Louis Frühbauer

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Betongold – Immobilien Investments im Vergleich

27.05.2021


Weil Immobilien ein sicherer Hafen sind, wird entsprechend stark investiert. Die Renditen sinken, aber vor allem beim Wohnen im Core-Segment steigen die Werte. Über die verschiedenen Investments - Vorsorgewohnung oder Zinshaus, Bauherrenmodell oder Crowd-Investment - diskutieren am ImmoLive-Podium:

Johannes Endl, Vorstandsmitglied der ÖRAG

Gerald Kerbl, Steuer-Experte und Partner bei tpa Österreich

Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting

Maxim Zhiganov, Geschäftsführer der WK Development

Johannes Endl (ÖRAG) wirft zum Einstieg einen Überblick über die vergangenen Pandemie-Monate. Die „Weltuntergangs-Propheten“ hatten Hochkonjunktur – was Fragen der Geldstabilität betraf, so sei der Fokus klar auf sicheren Investments gelegen, und damit auf Immobilien. Auf den zweiten Blick – und gar nicht absehbar – sei laut Endl die positive Preisentwicklung der Gewerbeimmobilien am Core-Markt verlaufen, trotz Lockdowns & Co. Außerdem: „Wir sitzen hier bei ImmoLive virtuell zusammen – aber das Büro hat und wird weiter seine Berechtigung haben“, sagt Endl. Das Beispiel sei treffend: Auf „fachlicher Ebene kann ich mich hier im virtuellen Raum hervorragend austauschen“ – für den großen Investmentabschluss zwischen mehreren Parteien brauche es aber das Gehör „für die Zwischentöne“, und das entwickle sich eben besser im persönlichen Gespräch. „Mimik, Gestik, da bleibt der Mensch unersetzbar“, ist Endl überzeugt, gerade in der Immo-Branche, „wo die Aufgabe des Maklers ist, Brücken zu bauen“. Das habe die Pandemie übrigens auch gezeigt: Was davor auf kurzem Wege, mit einem „wir setzen uns einmal kurz zusammen“, einfach hatte geklärt werden können, sei durch das Social Distancing langwieriger und „mühsamer“ geworden, so Endl.

Was kann der „kleine“ Privatinvestor vom „großen“ Institutionellen lernen?

Markus Mendel (EHL) sagt: Egal ob kleiner oder großer Investor, die grundsätzlichen Fragen und To-Dos blieben dieselben. Gerade im privaten Bereich ortet Mendel „unterschiedliche Professionalisierungsgrade“ – er empfiehlt, „genau hinzuschauen, was man kauft. Da reicht es nicht, die Wohnung zu begehen“, erinnert Mendel an „wirtschaftliche, steuerliche, technische Aspekte“. Große, institutionelle Investoren seien da im Vorteil, bringen sie doch ein großes Team an Beratern mit – „der Private macht das selbst“. Kleine könnten sich also abschauen, auf externe Beratung zu zählen; die „Großen“ wiederum, sagt Mendel, könnten in Sachen Entscheidungsfreude durchaus etwas von den Privaten mitnehmen.

Maxim Zhiganov (WK Development) berichtet, wie sich die Nachfrage unter Privatinvestoren entwickelt hat. Im vergangenen Pandemie-Sommer 2020 „haben wir nicht so viele Wohnungen verkauft, wie erwartet“ – aber spätestens mit Herbst 2020 sei die Nachfrage deutlich gestiegen. Zhiganov weiß von seinem Projekt „The Shore“, wo zuletzt die Wohnungen im teuersten Segment („Eins-Komma-Fünf bis Zwei-Komma-Fünf Millionen Euro“) rasch verkauft wurden: „Und zwar nicht zum selber Wohnen, auch nicht zum Vermieten. Sondern als Anlage, um sie dann in ein paar Jahren zu verkaufen“, mit einer Wertsteigerung von „30, 40 Prozent“. Für Zhiganov „eine neue Erfahrung, das habe ich bei Kunden bislang nicht erlebt.“ Die kleineren Wohnungen wiederum würden „klassisch gekauft, um sie dann zu vermieten“ – aber auch hier steige die Professionalität kleiner Privatinvestoren; „die prüfen jetzt genauer, nehmen sich Finanzdienstleister statt die Hausbank“, weiß Zhiganov.

Wer finanziert mein Investment? Wie unsicher sind die Rahmen, von Hausbank bis Finanzdienstleister?

Gerald Kerbl (tpa) will den Bogen weiter spannen, „vom privaten Investor hin zum Developer“. Die Pandemie habe gezeigt, dass Projekte ab einer gewissen Größenordnung, egal welcher Assetklasse, von Banken nicht finanziert werden wollten oder konnten, weil diese restriktiver geworden seien – „alleine deswegen hat dass Thema Mezzaninkapital einen Aufschwung bekommen“, sagt Kerbl. Aber: „Damit muss man sensibel umgehen. Mezzaninkapital ist teures Geld, jede Verzögerung nach hinten kostet extrem viel.“ wer hingegen „gut“ damit umgehen könne – für den werde Mezzaninkapital zum „nicht wegzudenkenden Finanzierungskapital“.

Kerbl geht auch auf eine gewisse Verunsicherung im Finanzierungsmarkt ein, wenngleich er „aus dem Immobilien-Großbereich kommt, mit vielen institutionellen Developern“. Nichtsdestoweniger sah Kerbl zuletzt – trotz Pandemie – eine „Aufbruchstimmung. Die Kriegskassen waren voll. Da sagen viele, ‚wir gehen einkaufen‘!“ Auch im privaten Bereich fließe gerade viel Geld in Immobilien – als sichere Anlage, auch was die Zinsentwicklung betrifft. Kerbl rät einmal mehr zum Fixzins, zu aktuell günstigen Konditionen.

Immer live dabei – der ImmoLive Chat richtet Fragen direkt ans Podium

Wie immer verfolgt die ImmoLive-Community die Podiums-Diskussion live. Fragen an die Experten betreffen zum Beispiel: Immobilien und Aktien – wird der Unterscheid immer geringer, weil es weniger um Rendite geht denn um Wertsteigerung?;

Johannes Endl (ÖRAG) will ein „punktuelles Spekulations-Interesse“ bei Käufern beobachten, die in „Top-Lagen“ nicht auf Ertrag, sondern Wertsteigerung pokern. Mit rechtlichem Bestellerprinzip und Co. „vor der Türe“ kann Endl jene Investoren verstehen, die jetzt nicht zur Vermietung kaufen, sondern als Sachanlage – und das Objekt bewusst leer stehen lassen, um „Negativzinsen“ auf die Kontoeinlage zu vermeiden.

Endl spricht auch über die Preisentwicklung im Core-Segment, also die „gute Lage im Ballungszentrum“. Ebendiese Ballungszentren hätten sich als jedenfalls krisensicher gezeigt, meint Endl: Von der Kultur über den Handel bis zu Ausbildungsstätten – das passiere im Zentrum. „Auch wird nicht alles digital“, wiederholt er seine Einschätzung, das physische Büro werde bleiben. Dazu kämen langfristige „Rekord-Niedrigzinsen“, durch erhöhte Staatsverschuldung: Ein guter Zeitpunkt, zu investieren, „allerdings lagespezifisch und abhängig von der Asset-Klasse“, sagt Endl.

Die Preise werden demnach nicht für alle Lagen steigen. Wie wird sich dieser Spread entwickeln? Gerald Kerbl (tpa) mahnt einerseits zur Projekt-abhängigen Differenzierung, andererseits ist auch er sicher, „dass der Spread zwischen guten und schlechten Lagen, zwischen guten und schlechten Projekten wächst“.

Wer kauft was – und warum jetzt gerade das?

Was, wo und unter welchen Voraussetzungen man als Privatanleger kaufe, gehöre genau geprüft – „auf jeden Fall investieren in Immobilien“, sagt Maxim Zhiganov (WK Development) mit einem Lächeln, „vielleicht wollen Sie ein bisschen streuen“. Ein Parameter habe sich jedenfalls seit „hundert Jahren nicht verändert: Lage, Lage, Lage!“ Auch die aktuellen Negativzinsen spielen gerade mit, bei einer „Immobilie nichts falsch machen zu können“ – sei es durch Rendite oder Wertsteigerung. Das Investment-Geld sei jedenfalls vorhanden: „Ich erlebe immer mehr Fonds, die auch teure Wohn-Pakete kaufen wollen“, erkennt Zhiganov eine größere Streuung unter Fonds. Er, Zhiganov, setze gerade selbst einen eigenen Immo-Fonds auf: „Es gibt viele Investoren, die gerade nicht wissen, wohin mit dem Geld“; und die bei Immobilien vor allem auf die Wertsteigerung schauen. „Die wollen sich nicht mit Themen wie Sanierung oder Erhaltung herumschlagen“, bestätigt Zhiganov.

Kaufen und verkaufen, oder kaufen und halten? Die eine richtige Antwort gebe es nicht, weiß Markus Mendel (EHL). Es gehe um die Business-Strategie, welche Yields erzielt werden sollen, und wofür das Objekt stehe (etwa für die Langzeit-Vermietung). Dem gegenüber stünden Großinvestoren, die „für Lage, Lage, Lage viel Geld in die Hand nehmen, um diese ‚Prime-Immobilien‘ im Portfolio haben zu können“. Dann wiederum gebe es „Evergreen-Investoren“, die „kaufen um zu halten“ – vor allem Familien-Stiftungen und Investments, die „auf Generationen angelegt sind“.

Nicht beim Preis liegen die Probleme – sondern auf Mieterseite

Johannes Endl (ÖRAG) beobachtet, dass Mieter durchaus „wählerischer“ werden – weil das Angebot entsprechend der Nachfrage wachse. Dem Vermieter müsse daraufhin klar sein, dass „ich das Niveau der Erstmiete danach vielleicht nicht mehr erreiche“, warnt Endl. Das gelte vor allem für die österreichischen Landeshauptstädte, in denen zuletzt viel Neubau passiert sei. „Dort muss man bonitätsstarke Mieter finden, die dauerhaft bleiben wollen“, sagt Endl, der an die höheren (Sanierungs-)Kosten bei häufigen Mieterwechseln erinnert.

Besser als jeder Mietendeckel, besser als jede Beschränkung: Der Neubau schaffe mehr Angebot. „Das bestätigte ich“, sagt Endl, „gerade für Jungfamilien will ich ein entsprechendes Angebot schaffen“.

Was kann das Bauherren-Modell als Investment? Welche Laufzeiten sind ideal? Wann aufs Bauchgefühl hören?

Gerald Kerbl (tpa) zeigt sich als „großer Fan“ des Bauherren-Modells. Egal, ob über offenem/geschlossenem Fonds, Aktiengesellschaft oder Direktanlage – es gebe eine vielfältige Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Das Bauherrenmodell bringe Vorteile, etwa steuerliche oder eine bessere Aussicht auf Rendite. Auch lasse sich das Investment besser diversifizieren, bzw. sei man als Investor nicht „auf die eine Lage“ angewiesen.

Wer direkt in eine Vorsorgewohnung investiere, solle die Immobilie jedenfalls so lange halten, bis sich der steuerliche Gesamtüberschuss ergeben hat, rät Kerbl. Dieser steuerliche Break-Even passiere, normalerweise, in einem Fenster von zehn bis 15 Jahren, sagt Kerbl.

Auch da könnten sich Private etwas von Institutionellen abschauen: „Bitte nicht emotional agieren!“, appelliert Kerbl. Institutionelle verwalten letztlich fremdes Geld und hätten einen objektiven Zugang – ebender fehle oft bei Privaten, ortet Kerbl ein gewisses „Bauchgefühl“, das trügen kann. Aber: Institutionelle könnten von dieser „heads-on-Mentalität“ durchaus etwas lernen.

Die ImmoLive-Community zapft die Expertise des Podiums an

Investieren in unbekannten Regionen: Am Beispiel „der Wiener in Klagenfurt“ – wie können solche Investments klappen? „Es gilt, das zu kaufen, was man kennt und einschätzen kann“, nennt Markus Mendel (EHL) die wichtigste Regel auf eine Frage aus dem ImmoLive-Chat: „Ich will ja keine Black Box kaufen, wo im nächsten Jahr die Autobahn vorbeifährt.“ Er erinnert an den „Realwert“ einer Immobilie: „Hinfahren, anschauen, angreifen“ – nur wer mit der Gegend und der Lage vertraut sei, könne die richtige, profunde Entscheidung treffen.

Sind Immobilien nicht doch wie Aktien? Oder ganz unähnlich? Man weiß ja nicht, was man kauft, fragt die Community. Maxim Zhiganov (WK Development) antwortet: Er selbst investiere in Wohnungen nahe London, „dort war ich einmal und habe es besichtigt. Aber ich lebe nicht dort, ich kenne die Gegend nicht gut.“ Es gelte, online und digital zu verfolgen und analysieren: Was investiert die Gemeinde, welche kommunalen Benefits entstünden dort für die Bewohner, was mache die öffentliche Hand, um die Gegend zu attraktivieren? Diese Zahlen gelte es zu evaluieren, und wenn die Lage attraktiv genug erscheine, werde „gekauft, saniert, umgebaut und verwertet, und ich habe das Haus noch nicht einmal gesehen“, erzählt Zhiganov. „Übrigens als Privatanleger, gemeinsam mit meinem Sohn.“ Großbritannien sei ein guter Boden, „ohne Steuern und Gebühren“, dort sei der „Landlord der King“.

Johannes Endl (ÖRAG) sieht zumindest eine Parallele zwischen Aktien und Immo-Invests: „Je weniger ich mich auskenne und mit der Materie beschäftige, desto mehr brauche ich einen vertrauensvollen, professionellen Partner“. Wer sich selbst mit der Immobilie beschäftige, sie saniere und entwickle, gehe ein größeres Risiko ein – „aber so ist es auch mit der Aktie. Ich führe das Unternehmen ja nicht selbst in die Zukunft. Ich investiere Geld im Vertrauen, dass es funktioniert“, sagt Endl.

Umso risikoreicher sei das Investment im Ausland – der Chat fragt etwa, wie attraktiv eine Ferienimmobilie im kroatischen Istrien sein könne. „Da muss man sich nicht nur mit dem Objekt beschäftigen, sondern auch mit der dortigen Rechts- und Steuerlage“, warnt Markus Mendel (EHL). Die Faustregel „höhere Rendite – höheres Risiko“ gelte jedenfalls immer, auch international.

 (Mega)Trend Crowd-Investment – was steckt dahinter?

Gerald Kerbl (tpa) sieht ein rechtliches Spannungsfeld zwischen verschiedenen Gesetzen, die darauf anzuwenden sind – „aber die Politik will das Crowd-Investing forcieren“, das sei mit diversen Novellen durchaus „geglückt“. Die österreichische Crowd-Landschaft sei von Private Equities und Start-Up-Beteiligungen gewachsen, und beinhalte immer mehr institutionelle Beteiligungen. „Zumindest in Österreich hat noch niemand grob daneben gegriffen“, sagt Kerbl, der aber auch weiß: „Investoren greifen durchaus aus Marketingzwecken aufs Crowd Investing zurück.“

Johannes Endl (ÖRAG) rät zur Eigenrecherche: „Schon als Laie finde ich viele Informationen zu Projekten im Internet.“ Gleichzeitg rät er zur Vorsicht: Das Risikoprofil sei „ein ganz anderes“, als eine Beteiligung an einem fix-und-fertigen Projekt. Wie überall brauche es ein gewisses „Basis-Vertrauen“ und den „Glauben ans Produkt“ – das unterscheide Crowd Investments nicht von anderen Investmentanlagen, „das ist definitv kein ‚stupid money‘, keine Bauernfängerei“, so Endl. Sein wichtigster Rat: Auseinandersetzen mit dem Projekt, Zahlen analysieren. Aber auch auf den Bauch hören: „Wenn ich mich nicht wohlfühle, wenn es nicht passt“ – dann Finger weg; vice versa zuschlagen, „wenn ich mich wohlfühle, und dem Projekt vertraue“. Umso mehr gelte das für all jene, „die ihr sauer Erspartes in Immobilien investieren wollen“, gerade mit geringeren Eigenmitteln. Es gelte die Weisheit: „Es gibt auf der Welt nur wenige Dinge, die ohne Risiko zu managen sind. Man muss es nur einschätzen“, sag Endl.

Lässt sich das Risiko bei Crowd Investment überhaupt abschätzen? „Es gibt Marktberichte, Prospekte und jede Menge andere Möglichkeit, sich zu informieren“, meint Markus Mendel (EHL). Als potenzieller Investor gelte es schlichtweg, Recherche zu betreiben und Zahlen zu analyiseren. „Auch beim Crowd Investment kann ich nicht in die Tiefe gehen, aber einen Überblick kann ich mir schaffen“, rät Mendel. Es gelte die Faustregel: Je weniger Ahnung von Finanz und Immobilen, desto mehr sei professionelle Expertise gefragt. Mendel wirbt für seine Kollegen und sich – das Vertrauen in externe Dienstleister zahle sich jedenfalls aus.

Welche Märkte in Osteuropa bergen das größte Potenzial?, fragt der Chat. „Da, wo das Risiko am höchsten ist“, antwortet Maxim Zhiganov (WK Development) trocken. Sein Unternehmen sichte in der Slowakei und Ungarn; aber „dort muss man sich unbedingt gut beraten lassen, was Steuern und Rechtslage betrifft“. Zhiganov findet Rumänien, Bulgarien und Serbien interessant – „die Preise sind günstig, die Renditen sind höher“.

Was bringen automatisierte Bewertungstools? Welchen Zinssatz wähle ich?

Die Bewertung des Immo-Werts seit letztlich immer auch eine Vergleichsbewertung, sagt Johannes Endl (ÖRAG). Für einzelne Wohneinheiten im Hausverbund, zum Beispiel, seien diese automatisierten Vergleichstools „sehr gut“, um den Marktwert festzustellen. Aber: Je komplexer die Lage, das Objekt; je mehr der menschliche Gutachter sein Know-How einbringen müsse; desto „mehr kommen diese automatisierten Modelle an ihre Grenzen“, weiß Endl. Als Erstinformation also praktisch, aber nicht der Weisheit letzter Schluss.

Variable oder fixe Zinsen, was sagen die Experten? Gerald Kerbl (tpa) meint: Einerseits wollen EU und EZB (Europäische Zentralbank, Anm.) die Zinsen jetzt niedrig halten; dennoch stelle sich die Frage, wann die Zinsen „Post-Pandemie“ zwangsläufig wieder steigen – „die Frage ist nur, wann. Denn die Wirtschaft hält das anders gar nicht durch.“ Wer jetzt mit Fremdmitteln finanzieren wolle, sollte aus Sicht Kerbls „jedenfalls auf einen niedrigen Fixzins“ setzen.

Ganz anders setzt Maxim Zhiganov (WK Development) auf den variablen Zins: „Ich glaube nicht, dass sich die europäische Wirtschaft in den kommenden Jahren eine Zinserhöhung leisten kann.“ Nichtsdestoweniger: Wer sich einen günstigen Fixzins aushandeln kann, solle zugreifen – „aber das hängt wohl von der persönlichen Bonität ab“. Idealerweise teile man den Kredit fifty-fifty, sagt Zhiganov: 50 Prozent fix verzinst, die zweite Hälfte variabel.

Johannes Endl (ÖRAG) sieht den Tiefpunkt der aktuellen Negativzinsen erreicht. „Viel tiefer werden die Zinsen nicht sinken. Wer jetzt einen Fixzins abschließt und damit besser schläft, soll das tun.“ Auch Endl sieht in den kommenden Jahren „keine Gründe, warum die Zinsen steigen sollten“; aber: „Es wird wahnsinnig viel Geld produziert. Die Marktteilnehmer warten auf einen Effekt; sie warten, dass etwas passiert“, ist sich Endl sicher; der Markt kaufe zu immer höheren Preisen, um das Geld in einen sicheren Sachwert zu transferieren.

Wo würden die Profis jetzt investieren?

Zum Abschluss des ImmoLive-Talks gibt jeder Experte seine persönliche Empfehlung.

Markus Mendel (EHL) tendiert zu „Wachstumsmärkten und Wachstumslagen“, mit perspektivisch guter Vermietbarkeit und Wertsteigerung. „Natürlich, das ist nicht leicht zu finden“ – die Wahrheit liege im aktuellen Kaufpreis, „wo sieht man noch Potenzial“.

Gerald Kerbl (tpa) sieht einen Reiz im deutschen Immobilienmarkt, wenngleich dort ein bundesweiter Mietendeckel diskutiert werde. „Land: Deutschland. Assetklasse: Wohnen. Konkrete Region: Da muss ich mich vorher durch tausende Seiten Marktberichte wühlen“, sagt Kerbl mit einem Schmunzeln.

Maxim Zhiganov (WK Development) würde jetzt in Osteuropa investieren, wo es den besten Finanzierungs-Leverage gebe, „wo die Mieten – relativ gesehen – höher sind zum Ankaufspreis.“

Johannes Endl (ÖRAG) meint: Am besten dort investieren, wo man sich auskennt. „Und nachdem ich gerne gestaltend eingreife, würde ich mich an der Projektentwicklung aktiv beteiligen“ – unabhängig von der Asset-Klasse. „Wichtig ist, dass die Lage noch nicht von allen entdeckt ist, und ich sie realistisch einschätzen kann.“

Denn, so Endl, und das ist ein rundes Schlusswort: „Wenn man das kauft, was alle haben wollen, dann muss man sowieso den Preis zahlen, der aufgerufen wird.“ Wer sich aber mit der Immobilie auseinandersetze, wem das noch dazu Spaß mache, und auch Gefallen am Risiko fände – der solle doch den Schritt gehen und selbst mitgestalten.

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