Opportunistische Investoren freunden sich immer mehr mit alternativen Investmentformen an. Das Risiko erscheint zwar auf den ersten Blick größer, weil sie nicht „Mainstream-Assets“ darstellen, dafür sind aber die Renditen höher. Alternative Immobilien sind heute ein probates Mittel zur Optimierung und Diversifizierung von Immobilienportfolien und mindern damit die Anlagerisiken.
Gesundheitsimmobilien
Angesichts des demografischen Wandels, des steigenden Gesundheitsbewusstseins der Menschen sowie der Konzentration der Bevölkerung auf einzelne Ballungszentren könnte sich der Gesundheitssektor zu einem der spannendsten und bedeutendsten Industriezweige der kommenden 20 Jahre entwickeln. Experten sind sich durchwegs sicher, dass der hohe Bedarf im Bereich des betreuten Wohnens sowie die drohende medizinische Unterversorgung einen großen Investitionsbedarf erfordern. Kooperative und ambulante Einrichtungen wie Gesundheitszentren, Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren werden europaweit dringend benötigt, und auch Senioren- und Pflegeimmobilien sollten für Branchenkundige eine spannende und attraktive Assetklasse bleiben.
Generell bieten Gesundheitsimmobilien (Seniorenwohnanlagen, Pflegeheime, Kliniken) den Vorteil, dass sie nicht zyklisch sind. Lange Vertragslaufzeiten und eine stabile Nachfrage bescheren den spezialisierten Investoren höhere Renditen als im klassischen Wohnen und in anderen Assetklassen. Jérôme Valade, Head of Healthcare Assets, La Française Real Estate Managers: „Die Renditen von Gesundheitsimmobilien sind in Kerneuropa stabiler als die anderer Sub-Assetklassen.“ Zudem würde das begrenzte und weitgehend regulierte Angebot den Wert von Gesundheitsimmobilien fördern. Besonders in vielen ländlichen Räumen klafft durch die zurückgehende stationäre Versorgung eine Lücke. Daher gibt es in diesen Segmenten einen erheblichen Investitions- und Modernisierungsbedarf.
Allein in Deutschland liegt der Investitionsbedarf bei Pflegeheimen bis 2040 bei rund 109 Milliarden Euro, im Bereich des betreuten Wohnens sogar bei 154 Milliarden Euro, heißt es in einer Studie von IMMOTISS, einem deutschen Unternehmen, das Analysen und Beratungen zu Gesundheitsimmobilien anbietet. Prozentuell umgelegt auf Österreich wird sich die Situation ziemlich ähnlich darstellen. Inzwischen ist das betreute Wohnen die zweithäufigste Sonderwohnform nach den Heimen. In diesem Segment übersteigt die Nachfrage das Angebot bei Weitem. Die aktuelle „Investorenumfrage Gesundheitsimmobilien 2024/2025“ von Cushman & Wakefield unter 105 im deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt tätigen Akteuren zeigt, dass das Interesse institutioneller Investoren wieder zunimmt. Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory: „Gesundheitsimmobilien sind in Deutschland nachgefragter als jemals zuvor. Die Anzahl der Akteure im deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt ist in den letzten Jahren stetig gewachsen, viele suchen Zugang zum Markt.“ Die Errichtung von Gesundheitsimmobilien – egal welcher Art – bedarf aber eines umfassenden Know-hows, zudem sind Pflegeimmobilien sehr personalintensiv. Inzwischen ist es vor allem der Fachkräftemangel, der die Umsetzung von neuen Projekten erschwert. Eine der Grundvoraussetzungen für eine funktionierende Gesundheitsimmobilie ist neben dem Fachpersonal auch umfassendes Wissen über den Betrieb dieser interessanten Objekte. An diesen Punkten scheitern aber viele Projekte.
Datacenter
Daten sind der Rohstoff des 21. Jahrhunderts. So rasant, wie die weltweiten Datenmengen zunehmen, wächst auch das Interesse an der Assetklasse Datacenter. Nach einer Analyse von TMT Finance lag der durchschnittliche Wert des globalen Rechenzentrumsmarkts im Jahr 2024 bei rund 300 Milliarden US-Dollar. TMT Finance geht davon aus, dass die durchschnittliche Wachstumsrate in den nächsten fünf Jahren weltweit bei zehn Prozent pro Jahr liegen wird.
„Angesichts der rasant steigenden Datennutzung, die durch KI und eine begrenzte Angebotspipeline noch verschärft wird, deutet ein prognostizierter zunehmender Mangel an Rechenzentren auf günstige Mietwachstumsprognosen in den wichtigsten Zentren für Datacenter Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin (FLAPD) hin“, sagt Greg Kane, Head of European Investment Research bei PGIM Real Estate. Die Investitionsausgaben für Rechenzentren werden in den nächsten Jahren voraussichtlich um durchschnittlich etwa 25 Prozent pro Jahr steigen, also deutlich mehr als in der Prognose von vor einem Jahr mit jährlich etwa zehn Prozent. „Die Auswirkungen von KI und die Nachfrage nach digitaler Infrastruktur bieten auch eine Chance für neue Standorte und Investitionen in die Zukunft“, sagt Birgit Kraml, Partnerin und Head of Real Estate bei DLA Piper Österreich.
Laut JLL befinden sich innerhalb Europas derzeit 1.587 Megawattstunden (MWh) in Bau und weitere 969 MWh in Planung, die alle in den nächsten drei Jahren realisiert werden sollen. Energie und Regulierung treiben die Entwickler dazu, sich außerhalb der europäischen Kernmärkte umzusehen. Greg Kane: „Die Renditen auf dem Markt für Rechenzentren werden in den nächsten Jahren voraussichtlich um zehn bis 15 Prozent pro Jahr steigen.“
Selfstorage und Distributionsflächen
Selfstorage-Immobilien fristen aktuell noch ein Schattendasein, aber auch in diesem Segment wird die Nachfrage größer. Grund für das Wachstum der Selfstorage-Flächen sind die sinkenden Wohnungsgrößen. Was in den eigenen vier Wänden keinen Platz findet, wird ausgelagert. In den Ballungsräumen steigt der Druck, Wohnraum effizient zu nutzen und nicht benötigtes Inventar auszulagern. In Großstädten wie London oder Paris lässt sich diese Entwicklung bereits klar erkennen. „Aber auch gewerbliche Akteure sind darauf angewiesen, sich in den angespannten Immobilienmärkten Alternativen zu sichern. Seien es Lagerräume für Akten oder Zwischenlager für den Warenverkehr, der Bedarf wächst, speziell bei kleineren Unternehmen und Start-ups“, stellt Ralf Kemper, JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany, fest.
Ähnliches gilt für innerstädtische Distributionsflächen, die dazu dienen, den urbanen Raum auf der „Last Mile“ zu versorgen. Im Gegensatz zum Selfstorage sind diese Flächen aber nicht gebündelt, sondern befinden sich in unterschiedlichen Gebäuden. Für Investoren ist die Verwaltung dieser kleinteiligen Strukturen noch eher abschreckend, weshalb der Markt zwar wächst, aber für Institutionelle doch einige Herausforderungen birgt. Mit weiteren KI-Tools ist eine Verwaltung in Zukunft eventuell leichter zu gestalten.
Aufstrebendes gewerbliches Wohnsegment
Serviced Apartments bilden als stark nachgefragtes, gewerbliches Angebot eine Alternative zur Assetklasse Wohnen. Sie zählen zum Bereich Beherbergung/Hotel und warten im Gegensatz zu klassischen Hotelzimmern immer mit Küchen und separierten Wohn-, Schlaf- und Kochbereichen auf. „Serviced Apartments spielen in der Anlagestrategie eine immer stärkere Rolle“, erklärt Anett Gregorius, Gründerin und Geschäftsführerin von Apartmentservice. Seit über 20 Jahren befasst sie sich mit dem Serviced-Apartment-Segment: „Die Nachfrage ist im Gegensatz zu normalem Wohnen weitaus weniger anfällig für strukturelle oder konjunkturelle Schwankungen.“ Je nach Konzept verzichten viele Betreiber mit Verweis auf das städtische Angebot auf Services und damit auf Flächen für Gastronomie, Wellness und Tagung und setzen auf digitale Systeme. Investoren und Eigentümer schätzen die Flexibilität der Immobilien und die Zweitverwendungs- bzw. Exit-Optionen auch in Richtung Wohnen. Anett Gregorius: „Im Betrieb überzeugen Apartment-Häuser als Unterbringungsangebote auf Zeit mit deutlich geringeren Kosten als klassische Hotels und damit höheren GOPs.“ Angetrieben von den Megatrends Urbanisierung, Digitalisierung, Mobilität und Nachhaltigkeit sind als Gäste primär Geschäftsreisende, Pendler und Projektarbeiter im Fokus, die mehrere Wochen an einem anderen Ort arbeiten, neu in eine Stadt ziehen oder Wohnraum auf Zeit in angespannten Wohnungsmärkten benötigen, aber auch Städtereisende, Familien etc. für kurze touristische Aufenthalte. Aktuell zählt der deutsche Markt als zweitgrößter in Europa laut Apartmentservice ca. 53.000 Serviced Apartments, Michaeler & Partner spricht in Österreich von rund 11.000. Tendenz stark steigend.
