Gemäß den Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Gewerbeimmobilienpreise in Deutschland im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 12,1 Prozent gesunken. Gleichzeitig sanken die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahresquartal um lediglich 6,1 Prozent.

Als Folge der strukturellen Trends ist die Nachfrage nach Büroraum in Deutschland massiv eingebrochen. Nach Berechnungen von BNP Paribas Real Estate ist das Investmentvolumen für Büroimmobilien in Deutschland im Jahr 2023 auf insgesamt nur knapp sechs Milliarden Euro gesunken – ein Minus von 73 Prozent gegenüber 2022. Eine rasche Erholung scheint nicht in Sicht zu sein. Daneben setzt auch die Insolvenzwelle unter Projektentwicklern dem Büroimmobilienmarkt zu. Nach Erhebungen des „Market Intelligence & Foresight“-Teams von Colliers an den Top-7-Bürostandorten sind 48 Projekte mit dem Schwerpunkt auf Büro von der Insolvenz betroffen. Das Investitionsvolumen belaufe sich auf 6,2 Milliarden Euro.

Covered Bonds mit hohen CRE-Anteilen

Diese Entwicklungen haben auch Auswirkungen auf den Markt für gedeckte Bankanleihen (Covered Bonds) in Deutschland – und somit auch für den Bankensektor generell. Bei Mortgage (Hypotheken) Covered Bonds sind weltweit gesehen zwar in der Regel Wohnimmobilien als Sicherheit in der Deckungsmasse enthalten. Es gibt aber auch Covered Bonds, die durch gewerbliche Immobilienfinanzierungen (CRE-Exposure) besichert sind. Neben Deutschland finden sich auch in Österreich und in abgeschwächter Form in Spanien Covered-Bond-Programme, die ein hohes CRE-Exposure in der Deckungsmasse aufweisen. Bei deutschen gewerblichen Spezialfinanzierern liegen die CRE-Anteile in der Deckungsmasse sogar bei nahe 100 Prozent, heißt es in einem Kommentar der DZ BANK.

Aktienkurse und Anleihen der Immobilienbanken unter Druck

Dazu wird der Bankensektor noch durch weitere negative Einflüsse tangiert. Neben der Insolvenz weiter Teile der SIGNA-Gruppe des österreichischen Immobilieninvestors René Benko scheint sich auch die Krise im US-Gewerbeimmobiliensektor in den Bankbilanzen niederzuschlagen. Während die Auswirkungen der SIGNA-Krise für deutsche Banken überschaubar sind, kann die US-Gewerbeimmobilienkrise vor allen den deutschen Bankensektor stärker in die Bredouille bringen. Obwohl nach einer Studie der Europäischen Zentralbank (EZB) lediglich rund zehn Prozent der gewerblichen Kredite auf die Banken in der EU entfallen, könnten die Verluste der europäischen Banken bei gewerblichen Immobilienkrediten in einem Maße zu nehmen, dass die Finanzstabilität gefährdet würde, betont die EZB.

Während bis dato der Großteil der europäischen Institute kein wesentliches direktes Kredit-Exposure am US-Gewerbeimmobilienmarkt hat, weisen deutsche Banken ein hohes Exposure im Verhältnis zu ihren Eigenmitteln auf, ist einer Studie von Moody’s zu entnehmen. Vor diesem Hintergrund haben auch die Ratingagenturen Standard & Poor’s (S&P) und Fitch die Bonitätsnoten der beiden Immobilienbanken Deutsche Pfandbriefbank (pbb) und Aareal Bank gesenkt. Am härtesten traf es die pbb, wo nicht nur die Aktien deutlich einbrachen, sondern auch die Anleihen an Wert verloren haben. Vom zyklischen Hochstand bei 9,88 Euro im März 2023 ist der Aktienkurs auf 3,78 Euro abgesackt. (Stand: 21. 02. 2024). Das US-Exposure beider Banken soll sich auf ca. 15 Prozent des Kreditbuchs belaufen. Die größten absoluten US-CRE-Exposures sollen 2023 laut der European Banking Authority (EBA) die Deutsche Bank mit ca. 50 Milliarden Euro, die LBBW mit rund 40 Milliarden und die BayernLB mit etwa 30 Milliarden Euro aufgewiesen haben.

Von der Krise im US-Gewerbeimmobiliensektor sind die Regionalbanken betroffen

Vier Jahre nach der Pandemie sind die Leerstandsquoten bei Gewerbeimmobilien in den USA so hoch wie noch nie, zeigen Daten von Moody’s Analytics. Wie auch in weiten Teilen Europas sind in den USA viele Angestellte noch nicht in die Büros zurückgekehrt. Da viele Konzerne gerade in großem Stil Stellen streichen, werden ohnehin nicht mehr so viele Büros gebraucht wie früher, ist sich Moody’s sicher. Doch erst jetzt machen sich die Folgen dieses Problems auf breiter Front bemerkbar. Dem Analysehaus zufolge werden bis Ende 2025 Büroimmobilienkredite im Wert von 560 Milliarden Dollar fällig. Viele dieser Schulden wurden vor zehn Jahren gemacht, als die Zinssätze in etwa halb so hoch waren wie heute und Homeoffice eine Randerscheinung war. Als Folge dessen sind die Bewertungen drastisch eingebrochen. Laut dem von Green Street berechneten Index sind die Preise für Büroimmobilien in den USA seit März 2022 um durchschnittlich 21 Prozent gefallen, was die Bilanzen der Akteure mit Engagements in diesem Bereich schwächt. Von der Krise dürften eher die Regionalbanken, also die Hauptkreditgeber des Sektors, betroffen sein. Dagegen dürften die US-Großbanken von der Krise weitgehend verschont bleiben.

Dass die Krise an den gewerblichen Immobilienmärkten den globalen Bankensektor nicht stärker negativ tangiert, ist der besseren Regulierung zu verdanken, die nach der Finanzkrise 2008 erfolgt ist. Seitdem hat sich nicht nur die Aufsicht verbessert, sondern auch die Kapitalausstattung der Institute (Basel III). Von einer Finanzkrise wie im Jahr 2008 sind wir daher noch weit entfernt, selbst wenn sich die Immobilienkrise in den USA ausweiten sollte.