Die größte Unbekannte für 2023 ist die Inflation: Wird sie weiter wie im November und Dezember zurückgehen? Wie wird sich die energieabhängige Komponente der Inflation infolge des anhaltenden Krieges in der Ukraine entwickeln? Und bei welchem Inflationsniveau wird die EZB ihre Leitzinspolitik stabilisieren? Die meisten Beobachter rechnen mit einer Plateaubildung bei der Inflation. Angesichts der Risiken für die Tragfähigkeit der Staatsverschuldung (aber auch der privaten Verschuldung) und der politischen Risiken einer sozialen Krise erwarten wir, dass die Zinserhöhungen eher moderat ausfallen werden. Die Haltung der Investoren ist naturgemäß abwartend. Bevor sie in den Markt einsteigen, warten sie darauf, dass sich ein möglicher Rückgang der Bewertungen abzeichnet. Die Assetklasse Immobilien muss ihre Risikoprämie wieder aufbauen, um erneut zu attraktiven Bedingungen investierbar und finanzierbar zu sein. Wir sehen jedoch keine Anzeichen dafür, dass Investoren ihr Interesse an Immobilieninvestments verlieren. Azyklische Assetklassen wie Gesundheitsimmobilien sind für Anleger nach wie vor attraktiv. Ebenso Produkte mit demografischen Leistungsfaktoren, einschließlich Wohnimmobilien, bei denen noch keine Trendwende eingetreten ist. Wir glauben, dass die Investoren wieder in den Markt finden werden, sobald das Timing stimmt, zumal der Mietmarkt gut läuft – auch im Segment für hochwertige Büros.
Bei Staatsanleiherenditen von drei Prozent ist es durchaus naheliegend, wenn die Ankaufsrenditen für Spitzenbüros ein Niveau von vier bis 4,5 Prozent erreichen und damit dem Niveau von 2013/2014 entsprechen würden. Die Herausforderung wird darin bestehen, dies schrittweise zu erreichen, ohne dass es zu einem plötzlichen Einbruch der Bewertungen kommt – was durch die abfedernde Wirkung der Mietindexierung möglich ist. Wir können auch darauf hoffen, dass der Markt wieder einen echten Unterschied sowohl zwischen neuen und alten Objekten als auch zwischen A- und Sekundärstandorten macht, da diese Unterschiede in den letzten Jahren tendenziell verschwommen sind. Wir müssen auch auf die Rückkehr eines günstigeren und damit gesünderen Immobilienmarktes hoffen, der stärker segmentiert ist. Zu den entscheidenden Differenzierungsmerkmalen auf dem Markt von morgen werden zunehmend ESG-Faktoren und insbesondere die Energie- und Kohlenstoffintensität der Assets gehören. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass sich ein Trend fortsetzen wird, der bereits seit mehreren Jahren anhält: die Neugewichtung institutioneller Portfolios sowohl zwischen zyklischen (Büro, Einzelhandel) und azyklischen Assets (Gesundheitswesen), sowie zwischen wertsteigernden Assets (Wohnen) und renditestarken Assets (Logistik). Aufgrund der zu erwartenden Renditekompression werden die Mieteinnahmen die wichtigste Komponente der künftigen Performance sein.
Deutschland ist ein attraktiver Markt für Segmente, die von demografischen Faktoren angetrieben werden – insbesondere in den Bereichen Gesundheitswesen und Wohnen. Die deutsche Wirtschaft wird aufgrund ihrer Abhängigkeit von russischem Gas und chinesischen Importen stärker als andere Volkswirtschaften von einem Rezessionsumfeld betroffen sein.“