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Immobilienmarkt Wien: Trends und Hotspots

Der Preisanstieg bei Wiener Wohnimmobilien hat sich auch 2019 fortgesetzt, die Hauptstadtprämie ist erstmals seit 2014 wieder leicht angestiegen.



  • Weiter steigende Immobilienpreise in Wien prognostiziert
  • Preisentwicklungspotenziale primär in Lagen außerhalb des Gürtels
  • Trend zu kleinen Wohnungen mit Flächen zwischen 30 und 45 m²

Neben dem niedrigen Zinsniveau war es insbesondere das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre, das für eine hohe Nachfrage und damit steigende Preise gesorgt hat.

Während sich eine Zinswende mittelfristig nicht abzeichnet, dürfte die Bevölkerung Wiens auch in Zukunft überdurchschnittlich wachsen. Damit dürften die Preise am Wiener Wohnimmobilienmarkt auch in den nächsten Jahren Zuwächse verzeichnen, die jedoch moderater ausfallen sollten als in den letzten Jahren gesehen.

„Die Melange aus niedrigem Zinsniveau sowie fortgesetztem, wenn auch etwas nachlassendem Bevölkerungswachstum spricht für weiter steigende Immobilienpreise in Wien, wobei verglichen mit den Vorjahren mit einer etwas gemächlicheren Gangart zu rechnen ist“, prognostiziert Matthias Reith, Ökonom bei Raiffeisen RESEARCH. Allerdings gilt es zu differenzieren. Denn zwischen den Bezirken innerhalb und außerhalb des Gürtels sowie den Randbezirken gibt es teilweise deutliche Unterschiede. Während das bereits hohe Kaufpreisniveau innerhalb des Gürtels keine allzu großen Sprünge mehr zulässt, gibt es außerhalb des Gürtels und in manchen Randbezirken noch größeres Potenzial. „Das Preisgefälle innerhalb Wiens sollte damit tendenziell abnehmen“, so Reith.

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René Fürntrath, Leiter Liegenschaftsbewertung und Investment bei Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/ Burgenland, sieht Preisentwicklungspotenziale und somit tendenzielle Hotspots des Wiener Immobilienmarkts primär in Lagen außerhalb des Gürtels: „Die Preisfantasie wohnt hier vor allem in Regionen, in denen öffentliche Verkehrsinfrastruktur ausgebaut wurde bzw. in Vierteln, in denen Nachverdichtungsflächen vorhanden sind.“ Diese Hotspots sind auch für Immobilienanleger interessant: Obwohl sich die Mieten inner- und außerhalb des Gürtels aufgrund der starken Nachfrage nur mehr marginal unterscheiden, bleiben die Kaufpreise außerhalb des Gürtels moderat. Das führt zu vergleichsweise besseren Renditen.

Als Hotspots sieht Raiffeisen Immobilien aktuell die folgenden Regionen:

  • 22. Bezirk: entlang der U-Bahnen und Alten Donau
  • 21. Bezirk: Am Spitz und Alte Donau
  • 2. Bezirk: ehemaliger Nordbahnhof
  • 3. Bezirk: Erdberg Town Town und Umgebung
  • 10. Bezirk: rund um den neuen Hauptbahnhof

Ungebrochen stark zeigt sich aktuell die Nachfrage nach Wohnimmobilien im günstigeren Segment mit Kaufpreisen von € 3.000 bis € 4.500 pro Quadratmeter. Im Mietsegment sind vor allem Richtwertmietwohnungen aufgrund des moderaten Mietzinses sehr beliebt. Große, hochpreisige Wohneinheiten werden hingegen

vergleichsweise schwach nachgefragt. Infolge des erwarteten starken Bevölkerungswachstums (plus 16 Prozent von 2018 bis 2048; Quelle: Stadt Wien) ist in absehbarer Zeit keine deutliche Umkehr dieses Trends zu erwarten.

Trend zu kleinen Einheiten

Hinsichtlich der Wohnungsgrößen sehen die Experten von Raiffeisen Immobilien einen eindeutigen Trend zu kleinen Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 30 und 45 m², da diese Größen aufgrund der günstigeren Gesamtmieten bzw. Kaufpreise sehr gefragt sind. Gute Raumaufteilung und funktionale Einrichtung (Smartmöbel) sind dabei ebenso vorteilhaft wie die Verfügbarkeit von Shared Spaces. „Nicht mehr die Fläche ist für Mieter das wichtigste Kriterium, sondern die Nutzbarkeit und Funktionalität. Selten genutzte Flächen werden bei Bedarf einfach zugemietet“, ist Fürntrath überzeugt. Langfristig wird sich dieser Trend aufgrund der demographischen Entwicklung noch weiter verstärken: 2080 sollen laut Statistik Austria rund 48% der Wiener Privathaushalte Einpersonenhaushalte sein, das wäre ein Zuwachs von 30 Prozent gegenüber 2017.

Raiffeisen Immobilien ist seit mehr als 30 Jahren als Immobilientreuhänder und Makler in Wien tätig und verfügt daher über einen guten Überblick über das Geschehen am Wiener Markt. Die Raiffeisen Immobilien Vermittlung Ges.m.b.H. (RIV) ist Teil des Unternehmensverbundes der Raiffeisenbankengruppe Niederösterreich-Wien und Burgenland und als Immobilientreuhänder der Gruppe für Niederösterreich, Wien und das Burgenland zuständig. Sie bietet umfassenden Service in allen Fragen rund um Immobilien – von der Objektsuche über Verkauf/Vermietung bis zu Bewertungsgutachten und Investmentimmobilien. 2018 wickelten die 54 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter rund 1.700 Immobilientransaktionen ab. Der Wert der dabei vermittelten Immobilien betrug über € 150 Millionen. Unter der Dachmarke Raiffeisen Immobilien arbeitet die RIV eng mit den Raiffeisen-Maklergesellschaften aus den anderen Bundesländern zusammen und ist somit Teil des erfolgreichsten Immobilienmakler- Verbundes Österreichs: 270 MitarbeiterInnen, davon rund 170 MaklerInnen und BewerterInnen, sind an 89 Standorten in ganz Österreich für Raiffeisen Immobilien Österreich tätig.

Die RBI betrachtet Österreich, wo sie als eine führende Kommerz- und Investmentbank tätig ist, sowie Zentral- und Osteuropa (CEE) als ihren Heimmarkt. 13 Märkte der Region werden durch Tochterbanken abgedeckt, darüber hinaus umfasst der RBI-Konzern zahlreiche andere Finanzdienstleistungsunternehmen beispielsweise in den Bereichen Leasing, Vermögensverwaltung und M&A.

Rund 47.000 Mitarbeiter betreuen 16,5 Millionen Kunden in rund 2.100 Geschäftsstellen, der weitaus überwiegende Teil davon in CEE. Die Aktie der RBI notiert an der Wiener Börse. Die Raiffeisenlandesbanken halten rund 58,8 Prozent an der RBI, der Rest befindet sich im Streubesitz. Innerhalb der Raiffeisen Bankengruppe ist die RBI das Zentralinstitut der Raiffeisenlandesbanken sowie sonstiger angeschlossener Kreditinstitute.


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