Schlagwort: Wohnimmobilien

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Mikrolage statt Big Seven – Domicil Real investiert in deutsche Objekte mit Perspektiven

Es geht nicht um den schnellen Euro, wie Andre Schmöller meint, sondern um langfristige Investments. Dabei ist aber die Idee hinter den Immobilien ein wesentlicher Faktor für den Erfolg.


Im Interview

Andre Schmöller

Andre Schmöller ist Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH und der Domicil Investment Management GmbH. Bei der Domicil Real Estate Group handelt ein mittelständisches Investment- und Dienstleistungshaus mit Sitz in München. Kerngeschäft ist das Investment-Management in den Assetklassen Residential und Commercial, wobei die komplette Leistungskette vom Research über den Ankauf, die Finanzierung, das Portfolio- und […]

Was macht deutsche Wohnimmobilien auch für ausländische Investoren so interessant?

Schmöller: Es ist die furchtbar langweilige deutsche Verlässlichkeit. Man kann nicht viel falsch machen, wenn man in den Big Seven investiert. Da müsste an diesen Standorten schon viel passieren. Deutschland bietet Stabilität, Verlässlichkeit und strukturelle Nachhaltigkeit.

Welche kleineren Städte gehören für Sie zu den großen Wachstumsmärkten?

Schmöller: Es geht gar nicht so sehr um die Märkte, sondern um Objekte mit Perspektiven. Ein Beispiel ist Gelsenkirchen, ein Markt mit negativer Bevölkerungsprognose. Wir hatten die Möglichkeit, ein Objekt zu kaufen, das technisch gut dasteht und eine super Mikrolage hat: nahe dem Villenviertel mit einer gut funktionierenden Hausgemeinschaft und gegenüber von einem Fachmarktzentrum. Bei dieser Immobilie ist es für uns klar, dass die Menschen dort wohnen wollen.
Das ist die eigentliche Antwort: Genau die Immobilien suchen, die im Markt nachgefragt werden.

Das heißt, Sie achten auf die Idee hinter der Immobilie. Auch wenn man sie nicht gleich sieht.

Schmöller: Richtig. Zum Beispiel sind bei einer Wohnanlage in Bielefeld nördlich vom eigentlichen Stadtgebiet die Leute sukzessive ausgezogen. Wir haben uns angeschaut, warum sie ausziehen. Dabei haben wir festgestellt, dass es am Zipfel des Objekts eine Einzelhandelsimmobilie gab, die nicht mehr betrieben wurde. Wir waren uns sicher, wir können den Standort stärken, indem wir die Fläche für die Bewohner wieder attraktiv machen. Wir haben Informationen eingeholt, was den Bewohnern in ihrem direkten Umfeld wichtig ist. Ich möchte hier nicht unbedingt von Quartiersentwicklung sprechen, aber wir haben dort einen Einzelhändler mit Lotto/Toto angesiedelt, eine Bank und einen Bäcker. Manchmal ist es wirklich einfach. Man muss sich um die Objekte kümmern.

Wäre der österreichische Markt für Domicil auch interessant?

Schmöller: Österreich wäre ebenfalls interessant, aber wir kennen den Markt zu wenig. In Deutschland kennen wir auch den Mikromarkt, der ja für uns besonders wichtig ist, wie Sie an den Beispielen sehen – und da finde ich die Gelegenheiten, die ich brauche.

Was ist Ihnen in den vergangenen Jahren am deutschen Markt besonders aufgefallen?

Schmöller: Der deutsche Markt ist besonders begehrt. Ich persönlich glaube aber, dass auf einem Markt, der hochpreisig ist und enger wird, viele kaufen, ohne zu wissen, was sie tun. Viel Geld wird investiert, ohne dass man im Detail weiß, was man macht. Das könnte noch dem einen oder anderen auf die Füße fallen. Man muss mehr denn je darauf achten, welches Produkt an welchem Standort geeignet ist – aber man braucht auch den richtigen Partner vor Ort.

Wie schätzen Sie die weitere Preisentwicklung bei Wohnimmobilien ein?

Schmöller: Prinzipiell bin ich der festen Überzeugung, dass wir keinen Einbruch haben werden. Das Wachstum wird sich zwar abschwächen, aber nicht dramatisch. In einigen Regionen wird man noch ein starkes Wachstum bemerken. Dort kann man sich durchaus etwas trauen.

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Immobilien auf den Florida Keys

Immobilien in Florida, so wohnen sie im Land von Donald J. Trump

Der Rabauke im Weißen Haus vermiest einigen Teilen der Menschheit das Leben. Und auch viele, die sich schon lange einen Wohnsitz oder eine Ertragsimmobilie in Florida zulegen wollten, werden abgeschreckt. Ihnen sei allerdings das Wort Winston Churchills ans Herz gelegt, der einst sagte: „Man kann sich immer darauf verlassen, dass die Amerikaner das Richtige tun … nachdem sie alles andere ausprobiert haben.“

Mehr USA

Ausländische Käufer auf dem Vormarsch in den USA

Kalt ist es um diese Jahreszeit in Österreich, aber in Florida schaut die Welt schon wieder ganz anders aus. Der südliche Bundesstaat gilt neben Texas und Kalifornien als die beliebteste Investment-Destination bei Wohnimmobilien für ausländische Käufer.

Mehr USA

Wer kauft in welcher Stadt? Der Wohnimmobilienmarkt weltweit

Kauft man eine Immobilie besser in Miami oder in Dubai? In Paris oder Berlin? Welche Wohnwünsche, Wohnträume und vor allem Lebensgewohnheiten in welchen Metropolen passen zu welchen internationalen Klienten? Es gibt bei diesen nämlich sehr unterschiedliche Geschmäcker, was die Wohnimmobilien, aber auch was die Städte betrifft.

Florida zählt noch vor Kalifornien und Texas zu den beliebtesten Destinationen für Wohnimmobilien von Ausländern, sprich: von nicht US-Amerikanern. Das Leben in Florida ist noch immer angenehm. Das warme Klima und auch die Lebenshaltungskosten sind bei einem Dollarkurs um die 1,15 pro Euro günstig: So gibt es beim Lebensmittelhändler Publix (vergleichbar mit dem heimischen Billa, nur ungleich größer) ein knappes halbes Kilo (Amerikaner rechnen in Pfund; 1 lb = 0.4535923 kg ) Rib-Eye-Steak um acht Dollar; Spareribs um knapp zwei Dollar. Wer einmal US-Steak genossen hat, wird sich übrigens nur schwer an etwas anderes gewöhnen wollen. Brot, Gemüse und Früchte belasten das Budget kaum. Getränke, Gewürze, Senf oder Mayonnaise werden immer wieder „2 für 1“ angeboten. Teuer im Vergleich zu Österreich sind Toilettenpapier und Küchenrollen. Beim Warenhausriesen Walmart kann man Calvin-Klein-Jeans um 27 US-Dollar erstehen, Wrangler-Jeans werden sogar ab 15 Dollar angeboten. Die Preise sind immer netto, aber es kommen noch, regional verschieden, ein paar Prozent Steuern dazu.

Benzin kostet um die 2,60 US-Dollar pro Gallone (3,78541 Liter). Ergibt zum Beispiel in Miami aktuell Ende August einen Literpreis von 0,75 US-Cent – macht 0,64 Euro-Cent pro Liter. Davon können Europäer nur träumen. Wohl auch von einem Chevy Malibu um knapp 22.000 US-Dollar oder einem Porsche Macan um 51.500 US-Dollar – alle mit überkompletter US-Ausstattung, versteht sich.

Worauf man beim Kauf achten muss

Wer sich entschließt, eine Immobilie in Florida zu erstehen, muss neben der Abwicklung und einer eventuellen Finanzierung, für die es entsprechende Makler gibt, noch auf ein paar Eigenheiten achten. Das sind zunächst einmal die Aufenthaltsbestimmungen für Ausländer, die man am besten vorher mit dem Konsulat abcheckt. Sobald man eine Immobilie gewählt hat, ist es besonders in Florida unumgänglich, auf versteckte Fußangeln wie die Eigenheimversicherung zu achten, die je nach Hurrikan-Lage exorbitant sein kann, oder den Energieversorger, der manchmal für das Verlegen der Leitungen unter die Erde wegen der Wirbelstürme Haushalte mit bis zu 300 US-Dollar pro Monat zusätzlich belasten kann. Also immer vorher informieren und die aktuelle Kostenlage vom Makler, der für korrekte Aussagen haftet (bei „Schwindeln“, für das es auf Englisch kein Wort gibt, nur für „Betrügen“, also „cheat“, droht Lizenzverlust), schriftlich bestätigen lassen.

Option: Vermietung

Wer sein Anwesen dann gewinnbringend vermieten möchte, ist in Florida bestens aufgehoben: Die Nachfrage nach Ferien-Mietimmobilien ist hoch und es gibt eine komplette Service-Infrastruktur, die von der Vermarktung bis zur Pflege der Gartenanlage und der Pooleinrichtungen alles erledigt.

Das Angebot ist riesig und sollte nach klimatischem Wunsch getroffen werden: Im Süden ist es immer warm, aber es kann im Sommer unerträglich schwül werden. Im Norden kühlt es im Winter bis auch für uns als herbstlich empfundene Temperaturen ab. In äußerst seltenen Fällen kann es im Norden auch Nachtfrost geben.

Cape Coral an der Golfküste

Vor allem bei Deutschen sehr beliebt ist Cape Coral an der Golfküste, in der Nähe von Fort Myers und knapp drei Autostunden von Disney World und den anderen Attraktionen entfernt, wo es auch einen internationalen Flughafen gibt. Dementsprechend gibt es vom deutschen Bäcker bis zum deutschen Friseur ein buntes Angebot für Heimwehkranke. Das Land ist seit den 1950er-Jahren von zwei Brüdern entwickelt worden, die erst einmal Kanäle zum Meer graben ließen, was damals auf blankes Unverständnis stieß. Die Gegend war für Immo-Profis völlig uninteressant und daher spottbillig. Heute weiß man um die Weitsicht der Geschwister, denn unzählige Villen liegen am Kanal mit direktem Meerzugang und verfügen über die begehrte „Western Exposure“ Richtung Sonnenuntergang.

Angebote für jeden Geschmack …

So gibt es in North Fort Myers gleich an einem Kanal mit direktem Zugang zum Golf von Mexiko ein Haus mit zwei Schlafzimmern, drei Bädern, riesiger Küche, Terrasse mit Fliegengitter umschlossen, Bootssteg und Doppelgarage um 289.000 US-Dollar Verhandlungsbasis. Das Baujahr 1988 ist von Vorteil, weil später – und das ist kein Scherz – kürzere Nägel für die Dachkonstruktion verwendet werden durften, was bei Starkwinden nicht von Vorteil ist.

Wer es billiger haben möchte, findet nur wenige Kilometer entfernt ein 1994 aus Beton gebautes Haus, dessen Eigentümer kürzlich verstorben sind. Es verfügt über zwei Schlafzimmer und zwei Bäder, alle Böden verfliest, einen Bootssteg und liegt in einer „Gated Community“ mit Wachdienst und Gemeinschaftsanlagen wie drei Pools, Tennisplatz, Clubhouse und beleuchteten Teichen sowie Terrasse mit Fliegengitter. Das Objekt ist für 104.000 US-Dollar am Markt; Grundsteuer plus Betriebskosten kommen auf 3.708 Dollar im Jahr.

… auch für Luxus

Für die dickere Brieftasche (in den USA gibt es nach oben kein Limit; das gilt auch für Cape Coral/Fort Myers) empfiehlt sich direkt in Cape Coral eine wunderschöne 2003 errichtete Villa mit Pool und Terrasse – alles mit Fliegengittern natürlich –, drei Schlafzimmern und einem geräumigen Wohnbereich mit Blick auf den Kanal und den Kieselsteinpool im Resort-Stil mit Salzwassersystem, drei Wasserfällen, Wasserspielen, einer Feuerstelle, einem Whirlpool und mehreren Entspannungsbereichen. Weiters dabei sind eine Gourmetküche mit High-End-Edelstahlgeräten, importierter Travertin- und Palisander-Bodenbelag, luxuriöse Bäder mit Whirlpool im Masterbad, Kirschholz-Intarsien in den Kassettendecken in jedem Zimmer, riesige Wandschränke mit maßgefertigten Einbauschränken, zwei Innenhöfe, eine importierte massive Haustür (Italien) sowie eine Zwei-Zonen-Aircondition und ein Bootssteg mit Lift. Das Anwesen wurde kürzlich preisreduziert und wird für 748.900 US-Dollar angeboten.

Miami zwischen guter und schlechter Wohngegend

In Miami ist das Angebot gewaltig, doch es muss wie in jeder Großstadt zwischen guten und schlechten Gegenden differenziert werden. Re/Max bietet in West Miami, am Rande der Everglades und in der Nähe eines großen Einkaufszentrums, eine Doppelhaushälfte mit drei Schlafzimmern, zweieinhalb Bädern und Parkplatz um 259.000 US-Dollar an. Die 1987 errichtete Gemeinschaftsanlage umfasst Basketballplätze, Rad-/Joggingpfad, Clubhaus/Clubraum, Fitnessraum, Pool und Tennisplatz.

Bei Gemeinschaftsanlagen muss man immer vorsichtig sein, denn die mächtige Vertretung (Homeowners Association) einer solchen kann allerhand absurde Regelungen erlassen. Dazu kann zum Beispiel ein Vermietungsverbot gehören, was hier jedoch explizit nicht der Fall ist. Die Hausvertretung könnte aber ein Screening der Mieter verlangen und diese auch ablehnen.

Ebenfalls im Westen der Stadt, in der Nähe von Ikea und der Dolphin Mall, wird ein sehr schönes, 2013 errichtetes, zweigeschoßiges Haus mit vier Schlafzimmern, dreieinhalb Badezimmern und Balkon in einer Gated Community angeboten. Mit den gewölbten Decken im Erdgeschoß, komplett verfliest und mit einem offenen Zimmerplan im Erdgeschoß wirkt das Gebäude noch größer. Die Anlage verfügt über Clubhaus, einen Pool, ein eigenes Fitnessstudio und Tennisplätze. Kaufpreis: 519.000 US-Dollar.

Eines der teuersten Objekte der Stadt steht in Coral Gables: Das im neoklassizistischen Stil errichtete Haus liegt geschützt in einer Bucht auf einer Insel mit Blick auf den Atlantik. Auf dem einen knappen Hektar großen Grundstück mit tropischem Garten wurde das zweigeschoßige Haus 2007 mit 1.504 Quadratmetern Fläche, sechs Schlafzimmern, neun kompletten und drei Teilbädern sowie Kinosaal errichtet. Gewölbebögen, Rundbogentüren und bleiverglaste Fenster, Kombinationen von Marmor- und Intarsienholzböden, hohe Decken, Pool mit Wasserspielen, mehrere Brunnen, ein Atrium, Bootsanlegesteg, eine kleine Kapelle und ein herrlicher Blick auf die Gärten und Wasserwege sorgen für das Ambiente. Sotheby’s bietet es aktuell für 55 Millionen US-Dollar an.

Die Florida Keys für die Reichen und Schönen

Auf den Florida Keys, vor Jahrzehnten noch moskitogeplagtes Versteck von Gangstern und sozialen Absteigern, aber auch Wohnsitz von Ernest Hemingway, tummeln sich heute Reiche und Superreiche – trotz der Gefahr, dass die Inselkette mit Key West am Ende der Klimaerwärmung zum Opfer fallen könnte. Hier ist das Leben „easy“, alles etwas teurer als auf dem Festland und sowohl Golf von Mexiko und Atlantik praktisch vor der Haustür.

Wer auf den Keys sein Glück versuchen will, sollte sich ein kleines, zweigeschoßiges Häuschen mit Schlafzimmer im Obergeschoß auf Marathon ansehen: Im Vorjahr aus Holz gebaut und Teil einer Anlage mit Golf-/Meerzugang, hat es nur zwei Zimmer mit Nebenräumen und einen Grillplatz, aber zwei Autoabstellplätze. Das putzig anzusehende Bauwerk wurde eben erst um 3.000 Dollar preisreduziert und soll jetzt 95.000 Dollar kosten.

Teurer ist da noch ein Haus auf Betonstelzen mit zwei Schlafzimmern und einem Bad auf rund 70 Quadratmetern Wohnfläche in Key Largo, das für 349.000 US-Dollar auf dem Markt ist. Komplett verfliest, mit Balkon im Obergeschoß, lassen sich zwischen den Stelzen Auto, Motorrad und Boot bequem und schattig unterstellen. Ein kleiner Steingarten und Grillplatz gehören auf 470 Quadratmetern Grund mit dazu. Die Gemeinschaftsanlage verfügt über einen Bootsslip und einen kleinen Sandstrand.

Klotzen statt Kleckern

Und weil in den USA immer klotzen statt kleckern angesagt ist, soll auch diese Immobilie erwähnt werden: Sotheby‘s hat eine prachtvolle Villa auf Key Largo mit sechs kompletten Schlafzimmer-Suiten und fünfeinhalb Bädern auf 720 Quadratmetern und Meerzugang in 30 Metern Entfernung mit eigenem Infinity-Pool im Angebot. Das Anwesen mit luxuriöser Ausstattung, wie reichlich Marmorböden, Granitarbeitsflächen in der Küche, drei offenen Kaminen, Kino und eigenem Aufzug, liegt in einem prächtigen tropischen Garten und ist Teil des renommierten Ocean Reef Club, in dem sich US-Senatoren gerne blicken lassen. Auf mehr als 1.000 Hektar gibt es dort eine 175-Fuß-Slip-Marina für Boote, einen Helikopterlandeplatz, Championship-Golfplätze, Weltklassetennis und Rasensportplätze wie Fußball oder Kricket, ein Kulturzentrum und eine großzügige Krankenstation mit geschultem Personal – für alle Fälle. Die Villa selbst wird für 16 Millionen US-Dollar angeboten.

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Elegant woman overlooking the Amalfi Coast

Licht des Südens – Preise in Neapel und Umgebung

In Süditalien lockt eine Vielzahl preisgünstiger Immobilien – italienisches Lebensgefühl inklusive.

Der Süden Italiens ist eine Gegend, die seit jeher zu den Sehnsuchtsorten der Mitteleuropäer zählt. Heute geht die Reise dorthin deutlich schneller als noch vor über 200 Jahren, als schon Johann Wolfgang von Goethe vom geheimnisvollen Licht des Südens schwärmte. Mit easyJet sind Sie zum Beispiel im September ab Wien schon um 100 Euro tour/retour in Neapel. Wen der Wahnsinn dieser Stadt nicht stört – der Verkehr ignoriert so gut wie alle Gesetze, zweispurige Straßen werden in drei Kolonnen nebeneinander befahren, dazwischen schlängeln sich Motorradfahrer, und Fußgänger eilen wie aus heiterem Himmel zu jeder Zeit und an jeder Stelle über die Straße –, ist immobilienmäßig bestens bedient. Die Location ist auch vor allem deshalb interessant, weil die Freundlichkeit der Süditaliener alle Unbill wieder aufwiegt und die Lebenshaltungskosten um rund 30 Prozent billiger sind als hierzulande. Davon ausgenommen sind die Treibstoffe, die rund fünf Prozent teurer sind.

So wird in Portici im Osten von Neapel um 315.000 Euro eine repräsentative Fünf-Zimmer-Wohnung mit 190 Quadratmetern auf der zweiten Etage angeboten. Sie liegt in der Villa Emilia, einem kürzlich renovierten Gebäude im vesuvianischen Stil des 18. Jahrhunderts mit Aufzug und einem Parkplatz im Innenhof.

Günstiger, aber weniger prestigeträchtig ist eine Neubauwohnung mit Flächen zwischen 80 und 125 Quadratmetern netto in der im Bau befindlichen fünfstöckigen Wohnanlage Parco Sandro Pertini Napoli in der Via Taverna Rossa 125. 90 Quadratmeter kommen inklusive Garagenplatz und Jacuzzi-Wannen auf 185.000 Euro. Die Wohnungen im obersten Stockwerk (Dachboden) verfügen über Terrassen, jene im Erdgeschoß über einen Garten. Das Gebäude gehört zur höchsten Energieklasse und wird nach den neuesten Standards der Wärmedämmung gebaut.

Wer’s aber richtig teuer und gediegen haben will, wird natürlich auch in Neapel fündig: Genau im Zentrum wird ein repräsentatives Gebäude von 240 Quadratmetern mit 500 Quadratmetern Garten und einer 30 Quadratmeter großen Terrasse angeboten. Die Wohnung mit doppeltem Eingang ist auf zwei Etagen verteilt: 90 Quadratmeter große Repräsentationsräume im Erdgeschoß und direkter Blick in den Garten, große Küche und ein Dienstbotenraum. Im ersten Stock, der über eine elegante innenliegende Treppe zugänglich ist, gibt es vier Schlafzimmer mit direktem Zugang zum Patio und zwei Badezimmer. Preis: 1.370.000 Euro.

Die Preise für Ferienwohnungen steigen ständig, wie die Immobilienexpertin Paola Postiglione erläutert: „Besonders in Süditalien nimmt der Anteil von Immobilienbesitzern, die von Hotels auf eigenen Besitz umgestiegen sind, weiter zu. Das gilt vor allem für Kampanien, Apulien und Sizilien.“ Trotzdem, so die Fachfrau aus Salerno, gibt es schöne Wohnungen und Immobilien auch in kleinen und unbekannten Dörfern wie Vieste, Otranto, Ostuni und Gallipoli (Apulien) sowie Taormina, Acireale oder Cefalù (Sizilien).

Der Golf von Neapel liegt hinter uns, und rund eineinhalb Autostunden entfernt gibt es an der idyllischen Amalfiküste im Süden noch relativ günstige Immobilien: In Amalfi selbst wird eine 90 Quadratmeter große Wohnung mit spektakulärem Meerblick angeboten. Die Immobilie thront auf einer der Terrassen über der Stadt, erstreckt sich über zwei Etagen mit Dachterrasse plus acht Quadratmetern Balkon, Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Küche, Bad und – man glaubt es kaum – einem gepflegten Zitronenhain von etwa 6.000 Quadratmetern und ist für 450.000 Euro auf dem Markt.

Verkehrsgünstiger und mit Top-Infrastruktur lockt südlich von Neapel mit 140.000 Einwohnern Salerno mit endlosen Sandstränden südlich der Stadt. Am Rand entsteht in der Via Marchiafava gerade ein fünfstöckiger Neubau, in dem Wohnungen von 50 oder 100 Quadratmetern angeboten werden – Letztere ab 250.000 Euro mit Garagenplatz und Balkon.

Günstiger ist es im Stadtzentrum, wo im historischen Kern in einem alten, restaurierten Gebäude eine 68-Quadratmeter-Wohnung mit Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad und zwei Balkonen renoviert wird. Im Inneren des Gebäudes befinden sich charakteristische antike Säulen. Die Arbeiten sollen im Mai abgeschlossen sein, wobei das Objekt – ohne Parkplatz, aber mit typisch süditalienischem Flair in engen Gassen – dann 140.000 Euro kosten wird.

Am oberen Ende der Preisskala befindet sich ein Penthouse im Neubau mit 150 Quadratmetern, bestehend aus Flur, Doppelwohnzimmer, Küche, drei Schlafzimmern, zwei Badezimmern und Waschküche. Es verfügt über Terrassen auf zwei Ebenen plus Dachterrasse und Autogarage.

Eine 100-Quadratmeter-Neubauwohnung direkt am Hafen im fünften Stock mit Wohnzimmer, Küche, drei Schlafzimmern, zwei Bädern mit Garage und einer 60-Quadratmeter-Terrasse mit direktem Meerblick wird im Oktober fertig und soll 390.000 Euro kosten.

Aber wie bei fast allem in Süditalien: Die Preise sind verhandelbar.

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Nachfrage und Mangel treiben die Preise bei Wiener Wohnungen

Wo und wie schnell die Preise in Wien steigen, hängt mehr denn je von der Lage – und vor allem von der Mikrolage – ab.

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Ein Drittel aller im Jahre 2017 in Österreich umgesetzten Eigentumswohnungen befindet sich in Wien beziehungsweise in der Immoregion Wien, wie sie von IMMOunited erfasst wurde. Dazu zählen nämlich auch einige Gegenden im Umland von Wien, landläufig „Speckgürtel“ genannt. „Wien ist eine Region, und da gehört das Umland einfach dazu“, so die Argumentation des ÖVI, der diese von IMMOunited zur Verfügung gestellten Daten verwendet. Während in den anderen großen Immoregionen wie Salzburg, Graz und Linz die Nachfrage gleich blieb, war Wien mit rund 17.000 verkauften Einheiten neben Innsbruck die einzige Region, in der ein weiterer Anstieg der Nachfrage zu verzeichnen war. „Die Anziehungskraft der Ballungszentren bleibt also ungebrochen hoch“, stellt Gerald Gollenz, stv. Obmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, fest.

2018 mehr Dynamik

Daher haben die Preise in Wien angezogen, und für gebrauchte Wohnungen liegen sie aktuell im Schnitt bei 3.200 Euro pro Quadratmeter, Neubauten gibt es um durchschnittlich 4.100, wobei die Preise in den Bezirken stark variieren, und das auch innerhalb der Bezirke. So kostet eine Neubauwohnung „über der Donau im Durchschnitt zwischen 3.500 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter, in Oberdöbling hingegen zwischen 4.600 und 6.000 Euro“, fasst ÖVI-Präsident Georg Flödl den Immobilienmarkt 2017 zusammen. Massiv mehr Dynamik erwartet Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, im laufenden Jahr. Nämlich ein Nachfrageplus von 5,1 Prozent und ein Plus beim Angebot von 1,7 Prozent. „Weniger zur Freude der Kaufinteressenten wird daher der Anstieg von 5,1 Prozent sein“, so Reikersdorfer. „Eine boomende Nachfrage und ein ohnedies knappes Angebot, das nicht entsprechend mitwächst, treiben den Preis.“[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_gallery interval=“3″ images=“20274,20275″ img_size=“large“][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

Druck auf die günstigen Bezirke

Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Menschen immer stärker in die günstigen Bezirke drängen. Laut der Immobilienplattform FindMyHome war Favoriten im Bereich der kleinen bis mittelgroßen Wohneinheiten der gefragteste Bezirk. Galt Anfang des Jahres noch Ottakring als Spitzenreiter, so hat sich bereits im Sommer herauskristallisiert, dass der südliche Bezirk der neue Trendbezirk sein wird. „Die plötzliche Beliebtheit liegt vor allem – aber nicht nur – an den günstigen Objekten, die in diesem Bezirk zu haben sind: Favoriten ist Topregion in Sachen ‚viele Quadratmeter für wenig Geld‘, gleichzeitig gibt es aber auch sehr lebenswerte Grätzel mit guter Infrastruktur“, analysiert Bernd Gabel-Hlawa, Geschäftsführer von FindMyHome.at. Johanna Prosenik, Immobilienbüro-Betreiberin von RE/MAX First in Wien, stellt fest, dass es prinzipiell „keinen einzigen Bezirk mehr gibt, der nicht gefragt ist“.

Mangel an kleinen Wohnungen

Der gesellschaftliche Wandel – immer weniger Personen leben in einem Haushalt – ist deutlich am Immobilienmarkt zu spüren und geht schneller voran, als der Bestand geändert werden kann. So sind Wohnimmobilien im Schnitt 60 bis 80 Jahre alt und mit durchschnittlich fast 100 Quadratmetern Wohnfläche zu groß für eine steigende Anzahl von Einpersonenhaushalten, und dadurch ergibt sich weiterhin ein Mangel an kleinen Wohnungen, denn „diese werden nachgefragt mit zwei Zimmern auf 46 Quadratmetern oder als Mikrowohnungen“, so Gerald Gollenz. Laut Michael Pisecky, Geschäftsführer von s Real, ist es daher für Bauträger „sinnvoll, kleine Wohnungen auch bis in die obersten Stockwerke zu errichten und so diese Nachfrage auch zu bedienen“.

Grundstückspreise und Baukosten

Die gestiegenen und weiterhin steigenden Grundstückspreise machen dem ohnehin angespannten Markt ebenfalls sehr zu schaffen und werden in den nächsten Jahren die Preise noch weiter nach oben treiben. Diesem Problem wäre durch eine Senkung der Neubaukosten entgegenzutreten. „Bis zu 25 Prozent geringere Baukosten sind ohne Qualitätsverlust und somit ohne Nachteile für Bewohner und Bewohnerinnen möglich“, weiß Pisecky. Kostentreiber sind vor allem Bauauflagen seitens der öffentlichen Hand und die Überwälzung von Infrastrukturkosten.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

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Vermieter sind auch Stadterneuerer und Wirtschaftsmotor

Vermieter immer nur auf den Aspekt des Eigentümers zu reduzieren und– wenn man es noch etwas „schärfen“ will– als zügellosen Ausnutzer der armen Mieter darzustellen, ist nicht nur hochgradig unfair, sondern auch völlig unrealistisch.

Inland

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Vermieter werden von der Politik gern für jeweilige Neidkampagnen benutzt. Investoren, die ihr Geld in Wohnimmobilien investieren, beleben die Wirtschaft und sorgen für Arbeitsplätze. Sie sorgen aber auch für vernünftigen Wohnraum und Gebäude, die erhalten werden sollen. Warum es überhaupt Diskussionen darüber gibt, dass die Mieten im Zentrum einer Stadt höher sind als an der Peripherie, ist ebenfalls nicht nachvollziehbar, weil völlig normal. Es kann kein Grundrecht geben, dass jeder im Stadtzentrum günstig wohnen kann, dazu ist dort eben zu wenig Platz. Gibt es bessere Renditen, dann wird auch mehr investiert und neuer Wohnraum geschaffen. Der private Mietmarkt ist in Wien nicht übermächtig groß, es gibt genügend Möglichkeiten, dem auszuweichen. Gerade Wien weist nach wie vor, neben dem Burgenland, die niedrigsten Richtwerte in Österreich auf, was für eine Bundeshauptstadt wohl eher unerklärlich ist.

Dass der Besitz einer Immobilie sehr kapitalintensiv ist, wird kaum jemand leugnen, der von dieser Branche nur etwas Kenntnis hat, denn es ist nicht nur der Kauf bzw. die Errichtung, sondern es sind permanente Erhaltungsinvestitionen nötig. Unabhängig davon, dass die stets wachsenden Grund- und Baukosten, die von der Politik festgelegten hohen, manchmal unnötig luxuriösen Standards schon grundsätzlich alles verteuern. Dass im klassischen Verständnis bei Miete nicht nur die reine Miete, sondern auch die Betriebskosten mitenthalten sind– die überproportional steigen dürfen, ohne dass sich jemand aufregt, und dadurch die Mehrwertsteuer noch eine zusätzliche Verteuerung bringt– wird von der Politik verschwiegen.

Warum man in diesem Land Immobilieninvestoren stets feindlich begegnet, ist nicht nachvollziehbar. Es sind nicht die Investoren die Bösen, sondern jene Politiker, die die Zeit verschlafen und keinerlei Pläne für wachsende Städte entwickelt haben. Jetzt die Immobilieninvestoren durch eine permanent negative Kampagne und restriktive Gesetze vergraulen zu wollen, zeigt nur die Hilflosigkeit der politisch Handelnden. Schon in der DDR oder jedem anderen kommunistischen Land wurde eindrucksvoll bewiesen, dass durch Gleichmacherei auch jene ausgefallen sind, die investiert hätten. Häuser von damals sind uns allen noch in grauenvoller Erinnerung.

Wenn Investitionen nicht gefördert werden, die Vertragsfreiheit permanent in Frage gestellt wird und Vermieter nur als Abzocker dargestellt werden, dann darf man sich nicht wundern, wenn kaum mehr private Investoren in Wohnbau investieren. Es ist Zeit, die Vermieter als wichtigen Wirtschafts-Impulsgeber zu betrachten und den Einzelnen durch einen reformierten, schlanken Staat derart zu entlasten, dass jeder Investor selbst darüber entscheiden kann, wie er sein Geld ausgeben will, und der Staat es ihm nicht schon vorher wegnimmt.

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Zwei Alternativen

Die neue Studie der immowelt.at bringt das an den Tag, was die Wiener Makler schon vor einiger Zeit festgestellt haben: Der Markt in Wien stagniert mit wenigen Ausnahmen. Das muss aber keine Verschnaufpause bedeuten, es könnte der Beginn einer Konsolidierung sein.

Inland

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Natürlich stürzten sich die Medien auf die Preisanstiege der letzten Jahre, wie sie in der immowelt.at-Auswertung zu sehen waren: In Wien kosteten die Wohnungen im Durchschnitt 51% mehr als vor fünf Jahren; in Mariahilf waren es sogar 99% im Durchschnitt. Aber es sind weniger die stark gestiegenen Preise seit 2010, was ich weitaus auffälliger finde, ist der geringe Preisanstieg beziehungsweise die Stagnation in den vergangenen ein bis zwei Jahren. Die Preissteigerungen sind faktisch Schnee von gestern. Es ist viel mehr die aktuelle Situation, die man weiterdenken sollte.

Nur wenig geht mehr, und sukzessive ist der Preisanstieg immer schwächer geworden. Betrug er von 2012 auf 2013 noch 11%, so waren es von 2013 auf 2014 nur noch 4 und 2014 auf 2015 nur noch 2%. Es würde mich nicht wundern, wenn wir von 2015 auf 2016 eine große Null bei der Entwicklung sehen würden, wenn nicht sogar ein Minus.

Lassen wir den ersten Bezirk mit einem Plus im vergangenen Jahr von 10% einmal außen vor, so zeigt sich, dass sich vor allem die sehr günstigen Preise in Bezirken wie Simmering und Rudolfsheim-Fünfhaus zweistellig nach oben bewegten, mit 10 beziehungsweise 11%. Ein eindeutiges Zeichen dafür, dass in die günstigen Gegenden ausgewichen wird– von jenen, die es sich überhaupt leisten können–, denn in vielen anderen Bezirken sind die Quadratmeterpreise einfach zu hoch.

Die Preise– und das betrifft jetzt nicht nur Wien, sondern auch andere Metropolen Westeuropas– sind dem Einkommen bei weitem nicht mehr angepasst. Es mag durchaus sein, dass die Preise in Wien für eine europäische Metropole NICHT überteuert sind, den allgemeinen wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprechen sie allerdings auch nicht. Genauso wenig wie in anderen Großstädten.

Abseits der Mainstream-Medien kann man lesen, dass sich die Wirtschaft weltweit in keinem guten Zustand befindet. Anders als man uns das weismachen will, geht es nicht bergauf. Und dieser Zustand könnte noch etwas länger anhalten. Vorsichtig formuliert. Eigentlich hat mich ein Hausverwalter auf diese Gedanken gebracht, der kurz vor dem Sommer meinte, dass er eine auffällige Entwicklung seit Jahresbeginn sieht. Geschäftsmieten– und hier vor allem Lokale– geraten mit ihren Mietzahlungen immer stärker in Verzug, und auch bei den Wohnungsmieten ist eine Steigerung dahingehend zu bemerken.

Der einzige Grund, warum der Wohnungsmarkt– meiner Meinung nach– noch funktioniert, sind die mehr als günstigen Kreditbedingungen, die es derzeit gibt.

Auch wenn in Wien immer von einer steigenden Nachfrage gesprochen wird, da mehr Einwohner in die Stadt kommen, heißt das noch lange nicht, dass sich auch alle gleich mit entsprechenden Eigentumswohnungen versorgen können.

Verstehen Sie mich richtig: Es ist keine Frage des Preises, es ist keine Frage der Finanzierung, sondern schlicht und einfach eine Frage der weltweiten wirtschaftlichen Entwicklung, wie sich die Preise in den nächsten Jahren verhalten werden.

Es gibt jetzt zwei Möglichkeiten: Entweder zieht die Wirtschaft nachhaltig an und Wohnungen lassen sich damit wieder unter normalen Umständen finanzieren und verkaufen, oder aber die Preise lassen in den kommenden Monaten und Jahren nach.

Wir dürfen also gespannt sein, welche der beiden Prognosen in den nächsten Jahren auf den Wiener Immobilienmarkt zutreffen wird.

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