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Savills untersucht europäischen Büroimmobilienmarkt im ersten HJ 2021

Fazit: Trotz steigender Leerstände bleiben Bürospitzenrenditen unter Druck.

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laut eines aktuellen Reports von Savills lag der Flächenumsatz auf dem europäischen Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2021 bei insgesamt 3,2 Mio. m² und somit rund 24 % unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Mit einem Anteil von 13 % am Gesamtergebnis wies das Verarbeitende Gewerbe das größte Wachstum im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf (H1-2020: 5 %). Auch die Immobilien- und Baubranche hat im ersten Halbjahr 2021 vermehrt Flächen nachgefragt. Ihr Anteil stieg von 2 % in H1-2020 auf 10 %. Der Technologiesektor hingegen hatte einen prozentualen Rückgang von 21 % auf 14 % zu verzeichnen, wenngleich es hier große Abschlüsse gab, etwa die Anmietung von 28.000 m² durch das 3D Design-Unternehmen Dassault Systèmes in Paris.

„Wir gehen davon aus, dass Technologieunternehmen am schnellsten auf hybride Arbeitsmodelle umstellen und damit verstärkt Flexible Workspaces nachfragen werden“, sagt Mike Barnes, Associate European Research bei Savills. Während auf Flexible Workspaces im Jahr 2019 noch 9 % der Gesamtfläche entfielen, waren es im ersten Halbjahr 2021 lediglich 2 % (H1-2020: 3 %). 

Leerstandsquote

Die Leerstandsquoten europäischer Büroimmobilien stiegen in den vergangenen zwölf Monaten durchschnittlich um 150 Basispunkte auf 7,2 %. Am stärksten war die Zunahme gegenüber H1-2020 in der City of London (von 5,7 % auf 9,0 %), Paris-La Défense (von 5,7 % auf 12,8 %) und Warschau (von 7,9 % auf 12,5 %). Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass diese Standorte aufgrund ihres finanzwirtschaftlichen Nutzerschwerpunktes bereits vor der Pandemie eine abnehmende Nachfrage aufwiesen. Die deutschen Kernmärkte liegen in Bezug auf die Leerstandsquote zum Teil deutlich unter dem europäischen Durchschnitt: Berlin (2,2 %), Düsseldorf (6,9 %), Frankfurt (6,5 %), Hamburg (3,7 %), Köln (2,9 %) und München (3,6 %). „Aufgrund der immer noch verhaltenen Büroflächennachfrage, erwarten wir, dass die Leerstandsrate in den deutschen Top-6-Städten leicht steigen wird“, sagt Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany, und ergänzt: „Jedoch gehen wir davon aus, dass dies nicht das Neubausegment betrifft, da auf Nutzerseite eine größtmögliche Grundrissflexibilität und eine zunehmende ESG-Konformität nachgefragt wird.“

Transaktionsvolumen

Das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroinvestmentmarkt lag im ersten Halbjahr 2021 bei 30 Mrd. Euro und somit 26 % unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Deutliche Rückgänge verzeichneten die Niederlande (- 65 %), Italien (- 51 %) und Portugal (- 39 %). Deutschland zeigte sich mit einem Investitionsrückgang von 12 % auf 22,9 Mrd. Euro vergleichsweise stabil.

Spitzenrenditen

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gingen im Vorjahresvergleich durchschnittlich um 9 Basispunkte auf 3,62 % zurück. London West End verzeichnete einen Rückgang um 50 Basispunkte, Berlin, Hamburg und Paris um je 30 Basispunkte. In vereinzelten Teilmärkten wie London M4 (+ 25 Basispunkte), Paris-La Défense (+ 25 Basispunkte) und Warschau (+ 10 Basispunkte) sind die Spitzenrenditen seit dem zweiten Quartal 2020 zwar gestiegen, im Allgemeinen sind sie jedoch in den meisten Kernmärkten überwiegend stabil geblieben.

Renditespread weiterhin groß

Trotz eines leichten Anstiegs der Zinssätze für Staatsanleihen auf der einen Seite und dem zunehmenden Druck auf die Spitzenrenditen der europäischen Büroimmobilien auf der anderen Seite ist der Renditespread weiterhin groß und liegt 20 Basispunkte über dem langfristigen Durchschnitt. Auch dies spricht für die Attraktivität des Marktes in Europa für Investoren. „Trotz der möglichen Konsequenzen einer steigenden Inflation befinden sich die Anleiherenditen in den wichtigsten europäischen Märkten weiterhin im negativen Bereich und der Spread zu den Bürospitzenrenditen ist überdurchschnittlich. Außerdem wird die zunehmende Öffnung des internationalen Reiseverkehrs wieder vermehrt Kapitalquellen aus Nordamerika oder dem Mittleren Osten mit sich bringen“, sagt James Burke, Associate Director, Regional Investment Advisor EMEA bei Savills und ergänzt: „Zudem verzichten viele Investoren aus dem asiatisch-pazifischen Raum momentan aufgrund der unterschiedlich hohen Impfquoten und Infektionszahlen noch auf Reisen nach Europa. Es gibt jedoch auch solche, die verstärkt dazu bereit sind, Transaktionen zu tätigen, ohne sich selbst ein Bild vor Ort zu machen. Auch wenn die Spitzenrenditen für Büroimmobilien weiterhin auf einem Rekordtief liegen, gehen wir davon aus, dass sie mittelfristig stabil bleiben werden.“

Anbei finden Sie die vollständige Pressemitteilung sowie den dazugehörigen (englischen) Report als PDF.

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