Finanzstarke Plattformen bauen ihr Immobilien-Ökosystem von der reinen Anzeigenplattform aus und um. Ausgehend von diesem Basisgeschäft verfügen diese über ein unglaubliches Datenvolumen aus Registrierung, Suchverhalten, Finanzierungswünsche, Umzugsdaten, Bonitätsauskünfte und viele mehr. Jeder Nutzer gibt seine Einwilligung zur Verarbeitung und Verknüpfung.
Forderung nach Schutz personalisierter Daten für Plattformen
„Die KI-Entwicklung bringt uns viele Lösungen, aber schafft neue Probleme, wenn die Achtsamkeit fehlt“, warnt Thomas Lainer, Vizepräsident iR. Dazu zählt der Datenmissbrauch. Ein zentrales Risiko sieht Lainer nicht bei den Maklerunternehmen selbst. „Große Plattformen sammeln Kundendaten die eigentlich für das Maklerunternehmen bestimmt sind, verknüpfen diese über mehrere Plattformen hinweg und werten diese kommerziell aus. Dabei unterliegen sie nicht den Regulierungen, die für Makler gelten. Thomas Lainer appelliert an die Regierung: „Wir brauchen dringend gesetzliche Regelungen, welche Daten verknüpft werden dürfen, wie größte Transparenz gewährleistet ist und wie persönliche Daten bestens geschützt sind. Und vor allem wann diese gelöscht wurden. Aktuell werden hier Plattformen nicht genügend geprüft.“ Für Maklerunternehmen ist die Lage klar. Nach der DSGVO dürfen Daten nur so lange gespeichert werden, wie sie für den Zweck erforderlich sind und müssen danach gelöscht oder anonymisiert werden, ausgenommen gesetzliche Aufbewahrungsfristen. „Zusätzlich findet die Wertschöpfung bei den Maklerunternehmen im Inland statt, während Plattformen ihre Gewinne internationalisieren“, ergänzt Lainer.
www.immomarktplatz.at stärkt digitale Souveränität der Branche
„Mit dem Immobilienmarktplatz Österreich haben wir eine unabhängige Plattform für Makler und Suchende geschaffen, die sich klar von internationalen Plattformen abgrenzt,“ erklärt Georg Spiegelfeld. „Damit stärken wir die digitale Souveränität österreichischer Immobilienexperten, die auch auf ihre Qualität überprüft werden“, so Spiegelfeld weiter. Makler finden mit dem immomarktplatz.at eine perfekte Lösung für eine softwareübergreifende Zusammenarbeit vor und können kostengünstig ihre Angebote einstellen. Immobilien - Suchende finden Objekte bereits 24 Stunden bevor diese woanders angeboten werden. Entwickelt und betrieben wird der immomarktplatz.at von ÖVI, WKO und Immobilienring.
Österreichische Qualitätsmakler zukunftssicher aufstellen
Virtuelle Besichtigungen, personalisierte Angebote oder dynamische Updates zur Wohnungssuche haben sich in kurzer Zeit zum Standard der Branche entwickelt. Mit dem aktuellen Digitalisierungsschub werden mit KI-Lösungen und weiterer Automatisierung Prozesse für Makler und Kunden vereinfacht. „Makler werden noch mehr zu Beratern, vor allem wenn diese über Spezialwissen verfügen“, resümiert Spiegelfeld. „Eine Entwicklung die schon vor einigen Jahren eingesetzt hat“, so Spiegelfeld weiter. Der Immobilienring bietet seinen Mitgliedern unter anderem Fortbildungen und Schulungen, Best-Practice-Austausch oder Zugang zu KI-gestützten Systemen. Spiegelfeld: „Nach dem Motto ´trial and error´ arbeiten wir mit Startups zusammen, testen neue Entwicklungen und verwerfen sie wieder, wenn diese nicht angenommen werden. Es ist ein langer Prozess, bis ein System gefunden wird, das für unterschiedliche Unternehmen passen und angenommen werden kann.“
Rechtssicherheit als Schlüssel für langfristigen Mietverhältnisse
„Allein aus unternehmerischer Sicht haben Vermieter größtes Interesse an langfristigen Mietverhältnissen. Denn jeder Mieterwechsel verursacht dem Vermieter Kosten. Die Wände müssen ausgemalt werden, der Boden geschliffen, Leitungen, Geräte, Armaturen müssen überprüft und ggf. erneuert werden. Dazu kommt auch der Aufwand für die neue Mietersuche“, sagt Spiegelfeld.
Das große Problem für Vermieter, sind Mieter, die ihre Miete nicht bezahlen oder andere große Vertragsverletzungen begehen. Es kann zwar eine Kündigung erfolgen und eine Räumungsklage eingeleitet werden, aber gerichtliche Verfahren dauern, kosten Geld und führen gleichzeitig zu Mietentfall. „Es benötigt bis zu neun Monate oder mehr bis ein Vermieter die Wohnung wieder neu vermieten kann“ erklärt Spiegelfeld. So ist es auch nicht verwunderlich, dass rund die Hälfte privater Hauptmietverträge befristet sind. Die durchschnittliche Befristung in Österreich liegt bei 7,5 Jahren. (Statistik Austria 06/25).
Aus Sicht des Immobilienrings ist für Vermieter vor allem Rechtssicherheit vorrangig. Die Wertsicherung muss sichergestellt sein, eine Mietrendite von 3-4 Prozent erzielt werden können und bei groben Verstößen muss eine rasche Durchführung einer Räumungsklage möglich sein.
Mietkaufmodelle als Alternative
Bereits in der Vergangenheit wurden von Bauträgern Mietkaufmodelle angeboten, wo nach Einzahlung einer Eigenmittelquote und einer Mindestmietdauer, die Wohnung zu einem festgelegten Preis gekauft werden kann. Bauträger bieten nun vermehrt flexibler gestaltete Modelle an, wo die Kaufoption individuell vereinbart wird. Ein weiteres Modell ist die Variante, wo in der Miete ein Ansparanteil enthalten ist, der später auf den Kaufpreis angerechnet wird.
Paradigmenwechsel Miete statt Eigentum
„Wir sehen eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen und einen großen Bedarf an Mietwohnungen bei einem parallel nach wie vor schleppenden Eigentumswohnungsmarkt“, sagt Alexander Scheuch, Vizepräsident iR. Damit Mieten stabil bleiben ist ein ausreichendes Angebot sowie eine entsprechende Wohnbautätigkeit notwendig. Für 2025 sieht Scheuch aufgrund einer leichten Zunahme der Baubewilligungen wieder ein kleines Licht am Horizont. Damit könnte für dieses Jahr zumindest das Niveau von 2023 erreicht werden. In den letzten Jahren war es politisches Ziel, die Eigentumsquote in Österreich von 48 Prozent deutlich zu erhöhen. „Die Situation der letzten Jahre zeigt uns, dass es an der Zeit ist, einen Paradigmenwechsel durchzuführen. Beispielsweise hat die Schweiz mit 36 Prozent die niedrigste Eigentumsquote in Europa“, sagt Scheuch.
Mietangebote Wien und Linz halbiert, Graz stabil
Das Angebot an Mietwohnungen in Wien und Linz hat sich im Vergleich zu 2023 halbiert, die durchschnittlichen Nettomieten sind in Wien zuletzt um 13 Prozent und in Linz um 7 Prozent gestiegen (Rustler Research). Graz ist für Scheuch ein gutes Beispiel dafür, wie Mieten durch ein entsprechendes Angebot auch ohne politische Eingriffe stabilisiert werden. Nach einem kurzen Anstieg in Graz 2023, haben sich diese wieder reduziert. Wurden in den vergangenen Jahren vornehmlich 2 Zimmer-Wohnungen zur Vermietung gebaut, müssen Projektentwickler jetzt umdenken und auf geänderte Bedürfnisse eingehen. „Die Nachfrage nach 3-4 Zimmer Wohnungen hat sich generell weiter verstärkt“, erläutert Scheuch.
Chaotische Lage für Mieten im Westen
In Bregenz und Innsbruck gibt es nur eine ein bis zweistellige Anzahl freier Mietwohnungen, allerdings so gut wie keine unter 1.000€, auch keine WG-Zimmer. Freie Wohnungen werden „unter der Hand“ oder über soziale Medien angeboten und vergeben. Rare Grundstücke, räumliche Einschränkungen, Naturschutz, langwierige Genehmigungsverfahren, hohe Baukosten sind die größten HHH erausforderungen. So hat Bregenz in diesem Jahr ein Zukunftsprogramm für leistbaren Wohnraum gestartet.
Chaotisch ist auch die Lage in Salzburg. Ende 2024 lagen rund 2.000 Anträge Wohnungssuchender beim städtischen Wohnservice vor, 130 Ansuchen mehr als 2023. Am freien Markt wurden Anfang Oktober rund 150 Wohnungen im Preissegment bis 2.250€ angeboten. Die Stadtregierung versucht mit unterschiedlichen Modellen den Wohnungs-, insbesondere den Mietwohnungsbau zu fördern. Lainer: „Allerdings vergehen von Grundstückskauf über Projektplanung bis zur Fertigstellung viele Jahre. Das bedeutet es wird sich an der prekären Situation in Salzburg noch lange Zeit nichts ändern.“ Die 3-Jahresbefristung von Mietverträgen ist in Salzburg Usus. „Die geplante Befristung für Mietverträge auf mindestens 5 Jahre wird die Situation noch weiter verschärfen, da viele private Vermieter ihre Wohnung dann lieber leer stehen lassen“ so Lainer.
Eigentumsmarkt in Salzburg bleibt verhalten
„Der Verkauf von Wohneigentum befindet sich in Salzburg immer noch auf niedrigem Niveau, wir sehen jedoch wieder eine leicht steigende Tendenz“ resümiert Lainer. Eine gebrauchte Wohnung 70m² kostet, je nach Lage und Objekt, durchschnittlich 320.000€, eine Neubauwohnung das Doppelte. Neubau ist aufgrund hoher Grundstücks- und Baukosten enorm teuer, bei Bestandsbauten hat die Hochpreis - Rallye und Nullzinsphase vergangener Jahre tiefe Spuren hinterlassen. Das bedeutet die Preise, die sich manche Verkäufer erwarten sind teilweise um 15 Prozent zu hoch angesetzt und die aktuellen Zinsen für Käufer verursachen eine 3–4-mal höhere monatliche Zinsbelastung als 2022. Die negative wirtschaftliche Stimmung stützt die Zurückhaltung zusätzlich, jedoch beginnen die letzten Zinssenkungen und das Auslaufen der KIM-Verordnung langsam zu wirken und der Markt scheint sich auf diesem Niveau zu konsolidieren.