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Auf der Suche nach neuen Flächen für Logistik

Ungenutzte Immobilien sind rar, und die Mieten steigen. Die Renditen sinken, neue Flächen sollen her. Dabei werden die Suchenden an den verschiedensten Plätzen fündig.



Logistik- und Industrieimmobilien sind knapp. Zu diesem Schluss muss kommen, wer den aktuellen europäischen Marktbericht der börsennotierten Investmentgesellschaft Catella liest. Das Investitionsvolumen in den 20 untersuchten Ländern hatte zuletzt 14,7 Milliarden Euro betragen, was einem Rückgang von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. „Angesichts des geringen Angebots wird sich der Trend von weiteren Mietpreissteigerungen und sinkenden Renditen fortsetzen“, lautet das Resümee. Die Durchschnittsrendite bei Immobilien mit sehr guter Eignung liege österreichweit bei sechs Prozent und ist damit um 1,3 Prozent über dem Deutschland-Niveau. Für Wien wird die Rendite bei Toplogistikflächen mit 5,2 Prozent deutlich höher eingeschätzt als für Berlin mit mageren vier Prozent. Der Mietertrag von 5,50 Euro pro Quadratmeter wäre aber gleich.

Ausdünnung der Märkte

Trotzdem wird im neu herausgegebene Logistik- und Industriereport des Vienna Research Forums (VRF) von einem stockenden Wiener Flächenumsatz berichtet. Die gemeinsame Initiative von sieben Gewerbemaklern unter dem Dach von ImmQu (Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft) will mehr Markttransparenz. Sie hatte bis Jahresmitte einen Flächenumsatz von 27.500 Quadratmetern. Das entspricht in etwa 0,5 Prozent des Marktvolumens von 5,4 Millionen Quadratmetern. Rund die Hälfte davon seien Produktions- und Industrieflächen, wobei das Verhältnis bei den gehandelten Objekten demnach klar zugunsten der Logistiknutzung ausfällt. „Leerstand wurde an uns praktisch keiner herangetragen“, betont Studienautor Frank Brün als Bereichsleiter des VRF. Verantwortlich sei neben dem Marktumfeld auch der Umstand, dass nur nach Bedarf produziert würde. Die Transaktionsdaten inklusive Neuvermietungen sollen halbjährlich herausgegeben werden. Ab der Mindestgröße von 5.000 Quadratmetern und der Mindesthöhe von vier Metern würde gezählt. Das wäre bei City-Logistik anders, und daher seien die Kernbereiche der Stadt noch nicht abgedeckt.

Neue Standorttypen

Hier setzen Pilotprojekte der Initiative Logistik 2030+ an, die von den Ländern Wien und Niederösterreich aktuell betrieben wird. Bei einem Projekt werden E-Commerce-Käufe mit Elektrovehikel vom zentralen City-Hub ausgeliefert. Eine private Firma bewerkstelligt den Paketversand. Der Standort ist mit dem ehemaligen Postverteilzentrum am Franz-Josefs-Bahnhof nur neu belegt. Die Wirtschaftskammer ist laut Projektbeschreibung im Zuge der Evaluierung beteiligt. Der Midi-Hub ist eine weitere Kategorie, die sich in Erprobung befindet. Darunter sind Versandzentren zu verstehen, die dem Vernehmen nach offen oder auch kooperativ nutzbar sein sollen. Formen der Mehrfachnutzung sollen hier prototypisch gefunden werden und damit möglichst in Serie gehen. Mit Paketboxen beschäftigt sich ein weiteres Projekt. Hierbei geht es vor allem um die Evaluierung bereits bestehender erster Standorte und die Auswertung gemachter Erfahrungen. Vier Betreiber von offenen und zwei Betreiber von exklusiven Systemen seien hier involviert, um die Standardisierung des Systems voranzutreiben.

Neue Angebote

Die Wiener Stadtverwaltung scheint dem Thema Logistik mittlerweile Priorität einzuräumen. Wo dafür geeignete Flächen in Wien zu mobilisieren wären, soll aktuell eine Bestandserfassung der Abteilung für Stadtentwicklung und Stadtplanung klären. Ziel dessen wären Empfehlungen für neue Standorte und deren Sicherung. Die Gewerbezonen wurden zuletzt als Vienna Business Districts neu aufgestellt. Vereinfachte Standortsuche soll das neue Portal gleichen Namens bieten. Hier können Makler oder Abgeber ihre Angebote einspielen. „Die perfekte Immobilie ist vielleicht nur einen Klick entfernt“, sagt WKW-Präsident Walter Ruck dazu als Testimonial in eigener Sache. Vielleicht aber auch nicht, denn bei den Betriebsobjekten mit Logistikfläche kann man unter nur 39 Angeboten wählen.


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Peter Matzanetz ist Raumplaner, Journalist und Entrepreneur. Seit fünfzehn Jahren arbeitet er für Branchenmedien in den Bereichen Bau, Architektur, Immobilien und Raum. Mit der Agentur branchenfrei at und dem zugehörigen Blogformat setzt er sich schon länger mit Themen zur Transformation der Stadt und Nachnutzung von Gebäuden auseinander. Vor fünf Jahren hat er gemeinsam mit dem Institut für Stadt- und Regionalforschung an der TU Wien begonnen, eine Ortesuchmaschine mit Lagescoring zu entwickeln. Mit Beginn 2020 wurde das Start-Up Place Qu ausgegründet, welches die Technologie als Schnittstellenlösung zur Integration anbietet.