ImoLive 218: „2026 muss sich etwas tun" – Experten diskutieren Lösungen für die Immobilienkrise
Die österreichische Immobilienwirtschaft steht unter Druck: Restrukturierungen, das neue Mietinflationslinderungsgesetz und ein ausgeprägter Käufermarkt fordern die Branche. Beim 218. ImmoLive diskutierten Birgit Kraml (DLA Piper), Christoph Schäffer (CARSO) und Winfried Kallinger (Kallinger Projekte) mit Moderator Walter Senk über Herausforderungen, Lösungsansätze und die Zukunft der Branche.
Die Diskussionsteilnehmer
Dr. Birgit Kraml, LL.M. ist seit Oktober 2024 Partnerin und Head of Real Estate bei DLA Piper Österreich. Die Immobilienrechtsexpertin mit über 20 Jahren Erfahrung bei Wolf Theiss berät zu Transaktionen, Projektentwicklung und Restrukturierungen. Sie führt das Urban Land Institute (ULI) Österreich und wird in internationalen Rankings als Tier-1-Anwältin gelistet.
DI Christoph Schäffer, MBA ist Eigentümer der CARSO Invest- und Consulting GmbH mit Spezialisierung auf Restrukturierung und Interimsmanagement in der Immobilienbranche. Der studierte Bauingenieur war zuvor in Führungspositionen bei Porr, Strauss & Partner und der NID tätig und fungiert aktuell als Chief RestructuringOfficer der Realtrade Immobilien Gruppe.
FH-Prof. Dr. Winfried Kallinger ist Gründer von Kallinger Projekte und blickt auf 50 Jahre Branchenerfahrung zurück. Er gilt als Miterfinder der Wiener Bauträgerwettbewerbe und ist Autor des Standardwerks „Bauträger und Projektentwickler". Für seine Verdienste wurde er mit dem Großen Ehrenzeichen der Republik Österreich ausgezeichnet.
Aktuelle Lage: Was beschäftigt die Branche?
Birgit Kraml eröffnet mit einem Kernthema: Das Mietinflationslinderungsgesetz, das Mitte Dezember beschlossen wurde und seit 1.1.2026 in Kraft ist, beschäftigt ihre Klienten intensiv. „Wie das anwendbar ist, wie das zu berechnen ist, wie vorzugehen ist mit Vorschreibungen – das ist ein Thema, das uns durchaus beschäftigt."
Kritisch sieht sie die Signalwirkung auf internationale Investoren: „Dieses Gesetz, das so ewig lang diskutiert wurde und dann wirklich sehr kurz vor dem Inkrafttreten geschlossen wurde – das erzeugt Verunsicherung und macht den österreichischen Markt nicht attraktiver. Man überlegt sich: Was kommt als Nächstes?"
Restrukturierungen verlagern sich auf Projektebene
Christoph Schäffer beobachtet einen Fokusshift: „Der Fokus am Markt verschiebt sich von Sanierungen und Restrukturierungen von gesamten Bauträgergruppen hin in Richtung einzelner Projekte." Die Banken stehen unter Druck: „Durch die Backstop-Problematik muss geschaut werden, dass notleidende Projekte abgebaut werden, weil die Eigenkapitalunterlegung nach einer gewissen Zeit höher wird."
Seine Einschätzung zur Marktstimmung ist nüchtern: „Ich bin nicht so positiv wie manche Medien. Die Immobilienverkäufe finden noch immer nicht auf einem gesunden Niveau statt, weil die Finanzierung dahinter stockt."
50 Jahre Erfahrung: „Das ist nichts prinzipiell Neues" Winfried Kallinger ordnet historisch ein: „Ende der 90er Jahre gab es auch im geförderten Bereich Zinsen bis zu 12 Prozent und Agio-Gebühren an die Banken bis zu 5 Prozent. Das kann man sich jetzt gar nicht mehr vorstellen."
Dennoch sieht er spezifische Herausforderungen: „Wir haben gestiegene Grundstückspreise über eine lange Periode, gestiegene Baukosten, gesunkene Nachfrage und gesunkene Finanzierungsbereitschaft der Banken. Der Cocktail ist ziemlich giftig."
Kontroverse: Heimatmarkt vs. internationale Investoren
Eine lebhafte Debatte entspinnt sich um die Frage, wie wichtig internationale Investoren für den österreichischen Markt sind. Kallinger vertritt eine provokante Position: „Geld ist flüchtig und die Immobilie pickt irgendwo im Land. Wir müssen für Österreich nachdenken, wie wir die Immobilienwirtschaft in Schwung kriegen – nicht die Finanzwirtschaft. Wir müssen wieder lernen, Häuser zu bauen und nicht Finanzinstrumente."
Sein Argument: „Die internationalen Investoren haben zur Frage des leistbaren Wohnens gar nichts beigetragen. Die haben Interesse an einer möglichst hohen Rendite, Ende der Durchsage."
Schäffer widerspricht: „Das sehe ich nicht ganz so. Die Mietimmobilien sind für unseren Markt sehr wichtig und sehr stark fremdgetrieben. Kein Bauträger kann sich ewig Mietimmobilien halten. Wir können uns nicht von der Finanzwirtschaft abkoppeln – bei einer Bauträger-Liegenschaft reden wir 30 Prozent Eigenkapital und 70 Prozent Fremdkapital."
Kraml ergänzt: „Man kann den österreichischen Markt nicht mehr als eigenes Universum sehen, weil wir viel zu sehr wirtschaftlich abhängig sind von äußeren Einflüssen."
Das Problem mit den halbfertigen Bauten
Ein konkretes Praxisproblem sind Projekte, die nicht fertiggestellt werden können.
Kraml beschreibt die Herausforderungen: „Ablaufende Baubewilligungen tun weh. Sich ändernde Gesetze tun noch mehr weh, weil wenn ich neu einreichen muss, kann es sein, dass ich es in der Form nicht mehr bekomme, wie es geplant ist. Dann droht vielleicht ein Abbruchbescheid."
Dazu kommen finanzielle Realitäten: „Es ist ein wirklich massiver Käufermarkt geworden. Die Bewertungen, die damals als die Finanzierungen gegeben wurden, sind ganz andere als die, die heute am Tisch liegen."
Schäffer sieht einen Paradigmenwechsel bei den Banken: „Es gibt Banken, die sich solche Projekte noch einmal genau anschauen – vielleicht nicht mit dem Bauträger, der das bis jetzt gemacht hat, sondern mit externen, die das fertig machen. Es ist oft wirtschaftlich besser, ein 85 Prozent fertiges Gebäude fertigzustellen, als in Insolvenz zu schicken."
Auch das BTVG (Bauträgervertragsgesetz) wird diskutiert – Kallinger verteidigt den Schutzmechanismus: „Die Schutzmechanismen des BTVG greifen schon gut. Wenn es korrekt gehandhabt wurde, ist es lösbar."
Kraml wendet ein: „Das mag alles stimmen, wenn alle Wohnungen abverkauft sind. Wenn aber nur wenige abverkauft sind, stimmt das alles nicht mehr, weil ich dann das Geld für die Allgemeinflächen nicht habe."
Zinshäuser: „Geschenkt ist manchmal zu teuer"
Schäffer identifiziert ein massives Problem bei Zinshäusern in mittleren und schlechten Lagen: „Bei Zinshäusern außerhalb vom Gürtel – nicht die Trophäen im ersten Bezirk, sondern dieser Ring fünf bis sechs Kilometer außerhalb – da müssen wir schleunigst was tun. Dort ist geschenkt manchmal zu teuer."
Das ESG-Thema verschärft die Situation: „Wenn dort die ESG-Richtlinien nicht erfüllt werden können, dann sind das braune Investments – dann bekommen wir nur mit sehr hohem Aufschlag, wenn überhaupt, eine Finanzierung."
Seine Warnung: „Sonst sehen wir mehrere verfallene Häuser, als wir sie jetzt schon dort sehen."
Finanzierung: Das Mezzaninkapital ist weg
Zur Finanzierungsstruktur erklärt Schäffer: „Eine Komponente der Finanzierung ist gänzlich ausgefallen – das Mezzaninkapital. Es war ja so: cirka 10 Prozent Eigenkapital, dann 15-20 Prozent Mezzaninkapital und der Rest Fremdkapital."
Das Problem: „Da haben sich durchaus sehr viele die Hände verbrannt – sowohl die Banken, weil das dann doch nicht hartes Eigenkapital war, als auch die Geldgeber, die jetzt sagen, sie machen es nicht mehr, wenn sie nicht ins Grundbuch kommen."
Seine Prognose: „Es geht zurzeit ganz klassisch zu einem sehr großen Polster des Eigenkapitals mit wirklich genauer Ermittlung der Herkunft. Das wird uns die nächsten ein bis zwei Jahre begleiten."
EU-Plan und internationale Impulse
Kraml verweist auf den EU-Zehn-Punkte-Plan für leistbares Wohnen vom Dezember: „Der wird uns weiter begleiten. Es geht um beschleunigte Verfahren, mehr Digitalisierung, Änderungen im Beihilfenrecht, um Mitgliedstaaten zu ermöglichen, leistbares Wohnen zu fördern."
Eine interessante Beobachtung aus Australien: „Dort investiert der Staat massiv in Kindergärten, um es Frauen zu ermöglichen, arbeiten zu gehen. Und es gibt Fonds, die sich darauf spezialisiert haben, in genau solche Immobilien zu investieren."
Die Lösungsvorschläge: Was wäre zu tun?
Birgit Kraml:
„Gesetzliche Änderungen, um es flexibler zu gestalten. Umwidmungen einfacher machen. Und das Mietrechtsgesetz komplett reformieren. Wenn man schon Mieten koppeln will, dann nicht nach irgendeiner Baubewilligung von vor 70 Jahren, was überhaupt keinen Sinn mehr macht, sondern auf Nachhaltigkeitskriterien abstellen."
Christoph Schäffer:
„Wichtig ist, dass es eine Förderung gibt für Bauwerke, die sich einfach nicht rechnen zu sanieren. Eine Beruhigung der politischen Rahmenbedingungen. Und dass Banken für nachhaltige statt schnelle Lösungen auf Projektebene eintreten."
Winfried Kallinger:
„Ich bin grundsätzlich optimistisch für die nähere Zukunft. Aber man sollte mit Investitionsbegünstigungen für qualitätsorientierte Bauten operieren – nicht nur Förderung, sondern fremdfinanziert. Und Maßnahmen der Baulandmobilisierung durchaus dirigistisch einsetzen. Das Stadtentwicklungsgesetz und Bodenbeschaffungsgesetz schlummern noch – man hat sich damals getraut, sie zu beschließen, aber nicht, sie anzuwenden."
Fazit: In einer Stunde zur Lösung
Moderator Walter Senk fasst zusammen: „Wenn wir vier eine Lösung finden müssten, hätten wir sie in zwei Stunden gefunden – nein, wir haben sie sogar schon in einer Stunde gefunden."
Die Diskussion zeigt: Die Branche hat die Probleme analysiert und durchaus pragmatische Lösungsansätze parat. Was fehlt, ist der politische Wille zur Umsetzung – von flexibleren Umwidmungen über ein reformiertes Mietrecht bis zu Investitionsanreizen für nachhaltige Sanierungen.