Wohnbau in Wien sinkt auf neuen Tiefststand
• Fertigstellungszahlen binnen vier Jahren halbiert
• Angebotsschwäche erstmals auch im Eigentumssegment absehbar
• Mietmarkt ist weitgehend ausgeschöpft, keine Aussicht auf rasche Erholung
• Stabilisierte Baupreise und Finanzierungskosten, Entbürokratisierung und höhere Effizienz im Wohnbau könnten mittelfristig für Entlastung sorgen
Der rapide Zinsanstieg seit 2022 und der damit einhergehende Konjunktureinbruch haben zu einem drastischen Rückgang des Neubauvolumens des Wiener Wohnungsmarkts geführt. Nach starken Rückgängen von 2023 bis 2025 kommt es 2026 und im Folgejahr zu einem erneuten Einbruch, der die Zahl neuer Wohnungen auf neue Tiefststände drücken wird. Heuer wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nur mehr rund 60 Prozent des Jahres 2023 erreichen, 2027 Prognosen zufolge sogar weniger als 50 Prozent.
„Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr und die Nachfrage ist ungebrochen stark. Es ist daher absehbar, dass sich die ohnehin schon schwierige Situation von Wohnungssuchenden weiter verschärfen wird“, erklärt BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler. Der auffälligste Unterschied zu den Vorjahren sei, dass es heuer auch im Eigentumssegment zu empfindlichen Verknappungen kommen wird. „Die Fertigstellungszahlen sind auf ein äußerst niedriges Niveau gesunken. In Summe werden es voraussichtlich deutlich weniger als 10.000 Einheiten werden. Besonders problematisch ist, dass davon nur etwas mehr als 2.000 Mietwohnungen sind, obwohl Miete in Wien die dominierende Wohnform ist. In absehbarer Zeit wird es hier auch keine Trendumkehr geben.“
Eine ganze Reihe von Faktoren trägt zu der nachhaltigen Angebotsschwäche bei:
• Schwaches Konjunkturumfeld: Das allgemein getrübte Wirtschaftsklima schlägt sich auch im Wohnbau in geringerer Risiko- und Investitionsbereitschaft nieder.
• Schlechte wirtschaftliche Lage vieler Entwickler: Wichtige Unternehmen sind aus dem Markt ausgeschieden und zahlreiche weitere haben ihr Geschäftsvolumen deutlich reduziert. Große Neuinvestitionen, wie sie etwa die BUWOG aktuell startet, bleiben noch die Ausnahme.
Staatliche Markteingriffe: Die Aussetzung von Indexierungen trägt dazu bei, dass an bestehenden Mietverhältnissen noch stärker festgehalten wird. Somit kommen noch weniger Wohnungen aus dem Bestand auf den Markt. Im geförderten Bereich stehen den gemeinnützigen Wohnbauträgern weniger Mittel für Investitionen zur Verfügung.
• Restriktionen bei Finanzierung: Sowohl bei der Projektfinanzierung als auch bei der Vergabe von Krediten für private Wohnungskäufe sind Banken weiter sehr zurückhaltend und immer wieder scheitern daran auch durchaus chancenreiche Bauprojekte.
• Anhaltend hohe Baupreise: Die hohen Energie- und Materialkosten sowie die gestiegenen Löhne sorgen dafür, dass trotz geringer Neubauaktivitäten die Baupreise auf hohem Niveau verharren.
• Zurückhaltung der institutionellen Käufer:innen: Institutionelle Investor:innen kehren wieder auf den Markt zurück, allerdings noch zu zurückhaltend. Sie sind in der Regel wichtige Bestandshalter, die dem Mietmarkt Angebot zuführen. Dass sie wieder vermehrt prüfen, ist ein gutes Zeichen, allerdings wird es noch dauern, bis durch deren Aktivität die Angebotsknappheit ausgeglichen werden kann.
Während das Angebot auf niedrigem Niveau mit fallender Tendenz verharrt, bleibt die Nachfrage unverändert stark, und die demographischen Prognosen lassen erwarten, dass sich dieser Trend auch weiterhin fortsetzen wird, zumal die starke Zuwanderung anhält. Bis 2040 soll Wien um 9 % auf ca. 2,2 Mio. Einwohner:innen wachsen, parallel dazu sollen die Haushaltsgrößen weiter sinken.
„Für den Wohnungsmarkt bedeutet das, dass es eine hohe strukturelle Nachfrage gibt“, erklärt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. „In den kommenden drei Jahren wären rund 40.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich, um den Nachfrageüberhang zu stabilisieren. Aufgrund der Planungs- und Projektlaufzeiten wissen wir bereits jetzt, dass die Zahl der realisierten Wohneinheiten deutlich darunter liegen wird – insbesondere aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen.“
Die Konsequenz ist ein weiterer Preisauftrieb. „Die Mieten steigen in Wien heuer durchschnittlich um sieben bis acht Prozent, wobei das Plus in den peripheren Stadtentwicklungsgebieten schwächer und in zentraleren Lagen stärker ausfallen wird“, prognostiziert Schunker. „Bei den Kaufpreisen verläuft die Entwicklung zwar noch langsamer, geht jedoch in die gleiche Richtung. Hier erwarten wir heuer einen durchschnittlichen Anstieg der Preise um drei Prozent, die Unterschiede bei den Preisanstiegen in guten und durchschnittlichen Lagen werden dabei noch deutlich stärker ausfallen als im Mietsegment.“
Die Vermarktungszeiten sind als Folge der Angebotsknappheit sehr kurz geworden, Wiedervermietungen sind meist nahtlos zu Nachmieter:innen möglich und Mietverträge werden oft unmittelbar nach der Erstbesichtigung abgeschlossen. Im Eigentumssegment ist die Bereitschaft gestiegen, schon in früheren Bauphasen zu kaufen. „Es ist bereits absehbar, dass das Angebot im Jahresverlauf und in den Folgejahren deutlich zurückgehen wird. Das motiviert Kaufinteressent:innen, sich aus dem noch vielfältigen Angebot lieber jetzt eine passende Wohnung zu sichern, statt zuzuwarten“, so Schunker.
Wegen der wachsenden Angebotslücke würden bei der Wohnungssuche auch wieder mehr Kompromisse eingegangen. Es reiche wieder öfter auch gute Straßenbahn- statt U-Bahn-Anbindung, Wohnungen ohne Freiflächen seien ebenfalls wieder etwas mehr gefragt und solange die Funktionalität gegeben ist, werden auch kompaktere Grundrisse gut angenommen.
Investitionsschub durch einfachere Rahmenbedingungen
• Bürokratische Abläufe straffen, überbordende Regulierungen abbauen
• Steueranreize und Förderungen für private Käufer:innen von Eigentumswohnungen
• Erleichterung bei Nachverdichtung und Ausbau des Bestands
Das stark zurückgegangene Volumen des Wohnungsmarkts stellt für Wohnungssuchende, die Immobilien- und Bauwirtschaft sowie für den Wirtschaftsstandort Österreich ein gleichermaßen gravierendes Problem dar. Maßnahmen zur Belebung sind daher dringend notwendig.
„Für die Bevölkerung und für den Wirtschaftsstandort Österreich ist es von zentraler Bedeutung, dass genügend Wohnungen auf den Markt gebracht werden, um die Nachfrage zu befriedigen“, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. „An einer funktionierenden Wohnungswirtschaft hängen Zehntausende Arbeitsplätze in der Baubranche sowie bei der Zulieferindustrie. Es müssen dringend mehr Wohnungen gebaut werden, um sicherzustellen, dass Wohnungssuchende eine für sie passende Wohnung finden, die sie sich auch leisten können.
Schon jetzt ist die Lage problematisch und ohne gegenzusteuern wird sie noch schwieriger werden. Doch mit mutigen und innovativen Reformen könnten die Rahmenbedingungen für den Wohnbau so verbessert werden, dass in absehbarer Zeit wieder ausreichend viele Wohnungen zu leistbaren Konditionen zur Verfügung stehen.“
BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler schlägt in dieselbe Kerbe: „Es gibt genügend praxisnahe und teilweise international bewährte Maßnahmen, die rasch umgesetzt werden könnten. Es ist ausschließlich eine Frage der politischen Prioritäten, das auch in Angriff zu nehmen. Angesichts der eindeutigen Prognosen zur immer weiter aufgehenden Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in den österreichischen Großstädten, ist es geradezu fahrlässig, nicht sofort und konsequent zu handeln.“
Holler nennt drei wichtige Hebel, mit denen der Wohnbau wirkungsvoll angekurbelt werden kann:
• Effizientere Widmungs- und Bauverfahren: Wichtige Maßnahmen dazu sind die Einführung eines österreichweiten einheitlichen Standards für einen digitalen Bauakt mit Onlinebescheiden für Projekte ohne Ausnahmegenehmigungen, One-Stop-Shop-System für Bauverfahren, UVP, Naturschutz, Gewerberecht und sonstige Genehmigungen oder verkürzte bzw. fixe Fristen von z. B. drei Monaten für die Erteilung von Baubescheiden.
• Vereinfachung von Bauvorschriften: Erhebliche Einsparungen wären etwa flexiblere Stellplatzverpflichtungen (z. B. vom Bauträger festlegbarer Abtausch zwischen PKW- und Fahrradplätzen), eine Begrenzung der Brandschutzanforderungen auf Vorgaben einer einzigen Institution (OIB-Standards), bundesweite Typengenehmigungen für Systembau und serielle Sanierung oder eine Einschränkung der vorgeschriebenen 100-prozentigen Barrierefreiheit auf den Kernbereich der Anlage, nicht für jede einzelne Wohneinheit.
• Anreize für Eigentumsbildung und Investitionen in den Wohnbau: Aufgrund der hohen Inlandswirksamkeit von Steueranreizen im Immobiliensektor würden z. B. die Wiedereinführung der Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen für selbstgenutzte Eigentumswohnungen, eine beschleunigte Abschreibung für Wohngebäude mit hohem Energieeffizienzstandard oder eine Verkürzung des Berichtigungszeitraums für den Vorsteuerabzug von 20 auf 10 Jahre zu umfangreichen Investments in den Wohnbau sowie zu erhöhten privaten Investitionen in Wohnungseigentum führen. Ebenso zuträglich wäre eine weniger komplexe und dafür stabilere Förderungslandschaft.
„Eine Verschlankung der Bürokratie macht nicht nur Wohnen billiger, sondern ermöglicht auch Bund und Ländern große Einsparungen“, betont Holler. Der Rückbau überbordender Bauvorschriften würde neben der Kostenersparnis auch erheblich geringeren Ressourcenverbrauch bringen. Zudem könnten schon recht bescheidene Steueranreize Investitionen in Höhe von Hunderten Millionen auslösen, höhere inländische Wertschöpfung und zusätzliche Steuerleistung bringen sowie Tausende Arbeitsplätze sichern. „Das Gesamtpaket würde den Staat also nicht belasten, sondern Einsparungen und Mehreinnahmen bringen.“
EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier hebt die große ökologische und gesamtgesellschaftliche Bedeutung einer gut funktionierenden, städtischen Wohnwirtschaft hervor: „Wenn Wohnen in der Großstadt für immer mehr Menschen unleistbar wird, führt dies verstärkt zu Abwanderungstendenzen und Zersiedelung im Umland. Damit gehen ein höherer Bodenverbrauch im ländlichen Raum sowie steigende Kosten für den Ausbau und Erhalt der Infrastruktur einher. Gleichzeitig nimmt der Pendlerverkehr zu, was nicht zuletzt aus ökologischer und nachhaltiger Sicht problematisch ist. Vor allem jedoch ist eine leistbare Stadt eine zentrale Voraussetzung für einen erfolgreichen Wirtschaftsstandort. Das weitere Aufschieben dringend notwendiger Reformen und Modernisierungen wäre nicht nur wirtschaftlich fatal, sondern würde die Lebensqualität breiter Bevölkerungsschichten beeinträchtigen und den gesellschaftlichen Zusammenhalt sowie zentrale soziale Strukturen schwächen.“
Den Bericht können Sie unter www.wohnungsmarktbericht.at abrufen.