GBV ist jedenfalls ein wichtiges Instrument für politische Entscheidungsträger und alle Marktteilnehmer", sind sich die Experten einig. Der umfassende Datenbestand und die methodisch fundierte Auswertung liefern nicht nur ein präzises Bild der aktuellen Lage, sondern ermöglichen auch verlässliche Prognosen für die weitere Entwicklung des österreichischen Wohnbaumarktes.
Die Kombination aus langjähriger Erfahrung in der Marktbeobachtung, einer umfassenden Bauträgerdatenbank und der neuartigen Kooperation mit dem gemeinnützigen Sektor macht die Daten und Analysen von EXPLOREAL zur unverzichtbaren Grundlage des 1. Österreichischen Neubauberichts – und damit zu einem Schlüsselinstrument für alle Entscheidungsträger im heimischen Immobiliensektor.
