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Immobilienmärkte in der CEE-Region weniger stark betroffen von Krise als andere Regionen der Welt

Die globalen Herausforderungen auf den Immobilienmärkten betreffen auch die Länder der CEE Region, allerdings sieht CBRE, national wie international führender Immobiliendienstleister, ein paar Vorteile für die Region, die vor allem auf den hohen Flexibilitätsgrad in den zentral- und osteuropäischen Ländern zurückzuführen sind. So passen sich Immobilienentwickler und -eigentümer rasch an die neuen Rahmenbedingungen an und bieten jene Flächen an, die zurzeit am gefragtesten sind: Lager- und Logistikflächen für Online Shopping Portale sowie flexible Büroflächen.

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In den CEE Core Ländern – Tschechien, Ungarn, Polen, Rumänien, Slowakei – sowie in Österreich wurden im ersten Halbjahr 2020 rund 2,8 Millionen m² und damit um 23% mehr Industrie- und Lagerflächen angemietet als im Vergleichszeitraum 2019. Damit ist der Industrie- und Logistiksektor der Gewinner der Krise, wobei ein genauer Blick zeigt, dass die Anmietungen in Tschechien und in der Slowakei rückläufig waren. Einen Rekord verzeichnete Rumänien mit einem Anstieg von rund 190% auf ca. 326.000m² angemieteter Fläche.

Die meisten Logistik- und Industrieflächen der CEE Region wurden mit rund 1,8 Millionen m² in Polen im ersten Halbjahr angemietet, insgesamt verfügt Polen über 19,51 Millionen m² Industrie- und Logistikflächen, beinahe den achtfachen Wert von Österreich, wo ca. 2,45 Millionen m² Industrie- und Logistikflächen am Markt sind (übrigens ein ähnlicher Wert wie in Ungarn und der Slowakei).

Die Mieten für Industrie- und Logistikimmobilien bleiben – verglichen mit dem Jahr 2019 – im ersten Halbjahr 2020 stabil. Die Spitzenmieten pro Quadratmeter und Monat erreichen in Budapest, und Zagreb mit EUR 5,50/m²/Monat den höchsten Wert in der Region und sind damit auf demselben Niveau wie in Wien.

Retailmarkt trifft Krise härter

Wie überall anders auch, gingen in der Phase des Lockdowns die Umsätze im Einzelhandel in der CEE Region massiv zurück, während jene im Onlinehandel wuchsen. Nach der Wiederöffnung des Handels lagen die Umsätze im stationären Handel im Mai 2020 bei 57%, im Juni 2020 bei 70% gegenüber den Vergleichsmonaten des Vorjahres. Die durchschnittliche Frequenz in Shopping Centers der CEE Region lag im Juni 2020 bereits bei 77% jener des Vorjahres.

Zurzeit entstehen in den CEE und SEE Ländern rund 1,1 Millionen m² neue Shoppingflächen. Es ist allerdings davon auszugehen, dass deren Betreiber in den nächsten Monaten mit sinkenden Mieten rechnen müssen. Während in Budapest und Bukarest – ähnlich wie in Wien – die Mietlevels für Einkaufszentren bereits leicht nach unten korrigiert wurden, sind diese in allen anderen CEE Hauptstädten bisher stabil geblieben.

Mehr Büroflächen, stabile Mieten bei Büros in CEE Region

Die Büromärkte verzeichneten bei den Vermietungen in allen CEE Hauptstädten im zweiten Quartal 2020 eine ähnliche Entwicklung wie in Wien, nämlich einen Rückgang zwischen 6% (Bratislava) und 60% (Bukarest). Im größten Büromarkt der CEE Region – Warschau – wurden im ersten Halbjahr 2020 rund 234.000 m² angemietet, was einen Rückgang von rund 16% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 bedeutet.

Trotz anders lautender Prognosen kam es bei der Errichtung von neuen Büroflächen zu keinem Stillstand, in Budapest wurden z.B. mit rund 133.000m² um mehr als 320% mehr Flächen in den ersten sechs Monaten des Jahres errichtet als im Jahr zuvor. Einzig in Bukarest wurden um 47% weniger Flächen fertiggestellt als im Jahr davor, alle anderen Städte in der CEE Region verzeichneten – wie auch Wien – ein Plus bei der Errichtung von neuen Büroflächen.

Mit EUR 26,00/m²/Monat wird in Budapest die höchste Spitzenmiete der Region bezahlt, in Zagreb mit EUR 15,00/m²/Monat die niedrigste. Zum Vergleich: in Wien liegt die Spitzenmiete konstant bei EUR 25,00/m²/Monat. Für Neubauten der Kategorie A außerhalb der jeweiligen absoluten Toplage liegt die typische Mietpreisspanne in den meisten Märkten, einschließlich Budapest und Wien, bei EUR 16,00-18,00/m²/Monat.

Investmentvolumen hinter Vorjahr

Rund EUR 2,12 Milliarden – und damit um ca. 38% weniger als von April bis Juni 2019 – wurden im zweiten Quartal 2020 in den CEE Core Märkten Polen, Tschechien, Ungarn, Rumänien und Slowakei in Immobilien investiert, wobei der größte Investmentanteil auf Polen und Tschechien entfiel.

In der SEE Region – Südosteuropa mit den Märkten Bosnien-Herzegowina, Montenegro, Albanien, Mazedonien, Bulgarien, Kroatien, Serbien und Slowenien – wurde ein Volumen von EUR 513 Millionen und somit ein respektables Plus, sowohl im Vergleich zum ersten Quartal 2020 als auch zum zweiten Quartal 2019, bei den Immobilieninvestments im zweiten Quartal 2020 erzielt.

Büroimmobilien waren mit 54% des Gesamtvolumens einmal mehr die beliebteste Assetklasse für Investments in der CEE&SEE Region, gefolgt von Retail, Mixed-use, Residential und Industrie- und Logistikimmobilien, die jeweils zwischen 13% und 9% zum Investmentvolumen beitrugen.

„Die Krise trifft auch die CEE Region, was man an den Zahlen sieht, allerdings sind die Rückgänge signifikant geringer als in anderen Teilen der Welt. Aufgrund der wieder deutlich gestiegenen Anzahl an sich in Vorbereitung befindlichen bzw. laufenden Verkaufsprozessen, erwarten wir für 2021 eine Rückkehr auf ein ähnliches Investmentniveau wie im Jahr 2019“, so Andreas Ridder, Managing Director CBRE CEE und Österreich.

Reports zum Download (in Englisch):

Investmentmarkt CEE

Büromarkt CEE

Industrial Market CEE

Einzelhandel CEE

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