Mobilitätsfaktoren werden in Zukunft für die Bewertung von Immobilien eine immer gewichtigere Rolle spielen. Nicht nur, um kosteneffizienter wirtschaften zu können, sondern auch, um auf die Bedürfnisse der eigenen Klientel besser eingehen zu können. Der demografische Wandel mit einem Anstieg der älteren Bevölkerung und hohen Umzugsraten in Österreich machen Studien auf diesem Gebiet notwendiger denn je. Zwei Forschungsprojekte widmeten sich unterschiedlichen Mobilitätsaspekten in der Immobilienwirtschaft: „Genderorientierte Standortbewertung der Mobilitätsqualität“ (GeSMo) sowie „Mobilitätsausweis für Immobilien“ (MAI).
5.240 Euro gab der Durchschnittsösterreicher im Jahr 2011 für Mobilität aus (vgl. mobilitaetsausweis.at. o.J., zitiert nach Statistik Austria, VCÖ 2011). Dies führte dazu, dass im Jahr 2009/2010 ca. 15% des Haushaltsbudgets für Mobilität ausgegeben wurden, überraschenderweise aber nur 1,1% für den öffentlichen Verkehr. Dadurch wird deutlich, in welch engem Zusammenhang der Immobilienstandort mit den Mobilitätskosten steht. Gesellschaftlich ist das Bewusstsein für den Kostenfaktor Mobilität eben (noch) nicht gegeben.
Forschungsprojekt
Die GeSMo, ein fast zweijähriges Forschungsprojekt des Mobility Departments des Austrian Institute of Technology GmbH (AIT) und der Technischen Universität Wien (TU), Fachbereich Stadt- und Regionalforschung, konzentrierte sich in der österreichweit durchgeführten Studie vor allem auf den soziologischen Aspekt von Mobilitätseinschränkungen, besonders bei AlleinerzieherInnen und Personen über 60 Jahre. Mittels repräsentativer Erhebungen und Tiefeninterviews forschten das AIT und die TU österreichweit im Zeitraum von September 2011 bis August 2013. Dieses bestimmt die Qualität von Wohnstandorten in Abhängigkeit von den Bedürfnissen der Zielgruppen und der vorhandenen Infrastruktur (zum Beispiel Verkehrsanbindung). „Können tägliche Wege auch ohne PKW rasch erledigt werden, wird eine besonders hohe Standortqualität erreicht. So tragen diese in letzter Konsequenz zu einer positiven Energiebilanz bei“, so Andrea Baidinger, Geschäftsführerin der bauen wohnen immobilien Kommunikationsberatung GmbH, die maßgeblich an der GeSMo mitarbeitete.
Landleben und Mobilitätsverlust
Die aktuellen österreichischen Umzugszahlen bringen einige interessante Aspekte zutage: Von aktuell 3,68 Millionen Wohneinheiten (vgl. www.statistik.at 2013b) werden 43.797 Wohneinheiten, das sind ca. 1,2% der Gesamtanzahl, neu bezogen (Stand 2012). Obwohl der größte Zuzug in den Landeshauptstädten zu verzeichnen ist, zieht es die ältere Bevölkerungsschicht, die immerhin 17,9% der Gesamtbevölkerung Österreichs (= ca. 1,5 Millionen von ca. 8,43 Millionen) ausmacht, in ländliche Regionen zurück (Stand: 2012). Doch genau diese hat dort oftmals mit schlechten Verkehrsanbindungen und erheblichen Mobilitätseinschränkungen zu kämpfen. Baidinger meinte dazu: „Viele unserer Befragten, die am Land leben, tun das gerne fürchten sich vor der Zeit, wo sie nicht mehr mit eigenem Auto mobil sind. es gibt einen enormen Bedarf an alternativen Mobilitätskonzepten, die wirklich alltagstauglich sind, denn ein Umzug in die Stadt kommt für die wenigsten infrage.“
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„Für die Zukunft des ländlichen Raums braucht es kluge Modelle“, erklärt Baidinger. Einerseits kommt es zu einer Überalterung am Land. Andererseits zentralisieren sich Arbeitsmärkte in den Städten; Infrastruktur und Nahversorgung auf dem Land werden ausgedünnt. Auch die fehlende öffentliche Verkehrsanbindung forciert den Zustrom in die urbanen Gebiete. „Für private Immobilien besteht die Gefahr eines massiven Wertverlusts“, zeigt Baidinger eines der Risiken auf.
MAI: erster Schritt in Richtung Kostentransparenz
Neben der GeSMo sorgte die Entwicklung des „Mobilitätsausweises für Immobilien“ (MAI) in der Immobilienbranche für Aufsehen. Der MAI stellt den ersten wichtigen Schritt unter anderem für Endkunden dar, um die Bestimmung von Mobilitätskosten und deren Folgekosten (Unfallrisikokosten, CO2-Emissionen etc.) bei Immobilien zu ermöglichen. Dieser Punkt ist nicht zu unterschätzen, da gerade die mobilitätsbedingten Folgekosten für Käufer schwer prognostizierbar sind, aber einen großen Teil des Haushaltsbudgets ausmachen können.).
Energieausweis vs. Mobilitätsausweis (MAI)
Durch den Energieausweis können Kauf- und Mietpreise, Betriebs- oder Energiekosten heute gut verglichen werden. Mobilitätsbedingte Folgekosten werden jedoch kaum realistisch eingeschätzt. Diese umfassen beispielsweise Energiekosten, Unterhaltskosten wie Reparaturen, Steuern und Verschleiß sowie Kosten für öffentliche Verkehrsmittel.
Die Ziele des MAI sind daher unter anderem:
Bewusstsein für den „Kostenfaktor Mobilität“ und das eigene Mobilitätsverhalten zu schaffen
Förderung einer realistischen Einschätzung von mittel- bis langfristigen Folgekosten aufgrund der Standortwahl
Die Schaffung einer besseren Vergleichbarkeit von Immobilien unterschiedlichen Standorts (vgl. www.mobilitaetsausweis.at o.J.)
Der MAI ist somit eine neue Möglichkeit, die Gesamtkosten von Immobilien umfassender kalkulieren zu können.
Beide Studien und deren Tools tragen maßgeblich dazu bei, Bewusstsein für die Bedeutung der Mobilität und deren Auswirkungen sowohl auf die anfallenden Kosten als auch auf den Alltag von Menschen zu schaffen, und sollten in die Immobilien- und Liegenschaftsbewertung zukünftig stärker miteinbezogen werden.
