Schlagwort: Zinshaus

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Es geht nach oben

Der heimische Zinshausmarkt hat einen starken Jahresbeginn hinter sich, und damit ist auch die Tendenz für die kommenden Monate festgelegt.

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Der Zinshausmarkt in Österreich kennt derzeit nur eine Richtung, sowohl was das Volumen betrifft als auch hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen. „2019 hat das Zinshausjahr genau so begonnen, wie das letzte geendet hat“, meint Markus Arnold von Arnold Immobilien: „Eine große Nachfrage trifft auf ein überschaubares Angebot.“ Egal, ob man das klassische Gründerzinshaus nimmt, so wie es von Otto Immobilien in seinem Marktbericht gesehen wird, oder den etwas weiter gefassten Begriff im Marktbericht von Hudej Zinshäuser. In dem reicht nämlich die „Palette vom Mehrfamilienhaus in Spittal an der Drau um 95.000 Euro bis zum Gründerzeit-Juwel auf der Mariahilfer Straße um 125 Millionen“, erklärt Gerhard Hudej, Gründer und Geschäftsführer der Hudej-Zinshäuser-Gruppe. Dadurch kommen die beiden Unternehmen zwar auf unterschiedliche Kennzahlen, aber auf einen gleichen Nenner: Es geht stetig bergauf.

Blick auf Wien und die Bundesländer

Diese Entwicklung betrifft letztendlich ganz Österreich, denn „zahlreiche Investoren, denen die Preise in Wien bereits zu hoch sind, schauen sich in den Bundesländern um“, so Gerhard Hudej. Graz steht hier an erster Stelle, aber auch Linz, Salzburg und – dank ihrer Nähe zu Wien – die Märkte in St. Pölten, Krems oder Wr. Neustadt sind interessant. „Fast ein Viertel des gesamten Marktvolumens und knapp die Hälfte der Transaktionen werden in den Bundesländern generiert“, stellt Gerhard Hudej fest. „Die Bundesländer haben noch ein großes Steigerungspotenzial.“ Trotzdem ist hier der Markt noch entspannter. Abgesehen von Salzburg. In der Landeshauptstadt wurden im Vergleich zu 2017 um drei Projekte mehr verkauft, das Volumen stieg aber um satte 83 Prozent, was wohl den Markt am besten charakterisiert. Aber auch Wien verzeichnet 68 Prozent Steigerung beim Transaktionsvolumen. „Der Zinshausmarkt ist sehr hart umkämpft, und zusätzlich drängen immer wieder neue Käufer auf den Markt“, beobachtet Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, und zieht einen Vergleich: „Im Gegensatz zu früheren Jahren zeigte sich der Zinshausmarkt schon im Februar und März sehr lebhaft.“ Durch den starken Verdrängungswettbewerb in der Bundeshauptstadt werden „auch Zinshäuser außerhalb des Gürtels immer interessanter“, so Schmidt.

Nachfrage bleibt ungebrochen

Das Einzige, was in diesem dynamischen Umfeld nach unten geht, sind die Renditen. Aber diese spielen laut Hudej für viele Anleger nur eine sekundäre Rolle: „In Wien gibt es kaum mehr Ist-Renditen von drei Prozent. Trotzdem ist die Nachfrage ungebrochen.“ Das habe mehrere Gründe: Erstens sei für viele Immobilien-Entwickler das Potenzial wichtiger, das sie durch Parifizierung und Abverkauf lukrieren können. Zweitens seien die aktuellen Renditen für langfristige Anleger immer noch rentabler als andere Anlageformen; und drittens gebe es große Vermögenswerte aus der prosperierenden Privatwirtschaft, die mehr nach Sicherheit streben als nach Kapitalvermehrung.

Falsche Vorstellung vom Markt

Die geringen Renditen tangieren daher die großen Investoren weniger. Für die Besitzer einzelner Zinshäuser wird die Situation aber zunehmend schwieriger. „Immer mehr Private können oder wollen sich die notwendigen Instandhaltungsarbeiten nicht mehr leisten und verkaufen“, sagt Thomas Gruber, Teamleiter Zinshaus bei der Otto-Immobilien-Gruppe. Die hohen Wertsteigerungen der vergangenen Jahre erleichtern aber diese Entscheidung. Wobei Mathias Miller-Aichholz, Standortleiter Wien bei Hudej Zinshäuser, feststellt, dass viele Privateigentümer teilweise eine komplett falsche Vorstellung vom Markt haben: „Es wird nicht jeder Preis für jedes Haus gezahlt.“ Die Investoren wissen bestens Bescheid, und die Häuser, die sich im Markt zu niedrigen Renditen verwerten lassen, sind sanierte Topobjekte, bei denen das Potenzial bereits „gehoben wurde“.

Investoren aus aller Welt

Die Investoren kommen mittlerweile auch aus China, wie Miller-Aichholz berichtet. Der Wiener Zinshausmarkt ist also im Reich der Mitte angekommen, und Wien wird auch in diesem Segment immer internationaler. Etwas, was in den Nachbarländern schon weitaus fortgeschrittener ist, wenn man zum Beispiel einen Blick in die tschechische Republik wirft. „Der Prager Immobilienmarkt ist um rund ein Drittel kleiner, aber wesentlich internationaler als jener in Wien“, meint Markus Arnold, der auch ein Büro in der tschechischen Hauptstadt hat. Was Prag aber mit dem Wiener Markt gemeinsam hat: „Auch hier ist das Angebot an Zinshäusern mittlerweile knapper, und die Preise für ,Trophy‘-Liegenschaften sind durchaus mit Wien vergleichbar.“

Die Preise werden weiter steigen

Bezüglich der Wiener Preise gehen die Profis von einem weiteren Anstieg aus. Michael Schmidt: Es ist natürlich schwer zu beurteilen, ob es mit der Preisrally SO weitergeht. Wir rechnen aber auch heuer mit einem neuerlichen Anstieg der Preise.“ Bei diesen wird voraussichtlich jedoch nicht mehr eine steile Kurve nach oben zeigen wie in den letzten Jahren. Gerhard Hudej hat einen sehr interessanten Marktindikator ausgemacht: „Solange Akteure, die schon lange auf dem Markt sind und mit Zinshäusern Geld verdienen, auch jetzt noch zu diesen Preisen kaufen, dann kann ich mir schon denken, wohin die Reise geht.“ Sprich: nach oben.

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Zinshaus: Preise haben sich verdoppelt und trotzdem ist Spekulation „out“ und Investment „in“

So schnell wie in den letzten zehn Jahren wird es mit den Preisen bei Zinshäusern heuer nicht nach oben gehen – aber es wird nach oben gehen. Auch 2019 wird das Zinshaus seinem Ruf als sichere Veranlagung gerecht werden.

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Bei 1.244 Euro pro Quadratmeter lag der Durchschnittspreis für Zinshäuser im Jahr 2008. Laut dem „Wiener Zinshaus-Marktbericht“ von Otto Immobilien haben sich die Preise für Zinshäuser in den letzten Jahren mehr als verdoppelt. Mittlerweile sind wir bei einem Preis von 2.890 Euro pro Quadratmeter angelangt. Dies entspricht einer jährlichen Preissteigerung von rund acht Prozent. „Von 2008 bis 2014 verlief die Steigerung der Preise noch moderat, aber 2015 stiegen die Einstiegs- und die Maximalpreise deutlich an“, erklärt Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien. Ganz so massiv wird es heuer nicht weitergehen, aber der Weg der Preise nach oben ist vorgezeichnet. Die Börsen stehen derzeit auf Sturm, die hohe Volatilität bringt vielen Anlegern Verunsicherung und Verluste. „Das Wiener Gründerzeit-Zinshaus wird daher auch 2019 als sicheres Investment sehr begehrt sein“, ist Thomas Gruber, Teamleiter Zinshäuser bei Otto Immobilien, überzeugt.

Preise für Zinshäuser werden noch leicht steigen

Auch Clemens Riha, Geschäftsführer von GR Real, glaubt, dass 2019 ein spannendes Jahr wird, was Zinshäuser betrifft: „Ich gehe davon aus, dass der Wert von Zinshäusern in Wien noch leicht ansteigen könnte, denn es sind jedes Jahr immer weniger Zinshäuser am Markt verfügbar, und die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden.“ Und das, obwohl die Rendite schon sehr gering ist. Durchschnittlich sind es 2,6 Prozent, wobei die Mindestrendite mittlerweile bei 1,1 Prozent angekommen ist. „Für Hauseigentümer gibt’s fast nix, aber das ist fix“, kommentiert Thomas Rohr, Immorohr Immobilien, etwas sarkastisch. Aber 2019 zählt vor allem die Sicherheit und nicht die Rendite. 

Langfristiges Investment

„Beim Zinshauskauf geht es darum, Geld in Steine anzulegen, die seit 100 Jahren Bestand haben und erfahrungsgemäß eine sichere Wertsteigerung erzielen werden“, so Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Der Zinshauskauf wird aber nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Sicherheit betrachtet, sondern interessanterweise auch von „emotionalen Komponenten beeinflusst“, stellt Arnold fest: „Die besondere Ästhetik oder das Prestige der Lage, ein spezieller Blick aus dem Fenster oder Ähnliches spielen eine wichtigere Rolle als häufig gedacht.“

Individualität und Infrastruktur

Was also ein gutes Zinshaus ist, das wird 2019 mehr denn je sehr individuell beurteilt. Waren es vor einigen Jahren nur die Bezirke, auf die bei der Suche nach Zinshäusern geachtet wurde, so wird jetzt verstärkt auch auf die Mikrolage Wert gelegt. Markus Arnold: „Was eine gute Lage ist, definiert die Infrastruktur.“ Dazu zählt neben den Einkaufsmöglichkeiten natürlich die Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Besonders gefragt sind „Lagen an Grün- oder Wasserflächen“, stellt Thomas Gruber fest.

Bezirke mit Steigerungspotential

Die Lage ist letztendlich auch für die Wertsteigerung des Hauses entscheidend. Gemessen an der Steigerung der Nachfrage sind der 16. und 17. im Aufwind, die von der ab 2025 verkehrenden U5 profitieren. Auch der 20. und 21. Bezirk stehen bei den Investoren hoch im Kurs, „da sie teilweise sehr gute Lebensqualität bieten“, meint Gerhard Hudej, Geschäftsführer von Hudej Zinshäuser: „Hier wird man in den nächsten Jahren ähnliche Entwicklungen beobachten können wie vor einigen Jahren in der Leopoldstadt.“

Rechtliche Unsicherheiten erschweren Erhalt

Das Interesse am Zinshaus scheinen selbst die rechtlichen Unsicherheiten nicht zu mindern. Und das sind nicht wenige, wie Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI, aufzählt: „nicht nachvollziehbare OGH-Erkenntnisse zum Lagezuschlag beim Richtwert, eine darauf aufbauende, politisch instrumentalisierte neue Lagezuschlagskarte der Stadt Wien, fehlende Kriterien für die Frage der Erhaltungswürdigkeit und Abrissverbot von Gebäuden vor 1945 in Wien“.

Für die privaten Zinshausbesitzer allerdings werden durch die ständigen rechtlichen Eingriffe der Betrieb und die Instandhaltung eines alten Hauses immer aufwendiger und weniger planbar. Daher werden auch heuer genügend Häuser auf den Markt kommen. Den derzeitigen Preispeak nutzen vermehrt private Eigentümer, denn „wenn beispielsweise ein Haus an mehrere Eigentümer vererbt wird, größere Investitionen anstehen oder ein exklusiver Wunsch erfüllt werden möchte, dann wird aufgrund der attraktiven Preissituation etwas häufiger als früher an einen Verkauf gedacht“, so Markus Arnold.

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Dachwohnungen, komplexe Unikate – die neue Beletage liegt ganz oben

Es hat etwas Besonderes, auf dem Dach zu wohnen – niemanden mehr über sich und den Himmel zum Greifen nah.

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Die Beletage (französisch: bel étage, das „schöne Geschoß“) war das bevorzugte Geschoß eines adeligen oder großbürgerlichen Wohnhauses. Das erste Obergeschoß hatte die höchsten Räume und war in der Regel am besten ausgestattet. Da es noch keinen Aufzug gab, boten die „schönen Geschoße“ noch einen riesigen Vorteil: Sie waren leicht zu Fuß erreichbar und doch nicht ebenerdig.

Die am wenigsten gefragten Räume waren zur Gründerzeit die unter dem Dach. Dort war es auch nicht wirklich angenehm zu wohnen: eng, stickig, wenig Licht, im Winter kalt, im Sommer heiß. Daher waren die Dachgeschoße – wenn sie sich überhaupt zum Wohnen eigneten und nicht nur zum Wäscheaufhängen – eher dem Dienstpersonal vorbehalten.

Der Aufzug bringt die Wünsche nach oben

Als dann die Aufzüge in die alten Häuser Einzug hielten, wanderten auch die Wohnwünsche immer weiter nach oben. Immer weiter, bis sie schließlich in den letzten Jahrzehnten im Dach ankamen. Die ersten findigen Pioniere erkannten das Potenzial, das die Dachböden boten. Sie machten sich daran, die neu entdeckten Flächen – faktisch wie weiße Flecken auf der Landkarte – für sich zu ergründen und zu gestalten. Nach und nach entstanden im ersten Bezirk immer mehr Dachgeschoßwohnungen und wandelten sich zur neuen Beletage – im wahrsten Sinne des Wortes.

Komplexe Aufgabe Dachausbau

„Der Dachausbau von Gründerzeithäusern ist heute eine komplexe Aufgabe“, erklärt Andreas Kropf, geschäftsführender Gesellschafter von „OBENAUF“. Sein Unternehmen hat sich darauf spezialisiert, Wohnungen auf den Dächern ehrwürdiger alter Häuser zu bauen. Er streut den Baumeistern der damaligen Zeit und den alten Häusern Rosen: „Man muss den Hut ziehen. Das sind Häuser, die schon über 100 Jahre stehen, und es ist trotzdem möglich, mit einem überschaubaren Aufwand noch zwei Geschoße auf das Haus aufzusetzen. Das ringt uns eine Wertschätzung für diesen Haustyp ab. Damals wurde schon sehr überlegt und qualitätsvoll gebaut.“

Dachwohnungen sind Unikate

Heute gilt dasselbe für die Ausbauten, die mittlerweile immer öfter die Dächer nicht nur im ersten Bezirk der Bundeshauptstadt zieren. Diese Wohnungen können sich wahrlich sehen lassen: hohe Räume, viel Licht, hochwertige Ausstattung. Aufgrund der Hausstruktur und der Konstruktion ist jede Dachwohnung ein Unikat. Und daher am Markt weiterhin sehr gefragt. „Das Besondere am Dachgeschoß ist, ,obenauf‘ zu sein“, erklärt Kropf. Daher haben Dachwohnungen der Beletage zwei Besonderheiten voraus, die für die Bewohner ganz wesentlich sind: den Ausblick und die Freiflächen. Balkone und Terrassen sind ein Muss, denn wenn man schon ganz oben wohnt, will man auch dem freien Himmel nahe sein.

Das spezielle Goodie

Wenn man nicht im Dachgeschoß wohnt, kann man es zumindest zeitweilig nutzen. Zahlreiche Rooftop-Bars haben sich in den vergangenen Jahren auf Wiener Hotels etabliert und schmücken die Wiener Dachlandschaft im ersten Bezirk. Sie locken ihre Besucher mit einem fantastischen Ausblick und laden zum Relaxen ein. Wo kann man besser chillen als nah am Himmelszelt? Egal ob die Atmosphere Rooftop Bar im Ritz-Carlton, die Café Bar Bloom im Hotel Lamée, das Ristorante Settimo Cielo im Hotel Royal oder die Sky Bar im Kaufhaus Steffl – sie alle bieten das, was ein Dachgeschoß so einzigartig macht. Auch den einen oder anderen heimischen Promi kann man hier antreffen. Diese verkehren gerne an solchen extravaganten Plätzen über der Stadt – wiewohl doch auch viele von ihnen selbst in einer der zahlreichen Dachwohnungen leben, die die Innenstadt zu bieten hat. Und bei einigen dieser architektonischen Kostbarkeiten gibt es neben dem Blick über Wien noch einen Sonnenaufgang oder Sonnenuntergang als „Goodie“ dazu.

Artikel aus dem OTTO Wohnungsatlas Herbst 2018

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Heiß begehrt: Salzburger Altstadt-Zinshäuser

Zinshäuser in Salzburger Altstadtlagen sind unter Investoren derzeit stark gefragt. Sie geben sich bei Top-Objekten– ähnlich wie in Wien– mit Renditen um die 3 % zufrieden.

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Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat auch am Salzburger Immobilienmarkt ihre Spuren hinterlassen. Obwohl sich in den letzten Jahren nicht so viel getan hat wie in der Bundeshauptstadt, ist es auch in der Stadt an der Salzach im Zinshaussegment zu einigen interessanten Deals gekommen. Auffallend sei laut Experten, dass sich die Investoren – anders als in der Vergangenheit – heute mit deutlich niedrigeren Renditen zufriedengeben würden. Die Kaufpreise seien dagegen deutlich gestiegen.

„Renditen unter 4 % waren früher eine Seltenheit“, so Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl Hubner Immobilien. Heute würden sich die Renditeerwartungen auf der Käuferseite in guten Lagen bei rund 3 % einpendeln. Insgesamt seien die Renditen im Top-Zinshaussegment für Käufer um 1 bis 1,7 %, wenn nicht mehr, gesunken. Auf der anderen Seite seien sowohl die Kaufpreise als auch das Mietpreisniveau in den letzten Jahren deutlich gestiegen.

Kapitalsicherheit hat ihren Preis

„Das ist der Preis, der für die Kapitalsicherheit zu zahlen ist“, bringt es Alexander Kurz, Geschäftsführer der gleichnamigen Salzburger Immobilienkanzlei, auf den Punkt. Er habe derzeit sechs bis sieben Stadthäuser in Altstadt-Bestlagen im Portfolio, die allesamt zwischen 2,8 und 3 % Rendite abwerfen würden. Außerhalb der Altstadt wären bei herkömmlichen Wohnhäusern durchaus 6 bis 7 % Rendite drinnen. „Allerdings ist dort das Ausfallsrisiko ungleich größer“, so Kurz.

Investoren welcher Nationalität waren in den vergangenen Jahren am Salzburger Zinshausmarkt aktiv? Laut Andreas Gressenbauer, Geschäftsführer Hudej Zinshausmakler Salzburg, geben Lokalmatadore ebenso wie heimische institutionelle Anleger den Ton an. Dazu würden gut situierte internationale Liebhaber kommen – wie etwa deutsche Unternehmer, die ihr Herz an die Stadt an der Salzach verloren haben und daher dort Eigentum besitzen möchten. Anders als im Wiener Luxussegment würden russische Staatsbürger kaum auffallen, meint Kurz.

„Sehr wenige Zinshausbesitzer sind derzeit bereit zu verkaufen, der Markt ist sehr dünn, die Nachfrage weiterhin sehr gut“, so der Hölzl Hubner-Experte Maislinger. Vor der Krise habe es deutlich mehr Transaktionen gegeben – sprich: um 20 bis 30 % mehr. Zuletzt seien pro Jahr nicht mehr als rund 15 Zinshäuser in Innenstadtlagen – konkret: in der Altstadt links und rechts der Salzach – auf dem Markt gekommen. Nicht anders sei es im Vorjahr gewesen, als sich die Deals in einer Bandbreite zwischen 1,5 und 10 Millionen Euro bewegten.

Ein bisserl was geht immer

Auch wenn derzeit nicht viele typische Salzburger Zinshäuser in Altstadtlagen auf den Markt kommen, meint Gressenbauer interessierten Investoren ein „ausreichendes Angebot“ bieten zu können. Er legt Wert auf die Feststellung, dass dieses Angebot an „maßgeschneiderten Objekten in Bestlagen“ nicht aktiv beworben werde. Die klassischen Häuser mit Geschäftslokalen im Erdgeschoß und Wohnungen in den oberen Stockwerken seien ab einem Preis von 3 bis hin zu 25 Millionen Euro zu haben. Laut dem Experten bewegen sich die Kaufpreise für Top-Innenstadtlagen derzeit in einer Größenordnung zwischen 6.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter.

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Wer braucht noch einen Zinshausmakler?

Wer heute ein Zinshaus erwerben oder verkaufen will, hat die Qual der Wahl: Soll man das Geschäft selbst in die Hand nehmen oder einen Makler beauftragen? Die Überlegung liegt nahe, es auf eigene Faust zu versuchen. Andererseits: 95% der Zinshäuser in Wien werden gar nicht offiziell am Markt angeboten.

Braucht man auf einem relativ überschaubaren Markt wie jenem für die Wiener Zinshäuser noch einen Vermittler? Ist es nicht günstiger, sich selbst ein Bild von der Lage zu machen und die Maklerprovision zu sparen? Die Meinungen so mancher privater Investoren bzw. Verkäufer gehen in diese Richtung. Verstärkt wird dieser Trend noch dadurch, dass die große Boomphase bei Wiener Zinshäusern zur Neige zu gehen scheint– der Markt beruhigt sich, Angebot und Nachfrage haben sich auf hohem Niveau stabilisiert.

Eine komplexere Sachlage

So einfach, wie die Sache scheint, ist sie jedoch nicht. Denn die meisten Häuser wechseln den Eigentümer, ohne je offiziell auf den Markt zu kommen. Privatleute erfahren bestenfalls im Nachhinein, dass ein bestimmtes Objekt zu kaufen war– die Möglichkeit, mitzubieten, haben sie mangels Branchenkontakten nie bekommen. Die Zusammenarbeit mit einem Makler ist auch aus anderen Gründen zu empfehlen. Zunächst der Zeitgewinn: Käufer finden früher das gewünschte Objekt, Verkäufer den geeigneten Abnehmer. Daraus resultieren finanzielle Vorteile: Erstens bindet man nicht seine Zeit und kann sich auf seine eigenen Stärken konzentrieren; und zweitens ist das Kapital umso früher sicher angelegt, je früher man das entsprechende Zinshaus gefunden hat, bzw. kommt man als Verkäufer schneller zu seinem Geld.

Marktbeobachtung und Kenntnis der Marktteilnehmer

In vielen Fällen kommt es ohne Makler gar nicht zur gewünschten Transaktion, weil das betreffende Objekt nicht am offiziellen Markt angeboten wird. Der Experte aber beobachtet den Markt sehr genau. Gut informierte Makler kennen die Namen jedes einzelnen Käufers oder Verkäufers aus dem Grundbuch; diese tiefe Marktkenntnis ist erfolgsentscheidend und einer der wichtigsten Vorteile für die Klienten. Der Makler kennt darüber hinaus die Interessen der unterschiedlichen Marktteilnehmer– und die gehen oft weit über reine Preisüberlegungen hinaus; und zwar auf beiden Seiten des Marktes. Hier teuer abstoßen, dort billig kaufen ist also nicht das Einzige, das zählt. Andererseits haben in den vergangenen Jahren einige private Verkäufer weniger lukriert, als möglich gewesen wäre– und somit quasi Geld auf der Straße liegen lassen.

Private Verkäufer könnten viel mehr lukrieren

Es passiert immer wieder, dass Häuser innerhalb weniger Monate, manchmal sogar nur Wochen, mit 30 bis 70% Aufschlag weiterverkauft werden. Die hohe Nachfrage ist nur ein Grund für dieses Phänomen– der andere ist die Unwissenheit mancher Verkäufer hinsichtlich des wahren Potenzials ihrer Immobilie. In den vergangenen zwei Jahren hätten seitens privater Verkäufer schätzungsweise rund 125 Millionen Euro mehr lukriert werden können– pro Jahr. Denn vom gesamten jährlichen Transaktionsvolumen in der Höhe von rund einer Miliarde Euro entfielen ca. 250 Millionen auf schnelle Weiterverkäufe; und die Hälfte der Wiener Zinshausverkäufe ging von Privatpersonen aus. Conclusio: Rund 125 Millionen Euro hätten seitens privater Erstverkäufer zusätzlich lukriert werden können.

Apropos Potenzial

Eine oft diskutierte Frage ist jene der Rentabilität. Viele Käufer konzentrieren sich diesbezüglich zu sehr auf die Rendite zum Kaufzeitpunkt– viel wichtiger ist jedoch, was man zukünftig lukrieren kann. Um dieses Potenzial richtig beurteilen zu können, muss man Rendite, Substanzwert und Durchschnittsmiete kombiniert betrachten. Wer sich für Fremdvermittlung entscheidet, sollte sich jedenfalls vorher genau überlegen, welchen Partner er sich aussucht. Neben Seriosität und Kompetenz ist Spezialisierung ein wichtiges Selektionskriterium. Spezialisten können sich intensiver mit dem Markt beschäftigen, wissen früher als andere über Entwicklungen Bescheid und können schneller darauf reagieren. Denn wer sich ganz auf ein bestimmtes Thema konzentriert, ist auf dem betreffenden Gebiet meist besser als ein Generalist. Der 100-Meter-Läufer wird in seiner Spezialdisziplin den Zehnkämpfer in aller Regel übertrumpfen. Wichtig für potenzielle Käufer ist auch die Frage, ob sich der jeweilige Partner ausschließlich als Makler betätigt oder auch als Investor auftritt. Letzteres birgt die Gefahr, dass das Unternehmen selbst Interesse an den schönsten Objekten hat und so zur Konkurrenz für den eigenen Klienten werden kann. Beim reinen Makler bleibt dieser Interessenskonflikt aus, da er nicht für den Eigenbedarf arbeitet. Was das Marktpotenzial betrifft, ist der Wiener Markt nach wie vor sehr interessant: Derzeit sind beispielsweise rund 150 Zinshäuser verfügbar. Wer kaufen will, hat also nach wie vor eine reiche Auswahl und gute Aussichten auf eine zukunftssichere Investition.

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Die neue Gründerzeit

Es werden zwar keine alten Zinshäuser mehr gebaut in Wien, aber es werden derzeit zahlreiche renoviert und saniert. Wer Eigentum hat, der pflegt es auch.

Die Jahre zwischen 1840 und dem Ersten Weltkrieg werden in Wien als Gründerzeit bezeichnet, in der ein unglaublicher Bestand an Zinshäusern geschaffen wurde. Heute noch lebt das Stadtbild der Donaumetropole von diesen beeindruckenden alten Häusern, von denen so viele trotz der zwei Weltkriege erhalten geblieben sind. Dass sie auch weiterhin erhalten bleiben, dafür sorgen in letzter Zeit die Zinshauseigentümer verstärkt: Sie investieren in ihre Häuser. Eugen Otto, Geschäftsführer der Otto Immobilien Gruppe, bemerkt, „dass es eindeutig dahin geht, den Bestand zu pflegen und abzusichern. Sehr viele unserer Klienten sind Privatpersonen und investieren mit Freude in ihre Häuser.“ So antwortet auch Christian Ohswald, Leiter Private Banking Wien der Raiffeisen Bank, auf die Frage, welche Immobilie für Privatkunden die wichtigste sei: „Die eigene, die einem selbst gehört, hat Priorität. Diese wird umhegt und gepflegt. Die Aufwertung der eigenen Immobilie ist stärker und wichtiger als vor zehn Jahren. Das ist definitiv spürbar.“ Schon in der Gründerzeit wussten die Bauherren die Optik zu nutzen. Die prächtigen Fassaden sollten über den teils niedrigen Standard der Häuser hinwegtäuschen, was aber auch auf den Wunsch der Bewohner zurückzuführen war, denn ungeschmückte Häuser waren auch schon damals am Markt viel schwerer zu vermieten.

Nicht nur Fassade, sondern von Grund auf

Es wird aber heutzutage nicht nur in die Fassade investiert. Die Häuser werden saniert oder umfassend renoviert und teilweise in richtige Schmuckstücke verwandelt. Von außen und von innen. „Durch eine umfassende Sanierung des Objektes kann eine erhebliche Wertsteigerung erreicht werden, die für beständige und zufriedenen Mieter– und damit für eine langfristig sichere Einnahmequelle sorgt“, erklärt Michael Baert, Geschäftsführer der Premium Bauträger GmbH. Eine Wohnflächengewinnung, beispielsweise durch Dachbodenausbau oder den Anbau eines Wintergartens, sorgt zudem für ein höheres Vermietungspotenzial.

Der weite Weg

So schön das fertige Haus auch sein mag, bis dahin ist es noch ein weiter Weg. „Um ein Projekt mit vollster Zufriedenheit und angemessener Qualität durchführen und abschließen zu können, ist bereits im Vorfeld eine Vielzahl an Erfahrung und Detailarbeit notwendig“, so Baert. Dies beginnt bei der Projektvorbereitung und auch bei der Frage der Förderung durch die Stadt Wien. Denn Sanierungen des Hausbestandes werden von der Stadt Wien auch entsprechend gefördert. Allerdings sollte man hier mit den „Förderungsrichtlinien vertraut sein, damit man das Potenzial auch voll ausschöpfen kann“, erklärt Sanierungsprofi Baert.

Nachhaltigkeit ist wichtig

Noch ein wesentlicher Punkt kommt bei der Sanierung zum Tragen: die Nachhaltigkeit. Die nachhaltige Bauweise beginnt bereits bei der Auswahl der Baumaterialien, geht über die Objektplanung, die Schaffung von beispielsweise Fahrradabstellplätzen, die Verwendung von maschinenraumlosen Aufzügen bis hin zur umweltfreundlichen Entsorgung der Baumaterialien. Baert: „Durch eine effiziente und ökologisch sinnvolle Bauweise können mindestens zwei Drittel des Energieverbrauchs eingespart werden.“ Gerade durch die Kombination moderner, energiebewusster Bautechnik mit der Nutzung erneuerbarer Energie wie etwa Fernwärme werden aus Gründerzeithäusern wieder gefragte Wohn(t)räume.

Die Aufwertung der Umgebung

Nicht nur für die eigene Immobilie ist es sinnvoll, in diese zu investieren, sondern auch für das Umfeld. Mit der Generalsanierung eines Zinshauses lässt sich nämlich auch das Umfeld erreichen. Mit neu renovierten Häusern können auch Straßenzüge oder Teile des Grätzels aufgewertet werden. Der Architekt Roger Karré, Architekt Roger Karré ZT GmbH, spricht aus Erfahrung: „Renovierte Häuser tragen sicher zu einer Aufwertung bei und zum Teil auch zu einer Weiterentwicklung eines Gebietes.“ So wie es schon in der Gründerzeit üblich war, kann es durchaus vorkommen, dass die benachbarten Eigentümer „nachziehen“. Roland Thierrichter, Architektur Steinbacher Thierrichter ZT GmbH: „In kleineren Stadtbereichen kann es so sein, wenn man ein paar Projekte reinbringt, dass der eine oder andere Bauherr, der danach baut oder revitalisiert, in der Qualität einen Schritt nach oben macht.“ Und dieser Schritt ist nie falsch: Immobilienprofis wissen, dass das in Stadtlage befindliche Zinshaus, das schon seit 150 Jahren steht und aufgrund seiner Bausubstanz noch weiter stehen wird, in Wahrheit am risikolosesten ist.

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