Warum Demografie nicht alles ist

Die Immobilienmärkte haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert– die Immobilienwirtschaft wird dieser Entwicklung Rechnung tragen müssen. Österreich rückt damit immer mehr in den Fokus internationaler Investoren.

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Direkte Immobilieninvestments sind „unverrückbar“, weshalb einem Blick auf das Umfeld immer mehr Bedeutung zukommt. Längst sind nicht mehr die Länder für eine Immobilieninvestition ausschlaggebend, sondern die Regionen. Die Qualität des Investments ist abhängig von der Wirtschaftslage des Standorts der Liegenschaft. Investments sind „Käufe“ und „Verkäufe“– sie spielen sich auf dem „Asset-Markt“ ab– aber für den Wert ist primär der „Space-Markt“ entscheidend, derjenige, auf dem das Mietgeschehen abgebildet wird. Kurz gesagt: Keine Mieter– keine Miete– kein Cash– kein Käufer– kein Wert! Es ist gar nicht so sehr die Art der Immobilie entscheidend– hier erwarte ich in den kommenden Jahren sogar ein Umdenken in verschiedenste Richtungen–, sondern die Nachfrage der Nutzer.

Die Qualität von Immobilieninvestments hängt vom Zeitpunkt, der Sicherheit und der Höhe von zukünftigen Zahlungsströmen ab. Da diese nur bedingt vorauszusehen sind, hofft jeder Investor, dass der Barwert der zukünftigen Zahlungen höher ist als die getätigte Investitionssumme. Es liegt somit an der „Beurteilung“ und „Einschätzung“ oder „Erwartung“ der Zukunft! Somit sind Prognosen besonders wichtig. Wer kann in die Zukunft sehen beziehungsweise ist alles Zukünftige ein Fragezeichen? Nein! Zum Beispiel kann man auch 50 Jahre in die Zukunft gehen und nahezu 100-prozentig richtige und zutreffende Aussagen machen. Als Beispiel: Wie viele 70-Jährige gibt es in 50 Jahren? Antwort: höchstens so viele, wie es heute 20-Jährige gibt. Aus der Vergangenheit wird häufig in die Zukunft extrapoliert!

Vieles ist nicht „wissenschaftlich“, sondern „logisch“: Wo zum Beispiel viele Menschen wohnen, werden viele Wohnungen benötigt; wenn sich in einer Stadt wie Bangkok die Einwohnerzahl innerhalb von zehn Jahren von zehn Millionen auf 20 Millionen erhöht, dann wird sich wohl oder übel auch der Wohnungsmarkt entsprechend entwickeln. Im Jahr 2050 wird mit einer Weltbevölkerung von über neun Milliarden Menschen gerechnet. 62% der Menschen werden in Afrika und Süd- bzw. Ostasien leben. Es ist also zu erwarten, dass in diesen Regionen der Erde sowohl gewohnt als auch konsumiert wird.

Sehr interessant ist in diesem Zusammenhang, wie sich die Situation in Europa im Jahr 2050 darstellt. Die demografische Entwicklung zeigt zwar nach unten, aber auch die politische und die rechtliche Sicherheit sind von einer ganz wesentlichen Bedeutung. Was bringt ein Investment bei unsicheren innerstaatlichen Verhältnissen? Als Beispiel wären hier die jüngsten Unruhen in der Türkei zu nennen– auch wenn sie offiziell nicht zu Europa gehört. Es sind daher auch diese Faktoren in eine Entscheidungsfindung einzubeziehen, und damit stehen Europas Staaten als Investitionsziele sehr gut da. Speziell Österreich genießt einen hervorragenden Ruf. Im Zuge der allgemeinen internationalen Risikoaversion, kombiniert mit einer langfristig stabilen Erwartungshaltung, gerät Österreich bei etlichen europäischen Immobilieninvestoren immer mehr auf den Radar. Es ist daher zu erwarten, dass sich dies über kurz oder lang durch eine verstärkte Investitionstätigkeit internationaler Anleger in unserer Heimat positiv auswirken wird.

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