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Regierungsvorlage für eine Grundbuchsgebührennovelle– GGN

Werden bestimmte Rechte im Grundbuch eingetragen, muss dafür eine Eintragungsgebühr entrichtet werden. Die Eintragungsgebühr für die Eintragung des Eigentums- oder Baurechts beträgt 1,1% des einzutragenden Rechts und richtet sich nach einer Bemessungsgrundlage. Aufgrund eines Urteils des Verfassungsgerichtshofs war diese Bemessungsgrundlage neu zu regeln.



Grundsätzlich ist künftig für die Berechnung der Eintragungsgebühr für alle entgeltlichen und unentgeltlichen Geschäfte (also Kauf, Tausch, Schenkung, Erbschaft) der sogenannte Verkehrswert heranzuziehen. Der Wert bemisst sich nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Der Eintragende hat den Wert plausibel zu beziffern und seine Angaben mit Unterlagen zu bescheinigen. Zur Bescheinigung können alle dafür geeigneten Urkunden, wie beispielsweise der Kaufvertrag, aber auch sonstige Bescheinigungsmittel, wie insbesondere Fotos, Inserate, Immobilienpreisspiegel, vorgelegt werden. Ein Sachverständigengutachten wird nicht vorzulegen sein.

Maßgebliche Bestimmungen

Der Verfassungsgerichtshof hat mit seinem Erkenntnis vom 21. September 2011, G34, 35/2011, die Anknüpfung des Gerichtsgebührengesetzes an die Bemessungsgrundlagen des Grunderwerbsteuergesetzes für die Zwecke der Berechnung der Eintragungsgebühren im Grundbuch für verfassungswidrig erklärt und die maßgeblichen Bestimmungen mit Ablauf des 31. Dezember 2012 aufgehoben und damit die ausnahmslose Anknüpfung an den Wert des Rechts (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage für die Grundbuchseintragungsgebühren ab 1.1.2013 herbeigeführt. Die vorgeschlagenen Änderungen beruhen auf diesem Erkenntnis und der weiteren Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs zur Bemessung von Abgaben auf Liegenschaften. Künftig soll sich die Eintragungsgebühr grundsätzlich nach dem Verkehrswert bzw. gemeinen Wert der Liegenschaft bemessen. Für bestimmte Transaktionen sieht der Entwurf aber Ausnahmen von dieser unbedenklichen Regel vor.

Entgeltliche und unentgeltliche Rechtsgeschäfte

Das betrifft zum einen– entgeltliche wie unentgeltliche– Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis, zum anderen aber bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge zur Änderung von Unternehmensstrukturen. Hier soll sich die Eintragungsgebühr mindestens nach dem Dreifachen des Einheitswerts, höchstens aber nach einem Drittel des Verkehrswerts bemessen. Dadurch werden Liegenschaftstransaktionen in der Familie sowie im unternehmerischen Kontext begünstigt. Das ist nach dem erwähnten Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs zulässig. Das Begutachtungsverfahren hat mit aller Deutlichkeit gezeigt, wie dringend der praktische Bedarf nach derartigen Ausnahmen ist. Um auch dem Anliegen der Verwaltungsvereinfachung (für den Bund und die betroffenen Bürgerinnen und Bürger bzw. Unternehmen) gerecht zu werden, soll in diesen Ausnahmefällen doch wieder auf den Einheitswert bzw. das Dreifache dieses Betrags abgestellt werden. Unter Bedachtnahme auf die Ausführungen des Verfassungsgerichtshofs in seinem so genannten Grundsteuer-Erkenntnis vom 6. Oktober 2010, B298/10, ist auch diese Begünstigung verfassungsrechtlich zulässig. Im Ergebnis mögen die Auswirkungen des vorgeschlagenen Systems mit jenen der vom Verfassungsgerichtshof aufgehobenen Regelung ähnlich sein, wenngleich im Einzelnen Unterschiede bestehen. Die Begünstigung durch die Heranziehung des(Dreifachen des) Einheitswerts beruht freilich nicht darauf, dass dieser Wert über längere Zeit nicht mehr neu festgestellt worden ist, sondern auf der vorgeschlagenen Ausnahme bestimmter Rechtsgeschäfte.

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Selbstberechnung nicht mehr möglich

Insoweit treffen die im Begutachtungsverfahren verschiedentlich geäußerten Bedenken, dass das mit dem Entwurf vorgesehene System das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs G34, 35/2011, unterlaufe, also nicht zu. Aufgrund der Entkoppelung der Bemessungsgrundlagen ist es in Zukunft auch nicht mehr möglich, die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchseintragungsgebühren in einem einheitlichen Vorgang zu berechnen. Eine Selbstberechnung über FinanzOnline wird daher in Zukunft nicht mehr durchführbar sein.

Die Bestimmungen des Gerichtsgebührengesetzes und des Grunderwerbsteuergesetzes, die auf diese Selbstberechnung Bezug nehmen, sind entsprechend anzupassen. Darüber hinaus erfolgen nur Änderungen zur Klarstellung mit weitgehend redaktionellem Charakter.


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Mario Schiavon ist Partner und Mitglied des Real Estate-Teams in Wien. Er ist auf die Beratung von nationalen und internationalen Klienten in sämtlichen Bereichen des Liegenschaftsrechts spezialisiert und verfügt über langjährige Erfahrung in der Betreuung von Immobilienprojekten - von der Planungsphase über die Errichtung der Transaktionsdokumente bis zur Strukturierung von Immobilienprojekten, Immobilienakquisitionen und deren Abwicklung im In- und Ausland. Regelmäßig betreut Mario Schiavon Klienten bei der Due Dilligence und der sicheren Abwicklung von Immobilien- und Bauvorhaben, Wohnungseigentum und Parifizierungen.