Die Pflichten sind eindeutig
Die §§ 365m ff. GewO 1994 verpflichten Immobilienmakler zu einem vollständigen Sorgfaltspflicht-Regime: Identifizierung aller Beteiligten (Käufer, Verkäufer, und bei Mieten ab 10.000 € monatlich auch Mieter und Vermieter), Feststellung der Mittelherkunft, Abgleich mit dem Register der wirtschaftlichen Eigentümer (WiEReG), Risikobewertung pro Geschäftsfall, laufende Dokumentation und — im Verdachtsfall — unverzügliche Meldung an die Geldwäschemeldestelle A-FIU über goAML.
Hinzu kommen eine schriftliche interne Risikoanalyse (§ 365n1 Abs 2 GewO), ein benannter Geldwäschebeauftragter, Mitarbeiterschulungen und eine nachvollziehbare Aufbewahrung sämtlicher Prüfschritte.
Das ist keine Empfehlung. Das ist gesetzliche Pflicht — und sie gilt für jedes Maklergeschäft, unabhängig von Größe oder Transaktionsvolumen.
Die Konsequenzen bei Nichteinhaltung sind konkret
Verwaltungsstrafen nach GewO beginnen im fünfstelligen Bereich: Bis zu 30.000 € drohen, wenn eine Verdachtsmeldung unterbleibt oder Auskünfte gegenüber A-FIU nicht erteilt werden (§ 365t GewO). Bei wiederholten oder systematischen Verstößen kann die Bezirksverwaltungsbehörde Geldstrafen bis zur zweifachen Höhe des erzielten Gewinns oder bis zu 1 Mio. € verhängen.
Dazu kommen:
Veröffentlichung rechtskräftiger Strafentscheidungen nach GewO — also Rufschaden mit Namensnennung.
Gewerbeentzug bei schweren oder beharrlichen Verstößen.
Strafrechtliche Haftung nach §§ 165, 278d StGB, wenn vorsätzliches Handeln oder Mitwirkung nachweisbar ist.
Haftung trifft die physische Person, nicht nur das Unternehmen. Unkenntnis der Bestimmungen schützt nicht.
Warum Behörden jetzt genauer hinsehen
Zwei Entwicklungen verschärfen die Lage nachhaltig.
FATF-Länderprüfung Österreichs.
Seit Anfang 2025 prüft ein internationales Team der Financial Action Task Force erneut, wie konsequent Österreich die FATF-Standards umsetzt. 2016 landete Österreich nur knapp nicht auf der „Grauen Liste". Eine Graulistung hätte den internationalen Zahlungsverkehr massiv eingeschränkt — Studien beziffern den drohenden Kapitalabfluss mit 7–8 % des BIP. Ein erklärter Schwerpunkt der aktuellen Prüfung ist die Anbindung der verpflichteten Gewerbetreibenden — also auch der Immobilienmakler — an A-FIU und goAML. BMI, FMA und Bezirksverwaltungsbehörden haben ihren Kontrolldruck bereits spürbar erhöht. Sie werden ihn nicht wieder senken.
EU-Geldwäscheverordnung (AMLR) ab 10. Juli 2027.
Ab diesem Datum gilt die Verordnung (EU) 2024/1624 unmittelbar in allen Mitgliedstaaten — ohne nationale Umsetzungsspielräume. Für Immobilienmakler bedeutet das schärfere und granular definierte KYC-Anforderungen, präzisere Identifikation wirtschaftlich Berechtigter, kürzere Aktualisierungsintervalle und strukturierte Risiko- und Dokumentationspflichten. Dazu kommen Anforderungen von Versionierung und Zeitstempel, was manuelle Prozesse defacto ausschließt. Parallel übt die neue EU-Aufsichtsbehörde AMLA (seit 1. Juli 2025 operativ, Sitz Frankfurt) zentralen Druck auf nationale Behörden aus.
Die Regulierung wird nicht weniger. Sie wird strenger, europäischer und digital vernetzter.
Die administrative Realität im Maklerbüro
Vollständige AML-Compliance bedeutet pro Transaktion: Identitätsfeststellung und Verifikation aller Beteiligten, PEP- und Sanktionslistenabgleich, WiEReG-Einsicht und -Abgleich, Prüfung der Mittelherkunft, Risikobewertung, lückenlose Dokumentation und revisionssichere Aufbewahrung.
Manuell durchgeführt kostet das pro Fall mehrere Stunden qualifizierter Arbeit — Zeit, die in der Vermittlung und in der Kundenbetreuung fehlt. Erfolgt die Prüfung nur teilweise, ad hoc oder ohne saubere Dokumentation, entsteht genau jene Lücke, die im Prüfungsfall zur persönlichen Haftung führt. Der Aufwand ist real — und er lässt sich intern kaum mit vertretbarem Ressourceneinsatz abdecken.
Der Markt reagiert: Automatisierung des AML-Prozesses
Als praktische Antwort auf die wachsende Anforderungsdichte haben sich in den letzten Jahren vor allem im Englischsprachigem Raum spezialisierte RegTech-Lösungen etabliert, die den kompletten AML-Prüfpfad — Identitätsfeststellung, PEP- und Sanktionslisten-Screening, UBO-Abgleich über die einschlägigen Register, risikobasierte Einordnung und prüfungsfeste Dokumentation. Der operative Aufwand verschiebt sich damit aus dem Maklerbüro in einen standardisierten, strukturiert geführten Prozess.
Ein Beispiel aus dem DACH ist Autracon. Die Lösung ist auf Immobilienmakler in Österreich und Deutschland ausgelegt und orientiert sich an den Anforderungen von GewO (AT), FM-GwG, GwG (DE) sowie der ab 10. Juli 2027 unmittelbar geltenden EU AMLR. Der Prüflauf liefert einen vollständig dokumentierten AML-Report direkt an den Makler zurück — ereignisbasiert, zeitstempelbasiert nachvollziehbar, mit Audit-Trail pro Transaktion und DSGVO-konformer Datenverarbeitung.
Strukturell verändert sich damit nicht die rechtliche Verantwortung — die bleibt beim Verpflichteten. Was sich verändert, ist die Art, wie die dahinterstehende Arbeit geleistet wird.
Fazit
Die rechtliche Lage ist nicht neu — die Durchsetzung ist es. Wer seine AML-Prozesse heute noch manuell, lückenhaft oder fallweise führt, trägt ein Haftungsrisiko, welches nachhaltig vermehrt spürbar ist und spätestens ab 10. Juli 2027 strukturell steigt. Die Frage für jedes Maklerunternehmen lautet nicht mehr, ob ein prüfungsfester AML-Prozess nötig ist, sondern wie dieser abgebildet wird.
Weiterführende Links
Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (WKO): Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in der Immobilienbranche: https://www.wko.at/oe/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/praevention-von-geldwaesche-und-terrorismusfinanzierung
Bundesministerium für Inneres: Leitfaden Melde- und Sorgfaltspflichten im Gewerbesektor: https://www.bundeskriminalamt.at/308/files/leitfaden/Leitfaden_Melde-_und_Sorgfaltspflichten_im_Gewerbesektor_bf_20240518.pdf
Bundeskriminalamt / A-FIU: goAML-Registrierung: https://www.usp.gv.at/goaml
Verordnung (EU) 2024/1624 (AMLR): https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1624/oj und Richtlinie (EU) 2024/1640 (AMLD6): https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/1640/oj