2021 – was erwartet uns? Die Meinungen aus der Immobilienbranche [I.Teil]

Sie wollen wissen, wie es 2021 mit den Immobilienmärkten weitergeht? Dann lesen Sie die große Umfrage unter den heimischen ImmobilienexpertInnen. Wir präsentieren die ganz Woche Meinungen zur aktuellen Situation und zu den einzelnen Märkten.

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Anton Bondi de Antoni, Bondi Immobilien Consulting, über allgemeine Entwicklungen

2021 wird sicher noch stürmisch werden und uns zumindest bis Ostern viel abverlangen. Erst wenn es wirklich eine relativ hohe Durchimpfungsrate gibt, können wir hoffen, dass wieder ein hohes Maß an Normalität einkehrt. Geschäftlich glaube ich, dass wir uns alle inzwischen schon gut mit den neuen Umständen arrangiert haben, gelernt haben, mit Videokonferenzen umzugehen und „mit Abstand“ weiterhin gut zu arbeiten. 

Es sieht zumindest in unserer Branche so aus, dass die meisten von uns mit einem blauen Auge davonkommen. Die ganzen Einschränkungen treffen uns nicht so stark wie andere Bereiche (insbesondere Handel, Gastronomie oder Hotellerie). Es scheint allgemeine Einschätzung zu sein, dass die Dellen in der Wirtschaft durch starkes Wachstum – wohl endgültig erst ab 2022 – relativ bald ausgeglichen werden können. Allerdings befürchte ich, dass durch eine Insolvenzwelle bei stark betroffenen Unternehmen nach Wegfall der Stützungen und Förderungen noch eine weitere große Delle zu erwarten ist (und damit verbunden ein weiteres Ansteigen der Arbeitslosigkeit), die wir in ihrer Dimension noch nicht wirklich abschätzen können.

David Breitwieser, OPTIN Immobilien, zum Wohnungsmarkt

Wir blicken dem Jahr 2021 äußerst positiv entgegen. Es gibt eindeutig Licht am Ende des Tunnels, und mit der beginnenden Impfung wird sich hoffentlich im Frühling 2021 die Situation wieder entspannen.

Wir sehen am Wohnungsmarkt weiterhin eine hohe Nachfrage und daraus resultierend steigende Kaufpreise. Aufgrund der Niedrigzinsen, kombiniert mit einer Geldschwemme durch die Notenbanken, wird weiterhin Kapital in sichere Veranlagungen fließen. Die Nachfrage nach österreichischen Wohnimmobilien bleibt hier auch zukünftig sehr hoch.

Die Grenze nach oben wird dabei nicht durch die sinkenden Renditen, sondern durch die begrenzt durchsetzbaren Bruttomonatsmieten erreicht.

Immer öfter werden Objekte mit ineffizienten Grundrissen und in schlechten Lagen, ohne öffentliche Anbindung global an Investoren verkauft und mit ambitionierten Mietansätzen auf den Markt gebracht. Dies führt nun auch schon zu ersten Incentivierungen im Mietwohnungsbereich, und gerade in den Flächenbezirken wird es hier wohl zu einem Vermietungswettbewerb kommen.

Aufgrund der steigenden Kaufpreise und der gleichbleibenden Mietpreise wird die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen somit weiter aufgehen. Wie schon so oft liegt der Gewinn eindeutig im Einkauf des richtigen Produkts. 

Hannes Lindner, Standort + Markt, über den Einzelhandel

Im kommenden Jahr wird der stationäre Handel den Bauch weiter einziehen müssen. Die Verunsicherung liegt wie aufgewirbelter Staub in der Luft, eine Prognose in diesem Segment fällt schwer: Kommt nach der Gesundheitskrise die soziale Krise, gepaart mit weiterhin hoher Sparneigung und Konsumverzicht? Oder kehren wir zum alten Konsumrausch zurück? In Österreich tippe ich auf den allseits bekannten „Mittelweg“: Wird schon nicht so schlimm werden, es wird auch 2021 eingekauft, große Konsum-Revolutionen bleiben aus. 

Wir von Standort + Markt würden dies für 2021 glatt noch unterschreiben, aber nur aus einem Grund: Wir wissen aufgrund unserer laufenden langjährigen Marktbeobachtungen nur zu gut, dass sich Veränderungen im stationären Handel nicht in kurzer Zeit, also binnen eines Jahres einstellen. Die große Unbekannte ist (neben der zukünftig schwer einzuschätzenden Konsumneigung) das Käuferverhalten: Covid-19 war ein perfektes Umschulungsprogramm für das Konsumentenverhalten. Sollten die 2020 von einer breiten Bevölkerung gewonnenen positiven Erfahrungen im E-Commerce überwiegen, kann sich der stationäre Einzelhandel in den kommenden fünf Jahren fest anschnallen. 

Die Renditeentwicklungen in den Immobiliensektoren Shopping-Malls und Logistikzentren nehmen es bereits vorweg: Malls stehen preislich stark unter Druck, das Kapital sucht das Warenhaus 2.0, also den Logistikpark. Der Transformationsprozess im stationären Shopflächen-Geschehen ist bereits seit etwa fünf Jahren voll im Gange: Die durchschnittliche Leerstandsrate in den Cities der Städte über 20.000 Einwohner lag Anfang 2020 bei 7,3 %, ein weiterer Anstieg gilt als gesetzt. Die Bedeutung des Einzelhandels im Rahmen der Shopflächen ist im Sinken begriffen: Lag 2014 der Einzelhandelsflächenanteil an den gesamten City-Shopflächen noch bei 73,5 %, so reduzierte sich der Wert zwischenzeitlich auf 70,2 %; Einzelhandelsflächen wandelten sich in den vergangenen fünf Jahren primär zu Gastronomieflächen, Dienstleistungsflächen und Flächen für Freizeitbetriebe (Fitnesscenter) wie auch zu Leerstehungen. In diesem Zusammenhang ist eine Zahl besonders spannend – die Fluktuationsrate. Sie gibt an, wie viel Prozent der Shops jährlich den Mieter wechseln; diese lag zuletzt bei 13,8 % und zeigt die Dynamik des Transformationsprozesses. Davor verstecken können sich bestenfalls kleine Nahversorgungszentren und nahversorgende Retail-Parks, Cities und Malls müssen sich ab 2021 noch wärmer anziehen.

Alexander Neuhuber, MAGAN Advisors, zu Investments

2020 war – formulieren wir es mal höflich – ein „ungewöhnliches“ Jahr, in dem sich Teile der Immobilienwirtschaft, allen voran Logistik und Wohnimmobilien, als Krisengewinner erwiesen.

Sollte die Pandemie noch länger als zirka ein halbes Jahr dauern, dann werden die Karten aber neu gemischt, Stichwörter Pleitewelle, Arbeitslosigkeit, Kaufkraftverlust.

Wenn die Impfungen hingegen greifen und die Lage sich einigermaßen normalisiert, dann bleiben Immobilieninvestments auch 2021 alternativlos. Der Treiber dieser Entwicklung ist in erster Linie das Zinsniveau, und dieses dümpelt wohl vorerst weiter rund um die Nulllinie dahin.

Trotzdem hat der Corona-Schock einiges dauerhaft verändert, siehe Umwälzungen im Einzelhandel, den Trend zu Homeoffice oder den Wunsch nach Wohnen im Grünen.

Kurt Rusam, Eyemaxx Real Estate,  über Stadtentwicklung und Büromarkt

In jeder Krise steckt auch eine Chance. 
Homeoffice und die damit verbundenen Veränderungen im Bürobereich sind zu einer Glaubensfrage geworden. Das digitalisierte Zusammenarbeiten wurde zur Normalität, der Wandel von Co-Working zu Co-Living eine Selbstverständlichkeit.

Wohnen, ob Eigentum oder Miete, wird sich künftig immer mehr in den grüneren Bereich verlagern, weg von der Innenstadt in die Randbereiche, wo eine neue Art von Lifestyle entstehen wird.

Daraus folgt auch ein Neudenken der Stadtzentren – dies nicht nur im Hinblick auf ihre Funktion als Touristenmagneten wegen der Geschichte und der historischen Gebäude, sondern auch hinsichtlich des Zusammenspiels von Leben, Wohnen und Arbeiten. Die Gesellschaft ist seit der Krise offen für Neues, und der Trend lässt Veränderungen im Denken und Wahrnehmen erkennen, die sich 2021 weiter etablieren werden. 

Nicht zu vergessen ist dabei die Nachhaltigkeit, die immer stärker in den Vordergrund rückt. CO2-neutrale und klimaneutrale Bauweise, Re-Use von Materialien im Refurbishment und der ressourcenschonende Umgang mit unserer Umwelt gewinnen noch mehr an Bedeutung, mit dem Ziel, bei der Lebenszyklusbetrachtung einen wichtigen Teil (der Ressourcen) an unsere Nachwelt zurückzugeben. 

Einschätzung des Büromarkts 2021

Sind wir offen für Neues und Veränderungen in unserem Denken und Wahrnehmen? 

Sind wir bereit, etwas für unser gemeinsames Wohlergehen beizutragen?

Unter diesen Gesichtspunkten wird sich die Bürowelt verändern.

Ja, Büros wird es weiterhin geben und die Arbeit sich nicht nur in das Homeoffice verlagern.

Es hat sich gezeigt, dass das Homeoffice zu einer Glaubensfrage wurde. Persönliche soziale Kontakte mit den Kolleginnen und Kollegen werden auch weiterhin einen sehr hohen Stellenwert haben. Denn das Arbeiten im stillen Kämmerlein ist für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eigentlich ein „No-Go“. Die Digitalisierung mit Videokonferenzen ist eine hervorragende Ergänzung, die manches einfacher macht, die Dienstreisen werden reduziert, und die frei werdende Zeit kann auch sinnvoller genutzt werden. 

Was müssen Büros der Zukunft bieten? 
Die Flächen und die Gestaltung müssen extrem flexibel sein und viel Raum für Kommunikation, Austausch, Teamwork, tätigkeitsbasiertes Arbeiten und Vernetzung ermöglichen. Alles wichtige Anker und Aspekte für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eines Unternehmens.

Der Trend geht auch eindeutig in die Richtung, dass wir keine „reinen“ Bürogebäude, die am Abend ausgestorben sind, und kein „reines“ Wohnen, wo nur am Abend Leben einzieht, und auch keine „reinen“ Retail-Bereiche, die nur eine Shopping-Mall sind, anstreben. Im Gegenteil – es wird sich ein Verschwimmen der einzelnen Bedürfnisse auch im Arbeitsalltag widerspiegeln. Serviceeinrichtungen wie Kinderbetreuung, medizinische Versorgung oder Fitness sind ein absolutes „Must-have“ – idealerweise gekoppelt mit einem grünen Freiraum.

Büros werden daher immer mehr als Quartiersentwicklung mit einem Nutzungsmix für Arbeiten, Wohnen und Leben gedacht, mit einer optimalen Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und einem familiengerechten Miteinander.

Die weiterführende Entwicklung wird zu einem Campus mit Arbeiten und Leben im Grünen. Die Entwicklung von Co-Working zu Co-Living bringt Büros mit sich, die einem neuen Lifestyle zwischen Job und Familie gerecht werden.

Das Büro ist die gelebte Unternehmenskultur, das kulturelle Wertemuster und spiegelt die DNA eines Unternehmens wider. 

Peter Weinberger, Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland, zu Wohnimmobilien

Immobilien haben sich bereits in der Vergangenheit häufig als harte Krisenwährung erwiesen. Folglich zeigte sich der Wohnimmobilienmarkt auch bisher von der Corona-Krise wenig beeindruckt. Gestützt von der guten Nachfrage und den niedrigen Kreditzinsen hat sich die Preissteigerung in den ersten drei Quartalen 2020 sogar beschleunigt. 

Auch für 2021 erwarten wir eine stabile Nachfrage- und Preisentwicklung. In regionalen Hotspots ist weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen, größere Sprünge dürfte es allerdings nur mehr in Regionen geben, in denen die Leistbarkeit noch nicht ausgereizt ist. Ob es im Falle einer tiefgreifenden Wirtschaftskrise zu einer Trendumkehr am Immobilienmarkt kommt, wird allerdings erst die mittelfristige Zukunft zeigen. Sehr viel wird hier davon abhängen, ob es zu einer raschen Covid-Impfung kommt.

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