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Logistikmarkt Österreich: Mehr Nachfrage als Angebot. Modernisierung erwartet

Der Großteil des Logistikmarktes Österreich konzentriert sich auf die drei Hotspots Wien, Graz und Linz. Während die Logistikstandorte Innsbruck und Salzburg aufgrund lokaler Herausforderungen – wie etwa Topographie und hohen Grundstückskosten – an ihre Grenzen stoßen, birgt die Region rund um Klagenfurt und Villach noch einiges an Potenzial, vor allem aufgrund der Lage an der Achse Deutschland – Adria.

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Logistikmarkt Wien am größten und gefragtesten

Rund 2,65 Millionen m2 Logistikflächen – und somit 49 Prozent des Gesamtbestandes an den drei Logistik-Hotspots – befinden sich in und um Wien – „nicht genug, um die Nachfrage bedienen zu können“, stellt Franz Kastner, Associate Director Industrial & Logistics beim Marktführer CBRE, fest. Auch sind die Möglichkeiten der Entwickler und Eigennutzer durch die schwindenden Grundstücksreserven im Speckgürtel von Wien zunehmend limitiert.

Im Jahr 2020 belief sich der Flächenumsatz – eigengenutzte sowie vermietete Flächen – in und um Wien auf rund 302.000m2, davon wurden ca. 122.000m2 an Fremdnutzer vermietet, was einer Steigerung von rund 27% gegenüber dem Jahr 2019 und einem neuen Höchstwert entspricht. Auch die Spitzenmiete ist mit EUR 5,60/m2/Monat um 2% gestiegen – Tendenz weiter steigend.

„Die Pandemie war und ist ein starker Katalysator für den Logistikmarkt, das merken wir jeden Tag. Zurzeit entspricht noch immer weniger als die Hälfte des Flächenbestandes in und um Wien modernen Standards und somit den Ansprüchen potenzieller Mieter. Das sollte sich nun sukzessive, dank der Fertigstellungen, die in den nächsten Monaten auf den Markt kommen und dank weiterer Projektentwicklungen in den nächsten Jahren ändern“, so Kastner, der von mehr als 300.000m2 neuen Logistikflächen bis 2022 in und um Wien ausgeht: so erweitert z.B. DLH noch in diesem Jahr den Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf an der Fischa um ca. 35.000m2, stellt den 17.000m2 großen Sky Log Park am Flughafen Schwechat fertig und realisiert bis 2022 den klimafreundlichen 18.000m2 großen e-Log Park in Oeynhausen. „Auf die Leerstandsrate, die nun erstmals von CBRE für die Logistikimmobilien der Gebäudeklassen A und B in und um Wien erhoben werden konnte und die derzeit bei lediglich ca. 1,6% liegt, werden diese Fertigstellungen wenig Einfluss haben, da der Vorverwertungsgrad sowie die Nachfrage bereits sehr hoch sind“, so Kastner.

Linz und Graz: Entwicklungspipeline gefüllt, ähnliches Mietniveau

Während in Graz bis 2022 rund 83.000m2 – etwa die Hälfte wird eigengenutzt – neue Logistikflächen entstehen sollten, sind es in Linz ca. 30.000m2, die allerdings komplett Fremdnutzern zur Verfügung stehen. Nach wie vor ist Graz mit ca. 920.000m2 zwar der kleinste der drei Haupt-Logistikstandorte, verfügt aber über den höchsten Anteil an modernen Flächen. „Der Logistikstandort Graz hat den Vorteil, dass es vor allem im südlichen Umland noch relativ viele Freiflächen für Neuentwicklungen gibt“, so Kastner, der allerdings auch in und um Linz – aktuell ca. 1,8 Millionen m2 Logistikflächen – viel Potenzial und vor allem Interesse von internationalen Entwicklern für großflächige, spekulative Projekte sieht.

Das Mietniveau in und um Linz und Graz ist ähnlich und liegt – abhängig von der Lage und dem Gebäudestandard – von EUR 4,00/m2/Monat bis EUR 5,20/m2/Monat.

Logistik Investments: Rekordvolumen

Im Jahr 2020 wurde mit EUR 525 Millionen um rund 5% mehr in Logistikimmobilien in Österreich investiert als im Jahr 2019. „Keine andere Assetklasse konnte im Krisenjahr 2020 das Vorjahresergebnis übertreffen. Der Aufwärtstrend bei Logistikinvestments ist bereits seit längerem zu erkennen, hat aber seit 2019 nochmal signifikant zugenommen.“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Durch die gesteigerte Nachfrage stand die Spitzenrendite bei Logistikimmobilien im Jahr 2020 stark unter Druck und wird bis Ende 2021 noch weiter – auf ca. 4,0% – fallen. Damit nähert sie sich zunehmend dem Niveau anderer westeuropäischer Länder.

Loosdorf Logistics Center verkauft: CBRE Experten beraten

Vor wenigen Tagen wechselte das Loosdorf Logistics Center mit einer Nutzfläche von mehr als 50.000 m2, die sich auf Trocken-, Hochregal- sowie Tiefkühl-/Kühllager aufteilen, den Besitzer. Käufer der Immobilie ist eine Salzburger Investorengruppe. Genutzt wird sie zukünftig vom Logistikunternehmen Quehenberger, durch dessen Konzept die nachhaltige Nutzung der Immobilie sichergestellt werden konnte. Die Experten von CBRE haben den strukturierten Verkaufs- und Vermietungsprozess aufbereitet und durchgeführt.

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